Annons
X
Annons
X
Näringsliv
Analys

Per Lindvall: Tid att bygga om bostadspolitiken

Det pratas mycket om att vi har såväl en bostadsbubbla som en i stort sett generell bostadsbrist i Sverige. Det är lite paradoxalt att dessa påståenden och fenomen kan existera sida vid sida, då en bostadsbubbla normalt punkteras av kombinationsspiralen snabb prisuppgång och stor nyproduktion.

Många vill förklara den låga svenska bostadsproduktionen med att den rådande hyresregleringen har gjort det olönsamt och/eller allt för riskfyllt att bygga nya hyresrätter. Bristande framförhållning i kommunernas planutveckling och fördyrande byggregler är andra delförklaringar. Kanske är även incitamenten för tillväxtkommuner att våga och vilja satsa på nya bostadsområden för klena.

Men det handlar inte bara om fel och brister hos det offentliga. En fortsatt hög relativ kostnadsutveckling och negativ produktivitetsutveckling i byggsektorn har också bidragit. Det har pratats i över tjugo år om behovet av ett mer industrialiserat och därmed kostnadspressande byggande, men inget väsentligt synes ha hänt.

Dessutom kan det vara så att de snabbt stigande bostadspriserna och det som den amerikanske nationalekonomen Adam Posen beskrivit som ”kulten av bostadsägandet” i sig paradoxalt nog kan ha minskat utbudet. Detta dels genom att det pressat upp markpriserna och därmed höjt risk och kostnader i nybyggnadsprojekt och dels genom att de höga priserna i sig har gjort att många intressentgrupper, villaägare och bostadsrättsföreningar, har motsatt sig exploatering i sina närområden, vilka skulle kunna riskera att värdet på de egna bostäderna sjunker. Det kan handla om försämrad utsikt, ökad trafik, buller med mera. De mycket låga svenska investeringarna i infrastruktur på såväl nationell, regional som lokal nivå är en annan förklaringsfaktor, då dessa normalt driver nya exploateringar.

Annons
X

Sammantaget är det uppenbart att bostadsmarknaden och då inte minst nybyggnadsmarknaden för bostäder i Sverige fungerar mycket dåligt. Flera privata initiativ har tagits för att komma med förslag på hur nyproduktionen ska kunna öka. Bland annat har Fastighetsägarna och handelskamrarna i Stockholm, Göteborg och Malmö startat Bokriskommittén och JKL, NCC, Nordea med flera har startat Nybyggarkommission med förre statsministern Göran Persson som ordförande.

Det är nog dags att även de ansvariga politikerna ägnar lite av sin potentiella tankekraft till denna fråga. För Sverige har nu levt i över tjugo år med en i stort sett helt subventionsfri finansiering av nyproducerade bostäder. (Den stora subvention som finns kvar, den skattemässiga avdragsrätten för räntor, gör ju ingen skillnad på om lånet finansierar ett nybygge eller ett förvärv av en begagnad bostad.) Avskaffandet av de statliga räntesubventionerna till nyproduktion av bostäder var en del i finansieringen av den stora skattereformen under 1990–91. Avtrappningen av dessa räntesubventioner snabbades några senare år på genom nya beslut för att bidra till saneringen av de urholkade svenska statsfinanserna. Nyproduktionen stimulerades även av att hus som var yngre än fem år inte var belagda med någon fastighetsskatt och att de i åldern fem till tio år betalade halv fastighetsskatt.

Men avskaffandet av räntesubventionerna var inte bara en statlig finansieringsfråga. Det handlade också om att systemet ansågs både vara kostnadsdrivande för byggsektorn och leda till att Sverige investerade en allt för stor del av landets resurser i bostäder. Det fanns även en utbredd förvissning om att en väsentligt mer marknadsstyrd modell skulle leda till att bostäder väl skulle byggas där efterfrågan, (läs betalningsvilja och betalningsförmåga) fanns.

Finanskrisen och omläggningen av finansieringssystemet ledde också till ett dramatiskt fall i nyproduktionen av bostäder. Från 67000 påbörjade bostäder 1991 till runt 12000 under resten av 90-talet. Därefter skruvades nyproduktionstakten upp för att toppa på runt 30000 bostäder under 2006–2008 men har nu fallit tillbaka på nytt.

Denna låga produktionstakt kontrasterar stort mot slutet av 1960- och början av 70-talet då det byggdes runt 100000 nya bostäder per år. Det minskade sedan under 80-talet, men föll då som lägst till samma nivå som de senaste årens toppnivåer, det vill säga 30000 bostäder. Som andel av BNP sjönk bostadsbyggandet från 6 till 7 procent före finanskrisen till 2 procent efter, varefter det har kravlat sig upp till att pendla mellan 3 och 4 procent. Även det senare är mycket lågt sett ur ett internationellt perspektiv. Det är klart lägre än Finland som har legat runt 7 procent och Tyskland, som knappast har utmärkt sig som det stora nybyggarlandet av bostäder, som legat runt 6 procent de senaste åren.

Utvecklingen av det svenska bostadsbyggandet ter sig klart märklig mot bakgrund av den goda inkomstutvecklingen hos hushållen, den relativt höga befolkningsutvecklingen samt inte minst den snabba prisökningstakten för bostäder, där de reala priserna har mer än fördubblats sedan år 2000.

En bra början från det politiska hörnet för att öka bostadsbyggandet och samtidigt förhindra att bostadspriserna och därmed en eventuell bostadsbubbla pumpas hårdare vore att styra om de incitament som i dag stimulerar till bostadsägande till bostadsbyggande.

Annons
Annons
X
Annons
X
Annons
X