Annons
X
Annons
X
Börsplus
Aktieanalys

Peter Benson: D. Carnegie har gått från tippen till toppen

Grundarna bakom D. Carnegie var tidigt ute med strategin ”rullande ROT” i miljonprogram. Inledningsvis rynkade vissa på näsan åt affärsmodellen. Nu är det tvärtom med nya ägare från den globala finanseliten. Efter ett budpliktsbud är amerikanska Blackstone ny majoritetsägare. Ett fint erkännande. Men det lägger lite sordin på vårt intresse för D. Carnegies aktie.

D. Carnegies vd Ulf Nilsson i Husby, ett av bolagets bostadsområden.
D. Carnegies vd Ulf Nilsson i Husby, ett av bolagets bostadsområden. Foto: D. Carnegie & Co

D Carnegie (börskurs 104 kronor 21/3) är börsens största bostadsbolag med inriktning mot miljonprogram och rullande ROT. De över 16 000 lägenheterna ligger i Storstockholm och till viss del i närliggande orter som Eskilstuna och Norrköping.

Detta är så klart en styrka med tanke på den absurda bostadsmarknaden i Stockholm. Grafiken nedan visar Stockholms bostadskö respektive hur många som faktiskt fått en bostad från att stå i kön. Snabb befolkningstillväxt och ändrade livsmönster driver på efterfrågan i alla segment.

Bostadsbristens Stockholm i en bild. Hyreskön är över 500 000 människor lång medan det bara är två av hundra som årligen får en bostad. Foto: D. Carnegie

Likt alla bostadsbolag så är fastighetsvärderingen hög i D. Carnegie vilket är samma sak som att säga att direktavkastningskravet är lågt. 4,3 procent enligt D. Carnegie själva eller ännu något lägre enligt Börsplus schabloniserade värderingsmodell.

Annons
X

P/e-talet blir följaktligen högt, inte minst eftersom D. Carnegie i likhet med övriga bostadsbolag jobbar med låg finansiell hävstång.

D. CARNEGIE
Börskurs: 105,00 kr
Antal stamaktier (miljoner): 80,6
Börsvärde 8 462 Mkr
Börsvärde / EK (EPRA NAV) 103%
P/E-tal 27,6
BALANSRÄKNING
Förvaltningsfastigheter 16 998 Mkr
(Direktavkastningskrav) 4,0%
Övriga tillgångar 1 894 Mkr
Nettoskuld 9 312 Mkr
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter 55%
Eget kapital 6 385 Mkr
Avkastning på eget kapital 5%
Soliditet 34%
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Hyresvärde 1 415 Mkr
Vakansgrad (ekonomisk) 2,5%
Driftsöverskott 677 Mkr
Central administration -83 Mkr
Finansnetto -250 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT 344 Mkr
Värdeförändringar derivat och fastigheter e.m.
RESULTAT FÖRE SKATT 344 Mkr
Resultat per stamaktie 3,33 kr
Resultat per stamaktie (EPRA & 10% skatt) 3,80 kr
Utdelning per aktie 0,00 kr
Direktavkastning / stamaktie 0,0%
Källa: SvD Börsplus / Bolaget

Lockelsen är istället substansvärdetillväxt. Denna kan drivas av makrofaktorer som räntor och generella avkastningskrav. Men dessa är nog skruvade till max och kanske snarare kan börja bli en broms längre fram.

Den internt genererade och värdeskapande substansvärdeökningen kommer sig istället av rullande ROT-programmet. (Se faktarutan i botten för mer om rullande ROT.) Här har D. Carnegie höga ambitioner och man satsar på att renovera alla bostäder inom tio år från förvärv.

Potentialen i D. Carnegies rullande ROT

  • I befintligt bestånd återstår cirka 1,1 miljoner kvadratmeter att renovera.
  • Vi antar förenklat att kostnaden är 5 000 kronor per kvadratmeter.
  • Med högre hyra och lite lägre kostnader ökar driftnetto med 400 kronor per kvadrat och år.
  • Den renoverade ytan värderas till 4,5 procents direktavkastningskrav, motsvarande en ökning med cirka 9 000 kronor per kvadratmeter.
  • Vinsten per renoverad kvadratmeter blir då 4 000 kronor.
  • Sammanlagt finns det alltså potentiella långsiktiga värdeökningar i D. Carnegies nuvarande portfölj om drygt 4 miljarder kronor, enligt detta räkneexempel.
  • Utslaget på tio år ger det ett vinstbidrag motsvarande cirka 5 kronor per aktie och år.

Inräknat en underliggande intjäningsförmåga runt 4 kronor per aktie så får man ett värdeskapande i trakten av p/e 11. Det här är starkt förenklat och lite optimistiskt avrundat på flera håll men även om man skruvar ner allt en smula så är det en konkurrenskraftig avkastning för ett börsbolag med exponering mot bostäder i Stockholm som handlas runt aktuellt substansvärde.

Börsplus slutsats om D. Carnegie

  • En egengenererad avkastning på säg 8–9 kronor per aktie och år är en bra grundplatta vid börskurser runt 100 kronor.
  • Till eller från det ska man dra stora förändringar i makromiljön som D. Carnegie själva inte rår över. Här lutar vi åt att pendeln har mer svängrum på minussidan jämfört med möjligheten till ytterligare förbättringar.
  • Ett köp i D. Carnegie förutsätter en icke-pessimistisk syn på svensk integration och social sammanhållning. Hela affärsmodellen kantrar om läget ständigt försämras i landets socialt utsatta områden. (Se länkar till relaterade analyser i botten.)
  • Tabellen nedan visar Börsplus ”stresstest där avkastningskravet tänks vara 1 procentenhet högre och räntan 2 procent högre. D. Carnegie klarar stressen utan någon existensiell kris men substansvärdet klipps itu och aktien kan också halveras.
  • Att amerikanska investeringsjätten Blackstone är ny majoritetsägare är ett slags fjäder i hatten för själva bolaget. Men det lägger viss sordin på aktien. Blackrock är tuffa investerare. Bortse alltså inte från risken att det kommer snålbud i fel marknadsläge.
  • Vi avstår från ett generellt köpråd men för den som letar bostadsexponering och förstår risker och möjligheter ser vi D. Carnegie som en rimlig aktie att äga.
STRESSTEST D. CARNEGIE IDAG * AVK.KRAV UPP 1 % **
Driftsöverskott 677 Mkr 677 Mkr
- Central admin & övrigt -83 Mkr -83 Mkr
- Finansnetto -250 Mkr -474 Mkr
= Förvaltningsresultat 344 Mkr 120 Mkr
Resultat per aktie före skatt (EPRA) 3,80 kr 1,00 kr
P/E-tal (EPRA) 27,6 105,0
Direktavkastningskrav fastigheter 4,0% 5,0%
Värde fastigheter (= driftsöverskott delat med direktavkastningskrav) 16 998 Mkr 13 587 Mkr
Belåningsgrad 55% 73%
Substansvärde per aktie 101,96 kr 45,21 kr
Källa: SvD Börsplus *avser aktuell intjäningsförmåga enligt Börsplus baserat på senaste kvartalsrapport. **avser hypotetiskt scenario där räntor stiger 2 % och direktavkastningskrav stiger 1 % vilket slår mot finansnetto och fastighetsvärden.
Annons
Annons
X

D. Carnegies vd Ulf Nilsson i Husby, ett av bolagets bostadsområden.

Foto: D. Carnegie & Co Bild 1 av 2

Bostadsbristens Stockholm i en bild. Hyreskön är över 500 000 människor lång medan det bara är två av hundra som årligen får en bostad.

Foto: D. Carnegie Bild 2 av 2
Annons
X
Annons
X