Annons
X
Annons
X
Börsplus
Aktieanalys

Peter Benson: Lite tryggare i Victoria Park

Sedan Börsplus analyserade Victoria Park i september har allt gått bolagets väg. Man har fått upp hyrorna, fått ner räntan och substansvärdet har ökat med runt 25 procent per aktie. Intjäningen per aktie är upp över 50 procent. Börskursen har dock stått helt stilla. Det finns alltså skäl att uppdatera vår tidigare avvaktande syn på aktien. Dessutom har preferensaktien gått från en klar säljkandidat till något mycket bättre.

Malmöbolaget Victoria Park har ett stort fastighetsbestånd i Malmö, bland annat i Rosengård.
Malmöbolaget Victoria Park har ett stort fastighetsbestånd i Malmö, bland annat i Rosengård. Foto: Andreas Hillergren/TT

Malmöbolaget Victoria Park är en stor bostadsägare som äger fastigheter i svenska miljonprogramsområden för 12,3 miljarder kronor. Strategin är att tillämpa så kallad ”rullande ROT”, vilket beskrivs närmare i faktarutan i slutet.

För en ordentlig genomgång av Victoria Park hänvisar vi till analysen från september. Rubriken ”Victoria Park är inget för dysterkvistar” säger dock det mesta om slutsatsen.

– Dessa jeremiader till trots så landar vi inte i ett säljråd i Victoria Park. För även om vi tycker att marknaden underskattar de stora risker som finns så ska man undvika att gå emot ett bolag med en skalbar och värdeskapande affärsmodell, fin skjuts i verksamheten samt bra ägare i ryggen, var slutklämmen på analysen.

Annons
X

Sedan dess har Victoria Park levererat två delårsrapporter som med råge bevisade den tesen. Välskötta bolag med bra medvind i affärerna har en förmåga att växa in i även höga värderingar. Sedan vår förra analys har bland annat följande hänt:

  • Substansvärdet har ökat från cirka 16 till 20 kronor per aktie.
  • Hyresnivåerna har ökat med 3 procentenheter mer än den den generella utvecklingen.
  • Intjäningsförmågan per aktie har ökat över 50 procent, från cirka 80 öre till 1,20 kronor per aktie.

Aktien har dock stått och stampat och är bara upp någon enstaka procent trots dessa framsteg. Nu är substanspremien ”bara” cirka 20 procent.

VICTORIA PARK
Börskurs: 24,70 kr
Antal stamaktier (miljoner): 243,9
Börsvärde, stamaktier 6 024 Mkr
Börsvärde / EK (EPRA NAV) 123%
P/E-tal 24,1
BALANSRÄKNING
Förvaltningsfastigheter 12 301 Mkr
(Direktavkastningskrav) 4,2%
Övriga tillgångar 518 Mkr
Nettoskuld 6 950 Mkr
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter 56%
Eget kapital preferensaktier 283 Mkr
Eget kapital stamaktier 4 048 Mkr
Avkastning på eget kapital, stamaktier 6%
Soliditet (stamkapital) 32%
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Hyresvärde 1 036 Mkr
Vakansgrad (ekonomisk) 2,6%
Driftsöverskott 517 Mkr
Central administration -51 Mkr
Finansnetto -162 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT 304 Mkr
Värdeförändringar derivat och fastigheter e.m.
Övriga intäkter (intressebolag m.m.) 0 Mkr
RESULTAT FÖRE SKATT 304 Mkr
Resultat per stamaktie 0,89 kr
Resultat per stamaktie (EPRA & 10% skatt) 1,02 kr
Utdelning per aktie 0,30 kr
Direktavkastning / stamaktie 1,2%
Källa: SvD Börsplus / Bolaget

Den underliggande tillväxten kan nog fortsätta och här finns potentiella långsiktiga värden i mångmiljardklass att hämta. I det decennielånga perspektivet är 20 procents premie inget att bråka om.

Den uppenbara jokern på medellång sikt är dock makrofaktorer som räntor, inflation och konjunktur. Här är Victoria Parks aktie känslig när direktavkastningskravet nu pressats ner så lågt som till cirka 4,2 procent.

STRESSTEST VICTORIA PARK IDAG * AVK.KRAV UPP 1 % **
Driftsöverskott 517 Mkr 517 Mkr
- Central admin & övrigt -51 Mkr -51 Mkr
- Finansnetto -162 Mkr -349 Mkr
= Förvaltningsresultat 304 Mkr 117 Mkr
Resultat per stamaktie före skatt (EPRA) 1,02 kr 0,26 kr
P/E-tal (EPRA) 24,1 93,8
Direktavkastningskrav fastigheter 4,2% 5,2%
Värde fastigheter (= driftsöverskott delat med direktavkastningskrav) 12 301 Mkr 9 935 Mkr
Belåningsgrad 56% 73%
Substansvärde per stamaktie 20,08 kr 8,33 kr
Källa: SvD Börsplus *avser aktuell intjäningsförmåga enligt Börsplus baserat på senaste kvartalsrapport. **avser hypotetiskt scenario där räntor stiger 2 % och direktavkastningskrav stiger 1 % vilket slår mot finansnetto och fastighetsvärden.

Den mest intressanta frågan är dock hur Victoria Parks bostadsområden kommer utvecklas på sikt. Finns det en realistisk lösning på Sveriges stora och växande integrationsproblemen?

Här handlar debatten ofta om riksbekanta områden som Tensta eller Rinkeby. Men frågan är om det kanske inte är ännu tuffare för deras motsvarigheter i Eskilstuna eller Karlskrona? Där är ju arbetsmarknaden sämre än i storstäderna och ”utanförskapet” kan bli än svårare att bryta. Det är också på dessa mellanstora orter som Victoria Park har sin tyngdpunkt.

Hur långt räcker goda initiativ från hyresvärdar som Victoria Park om det är hopplöst för flertalet boende att hitta jobb?

Vi vågar inte ha någon klar uppfattning i dessa stora frågor. Däremot kan vi konstatera att Victoria Park för varje kvartal som går med nuvarande förutsättningar skapar värde för samhället och för sina ägare. Därför har bolaget nu vuxit i den värderingskostym som vi tyckte var onödigt stor i september. Börsplus har fortfarande en neutral syn på stamaktien men lutar nu åt den positiva hållet från att tidigare varit snubblande nära ett säljråd.

VICTORIA PARK PREF
Börskurs preferensaktie 286,00 kr
Inlösendatum eller evig? * 2021-01-01
Trolig löptid 3,8 år
Årsränta** 6,1%
Direktavkastning börskurs 7,0%
KAPITALSTRUKTUR
Antal preferensaktier 1,0 m
Preferensägarnas egna kapital *** 283 Mkr
Preferensägarnas EK / Totalt EK 7%
Belåningsgrad (ND+Pref.EK) / EV **** 55%
VILLKOR I BOLAGSORDNING
Preferensutdelning per år 20,00 kr
Avstämningsdagar Sista mars/jun/sep/dec
Likvidationsvärde per preferensaktie 325,00 kr
Inlösenvärde per preferensaktie 275,00 kr
Direktavkastning inlösenkurs 7,3%
Uppräkningsränta vid utebliven utdelning 10%

Victoria Parks preferensaktie

I höstas satte vi sälj på preferensaktien när den stod i 317,50 kronor. Sedan dess har kursen fallit 10 procent till 286 kronor. Det är sämre än jämförbara andra preffar och mycket sämre än börsen som helhet.

Nu byter vi fot och ser snarast ett litet köpläge på nivåer runt 290 kronor. Vi ser följande tänkbara scenarion:

1. Om det går någorlunda bra för Victoria Park så kan bolaget lösa in preferensaktierna för 275 kronor från 2021. För ett välmående bolag är detta sannolikt attraktivt eftersom man troligen kan återfinansiera sig för en bättre ränta än dessa storheter indikerar. Den effektiva årsräntan fram till dess blir i så fall cirka 6,3 procent per år. Det är ganska bra för en fyraårig ”obligation”.

2. Summan av olika gungor och karuseller gör att Victoria Park inte är i ett läge där man vill lösa in preferensaktien men läget är inte heller så dåligt att den värderas mycket lägre än jämförbara fastighetsbolag. Det skulle i så fall innebära att man kan sälja aktien för ungefär nuvarande nivåer runt 275–300 kronor och alltså netto få ut en årsavkastningen runt 7 procent. Ganska skapligt alltså.

3. Om synen på miljonprogramsfastigheter skulle ändras samtidigt som räntor och avkastningskrav mer allmänt stiger så kommer Victoria Parks substansvärde sjunka ordentligt. Men även med substansvärden under 10 kronor per stamaktie och klart högre räntor än idag lär Victoria Park kunna hålla upp preferensutdelningen utan större problem. Preferenskursen lär nog ligga under 250 kronor men det är ingen jätteförlust för att vara ett negativt scenario.

4. En mer allmän ränteuppgång kommer, även om Victoria Park fortsätter leverera, obönhörligen slå mot preferensaktiers värdering eftersom den fasta utdelningen/räntan ska jämföras mot ett klart högre avkastningskrav än dagens. Vi ser dock detta som mindre sannolikt om man ”bara” har en tidshorisont runt 3–4 år.

Avkastningen i Victoria Parks preferensaktie är inget man blir rik på men som en ”parkeringsplats” för överskottskapital är det ett bra alternativ till de flesta fastighetsobligationer förutsatt att man inte tror på långsiktigt mycket högre räntor och avkastningskrav än dagens.

* Börsplus bedömning. Om det i bolagsordningen till nuvarande marknadspriser saknas incitament för stamaktieägarna att lösa in preferensaktien så klassas Börsplus löptiden som evig.
** Den årliga ränta man som investerare kan tänkas få av en investering till dagens kurs. För eviga preffar är detta detsamma som direktavkastning mot börskurs. För preffar med ett tänkbart inlösendatum beräknas detta som Yield-to-Maturity.
*** I normalfallet inlösenvärdet gånger antal pref.aktier.
**** Visar hur högt stamaktieägarna belånat bolaget räknat som nettoskuld plus preferenskapital.
Annons
Annons
X

Malmöbolaget Victoria Park har ett stort fastighetsbestånd i Malmö, bland annat i Rosengård.

Foto: Andreas Hillergren/TT Bild 1 av 1
Annons
X
Annons
X