Debatten huruvida det är en bostadsbubbla eller inte i Sverige, och i synnerhet i Stockholm, diskuteras allt flitigare. Somliga hävdar att det är skäligt att anta att så är fallet medan andra likt företrädare för exempelvis SBAB, Nordea och Riksbanken hävdar att detta inte alls är säkert och hänvisar till avsaknad av tydliga tecken på en bubbla.
Vi menar att tecknen finns där och att vad som krävs för att förhindra att bubblan spricker är ett uttalat politiskt mål för prisutvecklingen på bostäder samt ett upprättande av nya kontrollorgan som kontrollerar hushållens skuldsättning.
För att skapa en gynnsam ekonomisk utveckling och minska osäkerheten i den svenska ekonomin har Riksbanken satt upp ett inflationsmål. Tror man att inflationen kommer överstiga målet om 2 procent per år har Riksbanken höjt räntan och tror man att den kommer ligga under kan man låta räntan vara låg för att stimulera tillväxten. Detta har varit framgångsrikt sett till den svenska ekonomins utveckling och inflationsmålet har nåtts under de flesta år sedan måttet infördes 1993. Under exempelvis den senaste femårsperioden har inflationen, räknat i KPI, varit i snitt ca 1,5 procent per år.
Men i Riksbankens beräkning av prishöjningarna i landet ingår inte bostadspriserna. Således räknas en betydande del av den faktiska inflationen bort med tanke på huslånens storlek. Medan KPI legat på en önskad nivå så har priserna på bostadsrätter i Storstockholm under samma femårsperiod stigit med över 13 procent per år. Detta samtidigt som de nominella lönerna i Stockholm under samma period stigit med endast drygt 3 procent per år.
Borträknat inflationen har huspriserna alltså stigit klart mycket kraftigare än hushållens inkomster, Följderna av detta visar sig inte minst i att svenskarna aldrig har varit så högt belånade som idag.
Det här är enligt oss ett tecken på att boräntorna inte är rätt satta i förhållande till prishöjningarna på bostäder, vilket också ökar osäkerheten om hur priserna kommer att utvecklas. Det finns heller ingen riskpremie inbyggd i bolåneräntorna som gör att de, som för inflationen, skulle behöva öka för att minska risken för att värdet på pengarna, i detta fall liktydigt med bostäderna, sjunker.
En från politiskt håll uttalad politisk målsättning bör därför vara att begränsa orimligt kraftiga prisstegringar för att därigenom förebygga volatilitet på bostadsmarknaden.
Lika resolut som regeringen hanterat statsfinanserna under den globala lågkonjunkturen, lika undvikande har man emellertid hanterat den ständigt ökande svenska hushållsutlåningen. Jobbskatteavdragets fyra steg i kombination med den slopade fastighetsskatten har de gångna åren skapat ekonomiskt utrymme för hushållen att till rekordlåga räntesatser öka sin belåningsgrad ytterligare. Privatkonsumtion och kostsamma hemrenoveringar finansieras genom att öka belåningsgraden på det egna boendet, samtidigt som det förefaller som att ett tydligt paradigmskifte har ägt rum när det gäller hushållens attityd till lånat kapital. Därför behövs ett tydligare politiskt ledarskap och initiativkraft i frågan.
Den nyuppkomna uppfattningen om lägenhetsvalet som ett av många steg i en ständig bostadskarriär, provisionsdrivna innerstadsmäklare och home-stylade lägenheter som ompaketeras med samma kreativitet som dubiösa värdepapper innan finanskrisen – samtliga samverkar de och driver på artificiell väg upp efterfrågan. Vår uppfattning är emellertid att varken hushållen eller den svenska ekonomin långsiktigt gynnas av att låta den svenska bostadsmarknaden bli än mer spekulationsdriven. Hushållens upptrissade prisutvecklingsförväntningar är ett tydligt uttryck för psykologin bakom uppkomna bubblor i ekonomin. För det är alltid prisutvecklingsförväntningar som föregår och leder till bubblor, vilket är exakt vad som händer i Sverige och framför allt i Stockholm idag.
Vidare menar vi att det också är frågan om inte räntevapnet för just bolånen samt bolånens storlek i förhållande till hushållens inkomster bör fördelas ut på andra myndigheter eller kontrollorgan för att dessa i relation till löneökningarna inte ska stiga för mycket. Vårt förslag är därför att de svenska bolåneräntorna inte bör följa Riksbankens reporänta, utan snarare sättas utifrån det föreslagna uttalade politiska inflationsmålet för bostäder. Detta skulle exempelvis kunna nås genom en reglering av hushållens skuldkvot i förhållande till dess inkomster med amorteringskrav på lånen.
Vi tror inte likt somliga andra bedömare att enbart amorteringkrav kommer vara tillräckligt för att bromsa in prisökningarna i den takt som behövs. Rent praktiskt skulle en möjlighet kunna vara att lagstifta om procentuella minimi amorteringskrav och maximal tillåten skuldkvot enligt vissa räntenivåer. Detta skulle sedan kunna bevakas av Finansinspektionen som också skulle bli det organ som kontrollerar affärsbankernas utlåning till hushållen.
Något kontraintuitivt bekräftar alltså höstens återhämtning i svensk ekonomi vikten av att omgående och resolut tillsätta de utredningar som måste föregå eventuella ytterligare interventioner på den svenska bostadsmarknaden. Innan dess måste ansvarsfrågan vara löst. Dröjer vi ytterligare med ansvarsfördelningen föreligger en uppenbar risk att försämrade konjunkturutsikter begränsar vårt handlingsutrymme, och då kan det de facto redan försent då mycket talar för att situationen som den är idag till slut kommer att bli ohållbar.
För trots allt så är det både matematiskt och ekonomiskt ohållbart, för att inte säga orimligt, att låna pengar till en bostad som man aldrig behöver betala tillbaka. Och detta på en marknad där priset i all oändlighet förväntas gå upp. Detta är vad som skett i USA och delar av Europa de senaste åren och det är exakt vad som är på väg att hända även i Sverige. För vad som till slut skulle kunna bli följden är att svenska hushåll, som i USA och Europa, inte kommer att kunna betala tillbaka sina lån när räntorna stiger igen, vilket de kommer att göra. Därför bör vi redan nu börja hantera hushållens ökade bolåneskulder för att minska risken för hushållen och den svenska ekonomin när konjunkturen viker nästa gång.
BJÖRN JONASSON
fil mag nationalekonomi, fil kand statsvetenskap
GUSTAV ALMQVIST
student Handelshögskolan, Stockholm
