En ”normal” ombildning av allmännyttans hyresrätter till bostadsrätter leder idag till ökade boendekostnader på i runda tal 50 procent i innerstaden och 30 procent i närförorter och ytterstaden. Hur kommer det sig att så många och med så stor entusiasm genomför en sådan affär?

Allianspartiernas ideologer hävdar att man som bostadsrättsinnehavare kan påverka sitt boende, man får vara med och bestämma och man beslutar själv när man ska skaffa en ny spis. Dessutom kan man sälja sin bostad.

En del hyresgäster tycker att det här låter bra. Inte sällan är man mycket missnöjd med den nuvarande hyresvärden. Ombildningarna har också ett gott ekonomiskt rykte. Många från förra ombildningsomgången vittnar om sänkta boendekostnader och kraftiga värdestegringar. De förändringarna beror framför allt på ränte­utvecklingen fram till fjolåret. Samma hjälp kan man inte räkna med i framtiden.

Men ombildningen är inte en dans på rosor. Det är mer regel än undantag att hyresgästerna blir osams. Bostadsrättsivrarna tar ofta genvägar i den demokratiska processen.

Alla som inte går med i affären blir resthyresgäster. Varje resthyresgäst är, för­utom barlast i förvaltningen, en möjlig intäktsförstärkning till föreningen på flera miljoner kronor. I många nyligen ombildade föreningar är resthyresgästerna också lovligt byte. Några tiotusentals ­kronor till en jurist som kan hitta kryphål i lagen betalar sig bra.

Allt det här får man vid en ombildning och dessutom drabbas de nyblivna bostadsrättsinnehavarna av kraftigt höjda boendekostnader. Det här har fått många att tveka. Då har ett nytt koncept börjat tillämpas.

I två nyligen genomförda ombildningar, Fältöversten och Ringen, har ombildningskonsulterna (kommer från HSB) konstruerat en ekonomisk plan som innebär att bostadsrättsföreningens medlemmar ­lånar drygt 10 procent mer än vad man behöver för köpet. Det rör sig om cirka 100 miljoner var i de två fallen.

De extra pengarna används till att hålla nere driftskostnaderna under de inledande tio åren vilket innebär att boendekostnaden blir oförändrad det första året. Det betyder i sin tur att avgiften till föreningen måste sättas så pass lågt som runt 100 kronor per kvm och år, vilket närmast är ett skämt inom seriös fastighetsförvaltning.

Ett upplägg som ligger rätt nära de amerikanska subprimelånen som äventyrat hela världsekonomin.

Alla vet att det är vansinne att låna till löpande drift. Pengarna förbrukas i snabb takt men låneskulden blir kvar. I Fältöversten måste föreningen höja avgiften till föreningen med 20 procent om året för att det ska gå ihop.

I konceptet ingår också att helt öppet spekulera i tomma lägenheter och att resthyresgäster kommer att flytta. I Ringen sätter man press på resthyresgästerna och hotar med omfattande renoveringar med kraftiga hyreshöjningar som följd.

Allmännyttan har också insett värdet i tomma lägenheter vid ombildningar. Svenska Bostäder hyr inte ut lägenheter som blivit friställda i fastigheter där hyresgästerna vill ombilda.

De tomma lägenheterna kan företaget ta lite extra betalt för.

Men det tar inte slut här. Både Fältöversten och Ringen är affärer i miljardklassen och kreditmöjligheterna är, trots skuldsättningen på grund av köpet, inte fullt uttömda. I Ringen utnyttjas det här för att ge sig in i en affär som går ut på att förvärva själva köpcentrumet Ringen.

Det är en affär med stora både ekonomiska och legala frågetecken. Man kan bara hoppas att den går i stöpet annars kommer bostadsrättsombildningarna att bilda bas för omfattande spekulationer i allehanda fastighetsaffärer.

Ombildningarna har resulterat i att en ny affärsnisch har uppstått. Ombildningskonsulter, banker och låneinstitut har ­slagit sina påsar ihop. Med draghjälp av lika fundamentalistiska som aningslösa politiker konsoliderar de sig. Ledningarna för allmännyttan saknar helt civilkurage och medverkar glatt till att företagen ­dräneras på det bästa de har, dessutom till reapris.

Till den skaran sällar sig nu också förtroendevalda inom bostadsrättsföreningarna som drabbats av hybris. Med bostadsrättsföreningen i ryggen kan de ta plats i riskkapitalisternas lag. Sällan har så många småpåvar fått egna scener att kreera sina roller på.

Bostadsrättsombildningen i Ringen var ett mål för politikerna i stadshuset när man sålde Centrumkompaniet som tidigare ägde Ringen. I köpekontraktet står det till och med att köparen Boultbee skulle kompenseras med 150 miljoner om inte bostadsrättsombildningar genomfördes.

Men var det detta de ville ha? Nej, det är dags att sätta stopp.

BJÖRN ALFREDSSON, frilansande utredare och skribent med fokus på bostadsfrågor