Fastighetsägarnas chefsekonom Tomas Ernhagen skriver på Brännpunkt 8/1 att vi gör ett ”kardinalfel” när vi menar att det är en bubbla på bostadsmarknaden. Ernhagen hänvisar till en artikel i Riksbankens tidskrift ”Penning- och valutapolitik” som visar att de ökade priserna på bostäder kommer av ökade reallöneökningar och lägre reala boräntor. Vidare menar Ernhagen att prisutvecklingsförväntningarna som alltid leder till en bubbla inte finns där, då endast ”en liten majoritet” av svenskarna enligt SEB:s boprisindikator tror på ökade bopriser. Avslutningsvis läggs argument fram för att krisen på 1990-talet visar att hushållen klarar av att betala av sina bolån vid, som vi antar, högre räntor och att det är upp till bankerna att sätta en riskpremie på sina lån. Låt oss bemöta detta.
Artikeln Ernhagen hänvisar till förklarar alltså en stor del av prisuppgången med lägre reala bolåneräntor. Att priserna ökar på en marknad är inget konstigt, snarare naturligt. Problemet är dock inte att priserna går upp. Problemet är att avståndet mellan högre reallöner och skuldsättning ökat som en följd av låga räntor vilket i sin tur ökar risken för hushållen vid räntehöjningar.
En av huvudorsakerna till prisuppgången är också att hushållen gradvis befriats från tidigare amorterings- och kontantinsatskrav och att andelen bolånekunder med rörlig ränta har ökat från 8 procent 1997 till 69 procent år 2009. Detta medför ökade risker för de högt belånade hushållen vilka skulle minska om inflationstakten för bopriserna beaktades separat.
Vidare åberopas siffror ur SEB:s boprisindikator och trots Ernhagens retoriska ansträngning är informationen entydig. Trots ett nyinstiftat bolånetak, en snabbt stigande prognosticerad reporäntebana och väntat ytterligare stigande bolåneräntor till följd av Basel III-regelverket, förväntade sig endast 14 av 100 svenska hushåll att detta skulle resultera i en prisnedgång på bostadsmarknaden. Hela 55 procent förutsatte däremot att priserna oförbrutet skulle fortsätta uppåt. Vi anser att detta exempel väl motsvarar den typ av upptrissade prisutvecklingsförväntningar som vi refererade till i vår inledande artikel. Det bör omöjligen kunna tolkas som motsatsen.
Avslutningvis skriver Ernhagen att 1990-talet visade att hushållen klarade högre räntor samtidigt som bankernas förluster var minimala och att bankerna själva borde sätta en riskpremie. Låt oss börja där. För det här är just vår poäng. Bankerna kommer aldrig sätta en sådan riskpremie, det måste en annan aktör göra. Varför? Ja, vilken bank skulle öka sina räntor om man inte behövde med risk för lägre utlåning och därmed lägre räntenetto? Ingen.
Ernhagens uppfattning att hushållen klarade sig bra under krisen på 1990-talet och visade att de kunde betala av sina lån delas möjligtvis inte heller med ett stort antal av de svenska hushåll som stod med höga lån när räntorna sköt i höjden. Verkligheten var att många hushåll inte klarade detta och för andra var priset mycket högt när det visade sig att man hade lån som man egentligen inte hade råd med.
Det som därtill ökar riskerna idag är att de svenska hushållen är långt mer belånade nu än de var på 1990-talet. Hushållens skuldkvot vid krisen under 1990-talet var omkring 90 procent. Motsvarande siffra för 2010 låg omkring 160 procent. Marginalerna för räntehöjningar kan alltså antas ha minskat drastiskt.
Tomas Ernhagen styrs givetvis av sin organisations intressen och det har vi förståelse för. Frågan är bara vilka intressen som ska styra debatten.
BJÖRN JONASSON
fil mag nationalekonomi, fil kand statsvetenskap
GUSTAV ALMQVIST
student Handelshögskolan, Stockholm
