Bankernas avgörande bolånekalkyl kan höjas

Foto: Magnus Hjalmarson Neideman

Bolånebankerna sänkte förra året den viktiga kalkylräntan som används inför bostadsköp. Till följd av den ekonomiska turbulensen flaggar FI nu för att bankerna kan tvingas höja den. Det skulle göra det svårare för nya bostadsköpare.

Uppdaterad
Publicerad
Annons

Så sent som förra sommaren valde storbankerna att sänka kalkylräntan – en del i den beräkningsmodell (kallad kvar att leva på-kalkylen, KALP) som bankerna använder sig av för att bedöma låntagarnas återbetalningsförmåga. Nivån sänktes från 7–7,5 procent till 6 procent, vilket av SBAB kommenterades med att ”bostadssökande bör ges möjlighet till bolån med anledning av det lägre ränteläget.” Banken förutspådde också att det skulle ”öka unga personers möjlighet att köpa en bostad.”

– Givet den senaste tidens ränteutveckling är det nog rimligt att anta att flera banker funderar på att höja kalkylräntan igen

Under de senaste månaderna har spelplanen förändrats radikalt med ekonomisk oro, rusande inflation och stigande boräntor. Trots det finns i dagsläget inga intentioner hos storbankerna att höja kalkylräntan, enligt SvD:s rundringning.

– Vi har inga planer just nu på att ändra kalkylräntan som för oss ligger på 6 procent. Den är fortsatt väl tilltagen i relation till våra prognoser för ränteutvecklingen, säger SEB:s presschef Frank Höjem och tillägger:

Annons
Annons

– Men det är klart att vi följer den makroekonomiska utvecklingen noggrant i alla parametrar av vår kreditgivning.

Inte heller Handelsbanken, Nordea, Swedbank, SBAB eller Skandiabanken, som likt SEB tillämpar en kalkylränta på 6 procent, tänker göra några ändringar i närtid, uppger de för SvD.

Finansinspektionen (FI) råder däremot bankerna att vara vaksamma och anser att det är viktigt att de använder en väl tilltagen kalkylränta i sin kreditprövning, som även speglar ett negativt scenario. Att kalkylräntan kommer höjas är inte osannolikt.

– En lägre kalkylränta än 6 procent vore olämpligt. Givet den senaste tidens ränteutveckling är det nog rimligt att anta att flera banker funderar på att höja kalkylräntan igen, säger Henrik Larsson, analytiker på FI.

Bankerna väljer fritt hur hög deras kalkylränta ska vara. Lagkravet säger: ”tillräcklig återbetalningsförmåga”, men innehåller i övrigt inga procentsatser, eller andra siffror, förklarar Konsumenternas Bank- och finansbyrås bostadsexpert Eva Lindström.

Finns det några risker i att banker inte höjer sina kalkylräntor, när boräntorna stiger i rask takt?

–Ja. Om nu skillnaden mellan konsumentens faktiska ränta och kalkylräntan blir mindre så blir marginalen eller bufferten mindre. Skulle då räntorna stiga väldigt mycket finns risken att fler konsumenter kan få problem, säger Eva Lindström.

Förutom kalkylräntan, ingår inkomster, levnadskostnader, driftkostnader för bostaden, och andra skulder i kvar att leva på-kalkylen (KALP).

– Tanken är att spegla låntagarens utrymme för lånet och att den även siktar på att bygga in en marginal och buffert för framtida förändringar, säger Eva Lindström.

Annons
Annons

Bankerna gör egna schabloner för de olika delarna i KALP:en, men samtliga bolåneinstitut som SvD talat med (SEB, Handelsbanken, Nordea, Swedbank, SBAB och Skandia) svarar att man utgår från Konsumentverkets beräkningar när det gäller levnadskostnader. Bland dessa finns till exempel livsmedels- och energipriser.

Men frågan är hur väl Konsumentverkets beräkningar egentligen stämmer överens med verkligheten.

”Under året har flera oväntade händelser inträffat i vår omvärld som påverkat priserna för bland annat livsmedel, drivmedel och energi kraftigt”, skriver Konsumentverket på sin hemsida.

Inflationen på 7,2 procent i maj var den högsta sedan 1991, och livsmedel och dryck hör till de varugrupper som ökat mest i pris. Enligt bedömare har livsmedelspriserna inte på långa vägar nått sin topp ännu.

”Beräkningarna för 2022 togs fram innan dessa händelser ägde rum. Konsumentverket kommer inte att ta fram några nya beräkningar för 2022”, skriver man på hemsidan.

Varför uppdaterar ni inte uppgifterna?

– Eftersom vi inte ville ha olika varianter av beräkningarna florerande och för att vi var osäkra på om vi skulle nå alla målgrupperna med denna information, om att nya beräkningar tagits fram, säger Kristina Difs, utredare Konsumentverket.

Vidare anser Konsumentverket att deras beräkningar bara utgör cirka en tredjedel av hushållens utgifter.

Är det rätt att kalla levnadskostnaderna skäliga om de inte gäller för i år?

– Priserna på framför allt el har fluktuerat mycket och det är svårt att avgöra vilken tidsperiod eller pris som ska användas. Vi brukar använda årsgenomsnitt eftersom det ger en mer rättvisande bild än enskilda månader, säger Kristina Difs.

Finansinspektionen ser risker om Konsumentverkets riktlinjer inte speglar den faktiska prisökningen.

–Om det är så utgår vi från att bankerna kommer ta höjd för detta i sin beräkning. Men om en bank endast följer Konsumentverkets beräkningar finns det en risk för att man underskattar ett hushålls levnadsomkostnader, säger FI:s analytiker Henrik Larsson.

Kombinationen av sjunkande bostadspriser, samma kalkylränta trots stigande räntor, och lägre levnadskostnadskalkyler hos Konsumentverket – är det något som gynnar nya bolånetagare? Eva Lindström svarar att så kan vara fallet.

– Jag skulle nog inte uttrycka det så att det ”gynnar” nya bolånetagare. Men visst innebär en lite snällare kalkyl att det kan bli lättare att få lånet beviljat – under förutsättning att banken strikt går efter att kalkylen ska visa plus, säger hon.

Annons
Annons
Annons
Mer från Startsidan
Annons
Annons