På ena sidan sprakar bostadsmarknaden – på andra finns en problemfylld motpol där människor hotas av vräkning och tvingas sälja till förluster. SvD har besökt New York och New Jersey: två kontraster på USA:s turbulenta fastighetsmarknad, men som geografiskt enbart skiljs åt av en flod.

I den gula mappen fanns redan otaliga kravbrev som meddelade att avbetalningarna på lånen var sena. Med det nya brevet, som precis lagts till högen och som deklarerade pantsättning, förstod Quentin Fields att verkligheten hade hunnit i kapp och att han hade gjort det största ekonomiska misstaget någonsin i sitt liv: han hade tagit ett subprimelån.

– Jag önskar att jag hade läst boken Real Estate For Dummies tidigare än vad jag gjorde. Då hade jag inte suttit här och funderat på att tvingas ta ett extra jobb.

För den 47-årige socialarbetaren Quentin Fields handlade köpet av det vackra flerfamiljshuset, beläget mellan två kyrkogårdar i Newark, New Jersey, aldrig om att han själv skulle få tak över huvudet. Det handlade om att tjäna pengar och få ordning på sin redan bräckliga ekonomi.

Med en årlig inkomst på 36 000 dollar och utan några egentliga besparingar kvalificerade han sig dock inte för ett vanligt standardlån hos en bank för de 315 000 dollar det skulle kosta att köpa loss huset. Halvbrodern, som också var den som sålde huset, stod högt i förtroende hos Quentin vid tillfället och hjälpte till att arrangera ett subprimelån, en lösning som främst riktar sig till människor med låg kreditvärdighet och där uppläggningsavgiften är noll eller ytterst liten.

Med en styrränta på endast 1 procent slutade månadskostnaden på 2 313 dollar – en summa som Quentin Fields skulle skrapa ihop genom hyresgäster fram till dess att bostadspriserna stigit så pass mycket att han kunde sälja med förtjänst.

Problemen var bara tre: styrräntan sköt i höjden, bostadspriserna i New Jersey slutade stiga och halvbrodern, som lovat att ta kontroll över huset och se till att där fanns inneboende, drog sig undan när de första hyresgästerna flyttade.

Quentin Fields satt plötsligt ensam med ett stort, tomt hus och en räntekostnad han hade svårt att klara av. Lösningen blev att ta ett extrajobb.

– Det fungerade bara i några månader. Jag jobbade minst sexton timmar om dygnet och hade jag tur kunde jag komma hem och sova någon timme innan det var dags att börja arbeta igen.

Den lilla tid som fanns över försökte Quentin Fields använda till att skaffa nya hyresgäster, men utan att lyckas. Han köpte boken Real Estate For Dummies, läste på om fastighetsmarknaden och insåg utformningen av det lån som hans halvbror hade hjälpt till att arrangera. Under de första två åren skulle räntan vara låg varefter det skulle läggas om till marknadshyror men med ett ordentligt påslag. Detta för att kompensera bolåneinstitutet för den höga kreditrisken hos låntagaren.

Quentin Fields fann sig i en negativ spiral som än i dag inte har slutat snurra.

Fram till juni 2004 tecknade miljontals människor över hela USA subprimelån. Kännetecknande drag för denna grupp var precis desamma som de var för Quentin Fields: dåliga kunskaper om vad de gav sig in på och mycket dåliga ekonomiska förutsättningar – något som skulle visa sig slå tillbaka när den amerikanska centralbanken Federal Reserve höjde styrräntan från 1 procent till 5,25 mellan åren 2004 och 2006. Denna justering slog visserligen på bred front men de som drabbades mest var just subprimelåntagarna vars räntekostnader steg från 3 procent till 10.

I många delar av USA, och framför allt New Jersey, har denna låneform lett till att tusentals människor befinner sig nära personlig konkurs. Enligt färska siffror spenderar mer än 40 procent av husägarna i Newark mer än hälften av sin inkomst på bostaden, en av de högsta siffrorna i landet. Många har tvingats ta extra jobb, andra sälja av ägodelar eller hyra ut ett eller flera rum för att försöka klara sig. För andra har det slutat med att de tvingats sälja huset – något som gatorna i Newark, med alla skyltar om husförsäljning, vittnar om är en vanlig utväg.

En studie av Center For Responsible Learning visar att ett av fem hus som har finansierats genom subprimelån kommer att sluta i pantsättning under de närmaste tre–fyra åren.

– Nationellt sett kan subprimelånen komma att kosta oss 164 miljarder dollar – en summa som skulle täcka fyra miljoner barns avgifter för college, säger organisationens ordförande Michael Calhoun.

För den som står i New Jersey med Hudsonfloden framför sig är det svårt att inte imponeras av skyskraporna på andra sidan. Där finns New York och dess Manhattan; en av världens största metropoler som aldrig sägs sova.

I stadsdelen Chelsea – en gång i tiden ansett som försummad med sina dystra fasader men numera en kreativ injektion med otaliga gallerior – står mäklaren Samantha Brown med ett trådlöst tangentbord i sina händer och försöker få ordning på ett bildspel.
Tillsammans med kollegan Debra LaChance är hon redo att ta emot spekulanter till dagens visning och är ytterst hoppfull om att fortsätta sälja de specialdesignade lägenheterna i rask takt. Och det utan att de ens är byggda, knappt ens påbörjade.

För när Samantha Brown och Debra LaChance säljer åt fastighetsförmedlaren Corcoran finns inga väggar att knacka på eller kakel att inspektera. Inte heller någon reell uppfattning om huruvida höjdskillnaden mellan golv och tak egentligen är tillräcklig. Allt som finns är skisser, moduler av kök och badrum samt en modell som visar hur husen kommer att se ut från utsidan.

Prislappen för en lägenhet? 1,8–6,9 miljoner dollar (12 till 50 miljoner kronor).

– Vi har redan nu sålt 40 procent av lägenheterna och det lär inte dröja länge innan de övriga har gått åt, säger Samantha Brown säkert.

– Vad du måste förstå är att vi säljer luft, en fantasi. Herregud, hela New York är ju en fantasi i sig, fyller Debra LaChance i. Människor har alltid velat komma hit och kommer alltid att vilja det. De säger att det är turbulens på fastighetsmarknaden i USA, men det är det inte här. New York är inte USA.

För det faktum att försäljningen av befintliga bostäder i USA väntas sjunka 4,6 procent under 2007 eller att medianpriset förväntas backa 1,3 procent till 219 000 dollar är inget som kan appliceras på New York. Inte heller hela problematiken med subprimelån. I New York mår bostadsmarknaden nämligen till synes utmärkt och priserna fortsätter stiga nästan oavbrutet.

För fem år sedan kostade en trerummare på Manhattan i snitt 1,8 miljoner dollar – den siffran ligger nu på 3,2 miljoner dollar och med ett kvadratmeterpris på motsvarande 100 000–120 000 kronor, det vill säga dubbelt så dyrt som i Stockholms innerstad. Någon avmattning i prisökningen är inte heller i sikte. Det enda som kan tänkas påverka bostadsmarknaden i New York är ett nytt terrordåd eller att luften helt och hållet går ur den amerikanska fastighetsmarknaden, något experter menar enbart kan hända om problemen med subprimelånen runt om i USA håller i sig.

Men som en följd av att rekordmånga bostadsköp har slutat i pantsättning, har ett antal kreditinstitut – som lånat ut pengar utan ordentliga kontroller om subprime-låntagaren verkligen kan betala eller inte – drabbats så pass allvarligt att de själva tvingats ställa in sina betalningar och i vissa fall ansökt om konkursskydd. Det är något som skakat om marknaden rejält. Varnande röster har höjts som menar att den amerikanska fastighetsbubblan kan vara på väg att spricka på grund av detta. Och om, eller när, den gör det kommer det inte bara att slå hårt mot USA:s ekonomi, det kommer att slå mot hela västvärldens.

– Det finns en överhängande risk för att vi är i en stor vändpunkt i bostadsmarknaden, och inte bara i USA, säger Yaleprofessorn Robert Shiller som anser att bostadspriserna kan komma att falla så mycket som 40 procent.

Den amerikanska centralbankschefen Ben Bernanke vill dock tona ner farhågorna.

– Fundamentala faktorer borde i slutändan understödja behovet på fastighetsmarknaden. Just nu är det inte troligt att problemen inom subprimesektorn kommer att spilla över på andra delar, sa han vid ett tal i Chicago tidigare i juni.

Minns ni Quentin Fields? För honom är bara blotta diskussionen om en sprucken fastighetsbubbla en mardröm. De ekonomiska problemen har än i dag inte löst sig, men han har kopplat in en hjälporganisation för att försöka klara sig så gott det går ur situationen när huset väntar på att bli sålt. Han är dock luttrad vid det här laget.

– Jag vet inte om den här organisationen är till någon hjälp men jag har blivit rekommenderad att använda den.

Det en gång så vackra huset som skulle ge Quentin Fields ett ekonomiskt lyft är inte längre så vackert. När SvD tar med honom till fastigheten är det första gången på en månad som han är där. Han vet visserligen att det har varit inbrott och att en vattenläcka uppstått som en följd, men inte hur allvarligt det är. På golven samsas skräp från de senaste hyresgästerna med spillror från badrumsväggarna som någon eller några har slagit ut för att komma åt kopparrören.
Quentin Fields sparkar på lite bråte och går de tre våningarna upp och ner varefter han stiger ut och låser dörren.

– Jag skulle kunna gå i personlig konkurs men det är inget alternativ. Jag har börjat leta efter ytterligare ett jobb trots att det inte gick så bra sist. Men vad ska jag göra? Jag behöver pengar. Min fru väntar vårt första barn i augusti och jag behöver pengar till såväl det som det här.

Huset han precis har stängt dörren till är så pass kraftigt nedgånget efter inbrottet att värderingen inte ens är i närheten av de 315 000 dollar han betalade till sin halvbror. Särskilt inte som gatan vi befinner oss på har ytterligare tomma hus till försäljning och prisutvecklingen har avstannat. Han sitter i en situation där huset kommer att säljas med förlust.

– Det är bara sorgligt alltihop. Jag önskar att jag hade vetat bättre men jag är inte ensam om att ha gjort det här misstaget, det är fler än jag som har gjort det. Det är ingen tröst men det är så verkligheten ser ut tyvärr.

Daniel Kederstedt

08-13 52 46

daniel.kederstedt@svd.se

Fler artiklar