Annons
X
Annons
X

Professorn vill släppa lös bomarknaden

Bostadsmarknaden måste bli mer flexibel och effektiv. Det anser fastighetsprofessorn Stellan Lundström, som har fler lösningar: Förändra boskatterna, locka in riskkapitalisterna i byggprocessen, uppgradera hyresrätten och skapa en hyresmarknad med fri hyressättning.

Fastighetsprofessor Stellan Lundström.
Fastighetsprofessor Stellan Lundström. Foto: INGVAR KARMHED

–Skatter för tillväxt. Sug på den rubriken.

Stellan Lundström, professor i‑fastighetsekonomi, ler underfundigt när han med dessa ord inleder en föreläsning om hur förändringar inom bostadsområdet kan bidra till en starkare ekonomisk utveckling i storstäderna.

Bostadsmarknaden är ett evigt diskussionsämne.

Annons
X

Det byggs för lite. Unga och nyinflyttade har svårt att hitta boende när hyreslägenheterna är svåråtkomliga och bostadsrätterna är dyra. Därtill har hushållen blivit högt belånade för att finansiera sitt boende, vilket det finns fler risker med.

Men det finns lösningar på problemen, enligt Stellan Lundström, professor vid institutionen för fastigheter och byggande, KTH.

Han har tillsammans med två andra professorer sammanfattat resultat av tio års forskning om bostadsmarknaden i rapporten ”En flexibel och effektiv bostadsmarknad” och punktat upp allt som kan göras.

Stäng

PERFECT WEEKEND – Nyhetsbrevet från SvD Perfect Guide som håller dig uppdaterad på de senaste samtalsämnena inför helgens middagar.

    Anmäl dig här kundservice.svd.se

    De går grundligt tillväga och berör allt från byggande till skatter, ränteavdrag och beskriver hur hyresrätten kan utvecklas och försäljningen av villor och bostadsrätter förbättras. För att allt hänger ihop. Nyproduktion är viktigt för att skapa flyttkedjor och därmed öka rörligheten. Men även beskattningen på boendet bör förändras.

    Stellan Lundström skojar om att villaägarna i hans hemort Norsjö i Västerbotten, betalar lika mycket i fastighetsavgift som villaägarna i Danderyd. Men egentligen behöver systemet reformeras.

    –Man bör se boende som konsumtion och inte som kapital, säger han och vill ta bort reavinstbeskattningen på bostadsförsäljningen.

    För närvarande är skattesatsen 22 procent efter höjningen årsskiftet 2007/2008. Samtidigt infördes också en avgift för dem som flyttade till ett dyrare boende och valde att skjuta upp reavinstbeskattningen till ett senare tillfälle.

    –Den leder till en inlåsningseffekt. Folk som bor i villa drar sig för att sälja den, för att man inte vill betala den här skatten.

    Även stämpelskatten borde bort och den årliga fastighetsskatten bör återinföras. Rätten till ränteavdrag måste bort, eftersom den bidrar till att lånat kapital blir billigare än eget.

    –Vi borde främja eget kapital istället. De högbelånade bostadsköpen kan påverka den finansiella stabiliteten. Och en ökad finansiering med eget kapital ger även en stabilare bostadsmarknad, som inte svänger så kraftigt med ränteförändringar.

    Han konstaterar att det var en miss av politikerna att inte se över allt detta när fastighetsskatten togs bort. Därtill måste en bättre balans skapas mellan hyresrätter och borätter för att stimulera nyproduktion. Det tidigare investeringsbidraget som getts till nybyggnation av hyresrätter är inte så pjåkigt, menar han.

    För att det ska finnas fler lägenheter att hyra bör reglerna förändras så att även privatpersoner kan hyra ut i större omfattning och ha möjlighet att ta betalt. Det som idag sker i smyg bör göras tillåtet.

    –Man har gjort detta i Finland och fick direkt ut en massa lägenheter på marknaden. På en fungerande marknad ska det finnas några sidor med annonser på lägenheter som går att hyra.

    Han kan också tänka sig att hyran på hyresrätter borde kunna förhandlas individuellt istället för kollektivt.

    –Grundtanken är att den som vill ha ett extra tjusigt kök eller annan inredning kan förhandla med värden om det och betala därefter. Fastighetsbolagen brukar reagera med att säga att inte kan väl jag förhandla med 2000 hyresgäster. Men troligen är bara 10–15 procent intresserade av en sådan lösning.

    Rapporten pekar även på saker som kan förbättras redan innan byggherrarna sätter spaden i jorden. Plan- och byggprocessen måste bli mer transparent och förutsägbar för att långsiktigt locka investerare och riskkapital, står det rapporten. Riskkapitalister behövs för att skapa mer konkurrens i plan- och byggprocessen.

    –Idag är det JM som tar risken. Men det kan vara någon annan, en riskkapitalist. I USA har man ett system där man skapar byggklara tomter som sedan säljs. Det skapar konkurrens och man får in fler aktörer.

    Ett sådant system skulle också innebära att kommunerna måste vara aktiva för skapa byggrätter. Forskningen slår fast att det byggs mer i kommuner som äger mark än i kommuner som inte gör det. Därefter gäller det att få bra konkurrens och effektivitet i‑byggandet. Och här krävs lite nytänkande. Stellan Lundström anser att byggbolagen borde ta intryck av hur andra delar av näringslivet har effektiviserats och nämner ”Toyota-modellen”.

    –Där arbetar man långsiktigt med sina underleverantörer och byter dem först när de inte håller måttet. Idag sker bostadsbyggande i projektform, vilket leder till kortsiktiga lösningar och blir inte särskilt effektivt i längden.

    Annons
    Annons
    X

    Fastighetsprofessor Stellan Lundström.

    Foto: INGVAR KARMHED Bild 1 av 1
    Annons
    X
    Annons
    X