Annons
X
Annons
X

Ingen bostadsbubbla på Östermalm

Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu. Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden. Det skriver Richard Lagerling, mäklare i Stockholm.

Idag ligger snittpriset för en bostadsrätt i Stockholm på cirka 59 000 kronor per kvadratmeter. Men spännvidden är stor. På Östermalm närmar sig snittpriset 80 000 kronor, men under hösten finns det också exempel på att vissa toppobjekt har sålts för mer än 100 000 kronor per kvadratmeter. Bara jämfört med 2009 har genomsnittspriserna i premiumsegmentet på Östermalm ökat med 27 procent.

Mot bakgrund av de ständigt ökade priserna i Stockholm är frågan om lägenheterna skulle vara kraftigt övervärderade, det vill säga om vi är på väg in i en bostadsbubbla? Konsekvenserna av en bubbla skulle kunna bli mycket allvarliga, inte bara för de personer som har köpt lägenheter till dagens priser, utan också för bankerna som idag har tiotals miljarder i krediter till bostäder i Stockholms innerstad.

Men en sprucken bubbla i Stockholm skulle få långt större konsekvenser än så. I kölvattnet av privatiseringen av bostadsmarknaden i Stockholms innerstad (1970 var 90 procent av alla bostäder i Stockholms innerstad hyresrätter, i dag endast 45 procent) har det förutom mycket betydande ekonomiska värden skapats en stor tjänstesektor som lever gott på att renovera och förvalta bostäder. Bostadsrätterna har kommit att bli en egen drivkraft i Stockholms utveckling.

Annons
X

Mot den bakgrunden är det inte förvånande att det från både kreditgivare och politiker förs en diskussion att bostadsräntan är för låg och att bankerna måste ställa större krav på låntagarna, till exempel genom att kräva större andel egeninsats, högre amorteringar och en rejält tilltagen buffert för att klara högre räntekostnader.

Vad är det då som driver priserna i Stockholms innerstad och hur stor är risken för att nuvarande prisbild är tecken på en bubbla?

Några svar är givna. Det finns en mycket stor efterfrågan på bostäder. Stockholm fortsätter att vara en magnet för människor som söker sig till Stockholms arbetsmarknad och som vill bo i Sveriges enda storstad med allt vad det innebär av service och utbud. Varje dag kommer motsvarande två SL-bussar fulla med nya människor till Stockholm som blir konsumenter på Stockholms bostadsmarknad. Det absoluta flertalet av dessa är hänvisade till att köpa en bostad – villa eller lägenhet. En konsekvens av hyresregleringen är att det inte finns en fungerande marknad för hyresrätter och att ombildningarna har varit så många att andelen bostadsrätter i Stockholms innerstad är nu långt större än hyresrätterna. Till de sistnämnda är det dessutom en kö där det redan står över 300 000 sökande.

Den låga räntan har självfallet också en stor betydelse. Köper man en lägenhet för 10 miljoner har det naturligtvis betydelse om räntan är 3 procent eller 5 procent. Även om bankerna idag kräver att låntagarna ska klara en högre ränta än vad de erbjuder möjliggör den låga räntan att hushåll med också normala inkomster kan göra entré på marknaden och att de som redan är inne kan fortsätta sin bostadskarriär.

Men avgörande för prisutvecklingen på de mest attraktiva delmarknaderna i Stockholms innerstad är det faktum att det finns en större kundkrets än någonsin av personer som är prisokänsliga när det rör sig om objekt upp till 15–20 miljoner kronor. Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu. Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden.

De har därmed skaffat sig ett obelånat kapital i botten som utgör grundfinansieringen för en ny lägenhet. Men den senaste 20 årens positiva utveckling på aktiemarknaden har också ökat många människors möjligheter att köpa Östermalmsvåningar. Det finns helt enkelt förhållandevis stora privatekonomiska marginaler hos de kunder som idag köper de dyraste våningarna.

Vad som däremot kan påverka prisbilden i premiumsegmentet av bostäder är om utbudet på lägenheter successivt kommer att öka till följd av att tillväxten i Stockholmsregionen planar ut. En minskad efterfrågan på bostäder innebär naturligtvis att priserna planar ut och så småningom kanske också sjunker. De dyraste objekten kommer inte att vara först i den kedjan men blir naturligtvis också påverkade.

Ännu större påverkan har dock börsens utveckling. Precis som en börsnedgång leder till att priserna på konst och antikviteter faller på kvalitetsauktionerna så blir köpare av toppobjekt i Stockholms innerstad försiktigare att handla om de ser att värdet på deras värdepappersportföljer minskar.

Åter till frågan, bostadsbubbla eller inte. Kanske? Det finns delmarknader i Stockholm som lever farligt om de makroekonomiska förutsättningarna ändras kraftigt. Men knappast Östermalm och andra attraktiva delar av innerstaden. Av det enkla skälet att lägenheterna här inte är särskilt övervärderade. Med tanke på efterfrågan och kundkretsen så är de tvärtom rätt värderade.

RICHARD LAGERLING

mäklare

Annons
Annons
X
Annons
X
Annons
X