Min-Marie Hassel och Sara Ström, här med dottern Vera, är bekymrade över den förestående försäljningen av deras lägenheter i Kärrtorp. ”Vi har ju valt att bo i allmännyttan för att det känns tryggt”, säger Min-Marie Hassel.
Foto: Tomas Oneborg
Informationen slog ner som en bomb hos hyresgästerna i Bredäng och Kärrtorp. Det kommunala bostadsbolaget Svenska Bostäder ska byta sina 1052 lägenheter mot 122 lägenheter i Hammarby sjöstad i en affär med privata byggföretaget Primula. Över 4000 hyresgäster har sedan dess skrivit på protestlistor som cirkulerat.
–Visst, de genomför den politik de gått till val på. Men med ett sådant massivt motstånd känns det konstigt att det bara viftas bort, säger småbarnsmamman Min-Marie Hassel, hyresgäst i Kärrtorp.
Husen som ska säljas är slitna. Färgen flagnar runt fönstren. Fasaderna behöver rustas. Renoveringen som behövs beräknas kosta mellan 100 och 150 miljoner kronor, enligt Svenska Bostäder. Affären går till så att staden säljer fastigheter i Söderort för 613 miljoner kronor – 7 miljoner under taxeringsvärdet – och köper fastigheter i Hammarby sjöstad för 352 miljoner kronor, som är i nivå med marknadsvärdet. Mellanskillnaden på 261 miljoner ska Primula betala till kommunen.
Lars Brogren, ekonomichef i Svenska Bostäder, förklarar prissättningen med hyresbeståndets upprustningsbehov.
–Alternativet hade ju varit att vi själva tagit hand om det, säger han.
Men SvD:s genomgång visar att finanserna i fastighetsbolaget Primula som ska köpa av Stockholms stad reser många frågetecken:
•Bolaget har ett sjunkande resultat: 2010 gjorde koncernen en förlust på 23 miljoner kronor.
•Sänkt kreditbetyg – på två år har kreditbetyget sänkts från AA till B.
•Hög belåning: det egna kapitalet svarar bara för 5 procent av tillgångarna.
•Litet eget kapital: 94 miljoner kronor.
Tommy Bergquist, universitetsadjunkt vid Handelshögskolan vid Karlstads universitet som på uppdrag av SvD har tittat på företagets ekonomi, reagerar på dess negativa resultat och kassaflöde. Han konstaterar att företaget under de senaste åren expanderat kraftigt, men finansierat det mesta genom lån.
–Det ser ju ganska svajigt ut. Särskilt om det finns ett upprustningsbehov. Det är ju en sak om man bara ska köpa och förvalta. Men om man ska rusta upp så måste man ju kunna räkna hem det också, säger Tommy Bergquist, och tillägger att en räntehöjning kan slå ganska hårt.
–Sannolikt kan de inte räkna med att få låna särskilt mycket till upprustning. Sedan kan det ju finnas övervärden i fastigheterna som bankerna tittar på. Men utifrån det här skulle jag dra öronen åt mig.
Hos Stockholms stad finns inga tvivel om att Primula kommer att klara åtagandet. Och Primulas vd Gunnar Kusoffsky räknar med att företaget kommer att klara upprustningen.
–Det är ju inte så att de här fastigheterna faller ihop. Man behöver inte renovera från dag ett, utan det är långsiktig renoveringsplan, säger Gunnar Kusoffsky.
De röda siffrorna i årsredovisningen förklarar han med företagets nyproduktion av bostäder.
–Resultatet går ju upp och ner. Att rörelsen går back beror ju på att vi producerat en hel del nya hyreslägenheter på slutet, säger Gunnar Kusoffsky, som förklarar att företagets stabilitet ligger i de övervärden som finns i fastighetsbestånden.
Det är inte i konkurrens med andra fastighetsägare som just Primula får köpa av staden.
–Det är ju ingen ny aktör, säger Joachim Quiding, adminstrativ direktör på Stockholms stadshus AB, och hänvisar till bytesaffärer som allmännyttiga Familjebostäder och Stockholmshem gjorde med Primula 2008.
För tre år sedan förberedde tjänstemännen i Stockholms stadshus AB en försäljning av tio köpcentrum till Boultbee. I efterhand kritiserades kommunen för att företagets ambitiösa planer för upprustning – som kommunen hoppades på – aldrig sattes på pränt i kommunens köpeavtal. När affären genomfördes var Boultbees belåning 90 procent.
Terje Gunnarsson, ordförande för Hyresgästföreningens region Stockholm, varnade den gången ansvarigt borgarråd i Stadshuset för affären:
–Vi pekade på att bolaget gjorde skruttiga affärer, och var ökänt på andra orter. Svaret blev att staden hade koll på läget. Sedan vet alla hur det gick, säger han.
Inte heller den här gången finns renoveringsåtagandet inskrivet i köpeavtalet. Men Lars Brogren på Svenska Bostäder tror ändå att det går bättre den här gången:
–Det finns inget skrivet i avtalet om upprustning, utan det är en muntlig överenskommelse. Sådant skriver man aldrig in. Men tänk dig själv att Primula skulle börja agera som Boultbee. Man är ju helt körd på Stockholmsmarknaden.
Siffror ur Primulas årsredovisning.
