Annons
X
Annons
X

”För låga avgifter för bostadsrätter”

Nu antyder nya räkneexempel från fastighetsprofessorn Stellan Lundström att bostadsrättsboomen bygger på ohållbara kalkyler. Månadsavgifterna i nya bostadsrättsföreningar riskerar att behöva höjas med tusentals kronor.

Norra Djurgårdsstaden under uppbyggnad.
Norra Djurgårdsstaden under uppbyggnad. Foto: DAN HANSSON

Norra Djurgårdsstaden, Ulvsunda, Hagastaden, Kvarnholmen och andra byggprojekt i Sverige – i värsta fall är de ekonomiska kalkylerna i storstädernas nya bostadsrättskvarter rena luftslotten. Åtminstone sätts nu ytterligare frågetecknen för den långsiktiga finansieringen av den svenska bostadsrättsboomen.

Det är fastighetsprofessorn Stellan Lundström vid KTH som i nya exempel räknar med bara 50 års ekonomisk livslängd på dagens nyproduktion. Konsekvenserna av så snabbt slitage är att avgifterna i många bostadsrättsföreningar borde närma sig nivåerna för hyresrätter. Risken är samtidigt uppenbar för att ohållbart låga månadsavgifter i nya bostadsrättsföreningar har medfört fel prissättning – att nya bostadsrätter säljs för dyrt.

Till exempel kan en 100 kvadratmeter stor bostadsrätt med en för Storstockholm typisk byggkostnad behöva belastas med ytterligare 6 700 kronor i månadsavgift utöver de drifts- och räntekostnader som i dag bygger upp det mesta av månadsavgiften i nyproduktionen.

Annons
X

KTH-professorns beräkningar utgår från antagandet att de som köper bostadsrätter inte vill urholka det reala värdet på sin andel i föreningen ”genom att byggnaderna missköts av styrelsen”.

Stellan Lundström skriver i tidningen Fastighetsnytt tillsammans med fastighetsekonomen Bo Nordlund, som också är teknologie doktor och knuten till KTH. Enligt de båda akademikerna ”talar mycket för att de ekonomiska livslängderna för ett allt mer tekniskt avancerat byggnadskapital, blir kortare. En allt större andel komponenter behöver bytas för att hålla byggnaden i produktivt skick”.

Bo Nordlund ingår för övrigt i revisororganisationen FAR:s policygrupp som i höstas ifrågasatte avskrivningarna i nyproduktion, ett ställningstagande som sedan stoppades av FAR:s ledning centralt. Det var i samma skede som byggbolag – storkunder hos ledande revisionsbyråer – började uppvakta bostadsminister Stefan Attefall.

Stäng

PERFECT WEEKEND – Nyhetsbrevet från SvD Perfect Guide som håller dig uppdaterad på de senaste samtalsämnena inför helgens middagar.

    Anmäl dig här kundservice.svd.se

    Som ett inlägg i debatten om progressiva avskrivningar – alltså den metod som byggbolag och nya föreningar under 2000-talet har använt för att skjuta de höga avskrivningskostnaderna på framtiden – framhåller KTH-experterna nu på nytt att förslitningen av ett modernt bostadshus sker tidigt.

    ”Avskrivningsförloppet känns igen från gemene mans investering i en ny bil”, skriver Lundström och Nordlund som på akademiskt vis hänvisar till empiriska studier som visar att ”de ekonomiska nyttorna förknippade med byggnadsinvesteringen förbrukas med större belopp i början av byggnadens livscykel för att efter hand minska”.

    Det ovan nämnda räkneexemplet utgår från att avskrivningar ska ske i samma takt under husets hela ekonomiska livstid, alltså ”linjär” avskrivning som är det vanliga i föreningar grundade på 1900-talet.

    Men de båda akademikerna har även tagit fram ett exempel på vad de menar är ett rimligt utfall av progressiv avskrivning. Modellen tillämpades ursprungligen i kombination med annuitetslån när Sverige hade hög inflation, något som inte längre är fallet. Akademikerna sätter i detta exempel räntesatsen på en långsiktigt hållbar nivå – 5 procent, alltså betydligt högre än byggbolagen.

    Husets ekonomiska livslängd antas även i det här fallet vara 50 år. Resultatet är att en bostadsrätt på 100 kvadratmeter redan första året belastas med 2 000 kronor i avskrivningar per månad, skriver akademikerna. Även detta är ett betydligt högre belopp än när byggbolag i dag tillämpar en närmast exponentiell progressivitet upp till 100 år. I KTH-experternas progressiva exempel stegras avskrivningsbeloppet successivt till 17 500 kronor på månadsavgiften om 50 år.

    Som SvD Näringsliv i en rad artiklar har berättat, är det juridiska läget om avskrivningar oklart, även om det sedan länge är förbjudet att använda progressivitet som generell metod. Revisorernas trots allt tillåtande inställning har under ett decennium utnyttjats av byggsektorn. I brist på tydlig reglering säljs nya bostadsrätter ibland utan någon avskrivning alls i månadsavgiften.

    **I andra fall **minimeras avskrivningen så mycket att kostnaden under första året vid inflyttning är försumbar även om posten ”avskrivning” formellt inkluderas i kalkylen. Ur köparens perspektiv råder djungelns lag, något som bostadsminister Stefan Attefall hittills inte har velat kommentera.

    Klart är att problemet med för låga månadsavgifter i nyproducerade bostadsrättsföreningar förvärras av att ränteläget inte längre kan antas fortsätta att sjunka så som har varit fallet under tidigare år. Samtidigt saknar Sverige för andra året i rad inflation. 

    ”Skulle inflation och framtida inkomstökningar utebli vid tillämpning av progressiv avskrivning kommer framtida generationer att belastas oproportionerligt”, skriver Stellan Lundström och Bo Nordlund.

    I sin artikel i Fastighetsnytt varnar de båda akademikerna också för att ”kostnaderna för reparationer och utgifter för återskapande av uttjänta byggnadsdelar kommer att öka”.

    Avslutningsvis ställer akademikerna frågan om köparna av nyproducerade bostadsrätter ”är fullt införstådda med alla framtida konsekvenser av förvärvet”?

    Annons
    Annons
    Annons
    X

    Norra Djurgårdsstaden under uppbyggnad.

    Foto: DAN HANSSON Bild 1 av 1
    Annons
    X
    Annons
    X