Förslagen om hur hushållens skuldsättning och prisuppgången på den svenska bostadsmarknaden ska hejdas duggar just nu tätt. Senast ut i raden är Björn Jonasson och Gustav Almqvist på Handelshögskolan i Stockholm som efterlyser långtgående regleringar för att komma åt problemet.
Författarna gör dock ett kardinalfel. De tar för givet att vi prisutvecklingen på bostadsmarknaden är en bubbla som förr eller senare kan komma att brisera, i likhet med det som hänt i exempelvis USA och Spanien. Bakom den påstådda bubblan ligger, enligt debattörerna ”hushållens upptrissade prisutvecklingsförväntningar” och ”rekordlåga räntesatser”.
Men är det så självklart att vi har en bubbla på den svenska bostadsmarknaden? Nja, i en klargörande artikel i det senaste numret av Riksbankens tidsskrift ”Penning- och valutapolitik” visar Finansinspektionens chefsekonom Lars Frisell och bankanalytikern Masih Yazdi att så knappast är fallet. I stället för spekulation om evigt stigande huspriser, visar deras analys att hela 90 procent av prisuppgången sedan mitten av 1990-talet kan förklaras av ökade realinkomster och lägre reala boräntor. Och de lägre räntorna avses inte dagens rekordlåga räntor. Analysen utgår istället från att Riksbankens reporänta ligger på 4 procent, vilket är den genomsnittliga normala nivån enligt Riksbankens egen analys. En dåligt fungerande bostadsmarknad förklarar, enligt min uppfattning troligen större delen av de återstående 10 procentenheterna.
Inte heller de upptrissade prisutvecklingsförväntningar som debattörerna så självklart hänvisar till stämmer med verkligheten. Enligt SEB:s boprisindikator tror förvisso en liten majoritet av svenskarna att bostadspriserna kommer att fortsätta att stiga. Men nästan lika många räknar med stillastående eller fallande priser. Det låter inte oroväckande upptrissat i mina öron.
Debattörerna oroar sig också för att det inte finns någon riskpremie, som speglar risken för fallande priser, inbyggd i bolåneräntorna. Rimligen är det väl bankerna som lånar ut pengarna som i så fall ska kräva en sådan riskpremie. Men om det är något vi lärde oss av 1990-talskrisen var det ju att hushållens klarade av att betala räntor och amorteringar på sina bolån. Bankernas förluster på bolånen var minimala, trots att realräntorna då låg på en mycket högre nivå än i dag och trots att vi då hade e tt kraftigt prisfall på bostäder och en sysselsättningsnedgång som vida översteg den vi har sett under den senaste krisen. Detta talar för att bankernas bedömning av risken i bolånen är rimligt.
Allt detta talar för att det finns anledning att mana till återhållsamhet i regleringsdebatten. Om något, visar ju historien att långtgående regleringar av marknader skapar fler problem än de löser.
Det gäller ju i högsta grad den svenska bostadsmarknaden. Där har olika typer av regleringar tryckt tillbaka bostadsbyggandet, som i dag ligger på en betydligt lägre nivå än i våra grannländer. Följden har blivit en ackumulerad bostadsbrist i de regioner folk vill bo för att arbeta och leva.
Fler regleringar av de slag de båda debattörerna efterlyser, kommer inte att lösa detta problem. Den långsiktiga lösningen handlar i stället om att frigöra marknaden för att skapa bättre balans mellan utbud och efterfrågan. Med den nya hyreslagen har vi tagit ett första steg på vägen mot en bättre fungerande marknad. Men vi har långt kvar. Mer möda borde läggas på detta, snarare än att ryggmärgsmässigt ivra för ökade regleringar.
TOMAS ERNHAGEN
chefekonom hos Fastighetsägarna
