Annons
X
Annons
X

”Hyresgäster måste få föra sin talan vid renoveringar”

Hyresboende har rätt att bli juridiskt myndig­förklarade. De måste kunna föra sin talan och få den vägd mot sin motparts talan – som i vilken normal rättsprocess som helst, skriver bostadsdebattören Anders Erkéus.

Debatten om bostadspolitiken
Det finns en lucka i lagen. Fastighetsägaren kan utföra så kallade standardhöjande ombyggnader. Då kan denne få rätt att höja hyran avsevärt, skriver Anders Erkéus.
Det finns en lucka i lagen. Fastighetsägaren kan utföra så kallade standardhöjande ombyggnader. Då kan denne få rätt att höja hyran avsevärt, skriver Anders Erkéus. Foto: Tomas Oneborg (Arkiv)

DEBATT | BOSTADSPOLITIK

Att behöva lyssna på kunderna kan knappast vara upprörande.

Det är få som känner till de intressantaste juridiska konsekvenserna av att bo i hyresrätt. Man kan nämligen hamna i ett läge när lagen säger att man inte ska lyssnas på, något som nu är uppe till prövning i en utredning.

När allt rullar på som vanligt är det för de flesta okontroversiellt att bo i hyresrätt, det upplevs ­bekvämt att man kan kalla på en person från värden att fixa med stopp i avloppet och andra problem. Man slipper ta ansvar och upplever att man får den service man köper via hyran. Att hyra ut hem är ju egentligen en serviceverksamhet. Men det finns också en annan sida.

Annons
X

Byggnader är investeringsobjekt och fastighetsförvaltning i dag är en finansiell verksamhet, något vi blev varse med all tydlighet vid den senaste finanskraschen, som utlöstes av bolånekriser och fastighetsspekulationer.

Det handlar alltså om en motsättning mellan ut­hyrande av hem som serviceverksamhet, förankrad i grundlagens skrivning om rätten till bostad, och vinstmaximerande finansförvaltning av en tillgång med förhållandevis säker avkastning. För att i viss mån hantera denna motsättning finns regelverk som är till för att säkra att människor långsiktigt ska kunna etablera sig i sina hem även om man hyr dem. Nämligen hyresregleringen och den besittningsrätt den bygger på. Regleringen upplevs som ett besvärligt hinder av många fastighetsägare, som utan den skulle kunna byta ut fattiga boende med måttlig hyra som bor på attraktiva platser mot rika personer som kan betala mycket mer för att bo där. Nu får man klara sig på de inkomster som de befintliga hyrorna med en förhandlad årlig höjning kan ge, vilket oftast ändå ger goda vinster. I detta inberäknas också att man ska hålla fastigheten i skick med regelbundna renoveringsinsatser.

Det finns dock en lucka i lagen. Fastighetsägaren kan utföra så kallade standardhöjande ombyggnader. Då kan denne få rätt att höja hyran avsevärt, om vissa åtgärder görs, som att byta ut all utrustning i kök, helkakla badrum eller sätta upp uppvärmda handdukstorkar med mera. Vad som ska anses hyres­höjande bestäms i hemliga förhandlingar mellan representanter för Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Dessa saker, med följande hyres­höjning kan en hyresboende i praktiken inte motsätta sig i dag.

Men de boende måste ju godkänna de ombyggnadsåtgärder som ska göras? Sant, men denna rätt är ett typexempel på en papperstiger. För den gäller inte i hyresnämnden, dit många fastighetsägare rutin­mässigt överklagar besluten. Och ännu tydligare blir det om ärendena hamnar i hovrätten. Husägaren får där i stort sett alltid rätt (1 procent avslag). Detta beror på att en överklagande boende i dag inte har rätt att tala för sig och få sina argument vägda mot hyres­värdens. Enligt lagen ska i stället ”hyresvärdens ­intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas” (Hyreslagen § 18 f st 2). Detta kallas för det objektiva hyresgästintresset, och visar sig när det tillämpas sammanfalla med hyresvärdens önske­mål om att göra hyreshöjande åtgärder.

Den som får anta vad de boende har för intressen är uppenbar­ligen hyresvärden. Flera organisationer har påpekat det orimliga i detta, till exempel Hyresgäst­föreningen och Boverket, men lagen har bestått. En lag som liknar en relik från en feodal tid, när brukspatronerna visste bäst vad de anställda behövde, inklusive hur de skulle bo.

Fastighetsägare brukar försvara detta förhållande med främst två saker. Det ena är en absolut äganderätt över sitt hus, alltså över andras hem. Detta är ju inte det enda fall när den absoluta äganderätten får träda tillbaka för allmänna intressen, som vid markfördelning, skog, all infrastruktur, farliga ämnen, miljökrav etc. Att rätten till bostad står i grundlagen kan väl ses som ett tecken på att en rimlig kontroll över ett hem tillhör ett allmänintresse i ett modernt och gryende postmodernt samhälle. Det andra är att man tänker på kommande boendes behov snarare än de aktuella boendes. Om inte de aktuella boende är tillräckligt objektiva i lagens mening, så kommer väl nästa grupp att vara det, resonerar man. Lite omodernt i ett individualistiskt samhälle?

Men kanske är en ljusning på gång: En utredning arbetar för att ta ställning till om hyresgästernas ställning bör stärkas vid ombyggnader, och ska presentera ett resultat snart. Utredningen ska bland annat ta ställning till om principerna för den rättsliga prövningen bör ändras så att hyresgästernas inflytande stärks. Alltså man får ifrågasätta det objektiva hyresgästintresset och äntligen ge en hyresboende rätt att bli juridiskt myndigförklarad, att få sin talan vägd mot sin motparts talan, som i vilken normal rättsprocess som helst. En rimlig syn för de fastighets­ägare som klivit in i moderniteten och ser sig som de serviceföretag de borde vara? Att behöva lyssna på kunderna kan knappast vara upprörande. Vi hoppas på utredningen.

Och vad säger riksdagens partier? Är man för lierad med etablerade särintressen i den fastighetsbransch som vill ha fritt fram att maximera hyresintäkter och omsättning av byggmaterial? Eller är utredare och politiker beredda att låta hyresboende tala för sig juridiskt, i en tid när det talas om social och ekologisk hållbarhet, och individens rätt omhuldas i övrigt. Att ha talerätt betyder ju inte att man automatiskt ska få rätt, bara att man räknas som motpart.

Anders Erkéus

MP-representant i styrelsen i Stockholmshem 1994–2002, tidigare ordförande i bostadsrättsförening och kooperativ hyresrättsförening

Anders Erkéus Foto: Privat
Annons

Det finns en lucka i lagen. Fastighetsägaren kan utföra så kallade standardhöjande ombyggnader. Då kan denne få rätt att höja hyran avsevärt, skriver Anders Erkéus.

Foto: Tomas Oneborg (Arkiv) Bild 1 av 2

Anders Erkéus

Foto: Privat Bild 2 av 2
Annons
X
Annons
X