Utanför en port någonstans i Stockholm samlas en handfull människor. Det är onsdag eftermiddag, strax innan folk börjar strömma hem från jobbet. Snart dyker en kostymklädd man upp med mobilsnäcka i örat. Han prickar av gruppen på listan i sin folder innan han låser upp.

Tvåbarnspappan Emil förvånas över att se alla typer av stockholmare där. Vissa är i pensionsåldern, andra har just skaffat barn. Tysta går de in för att titta på det senaste objektet i skörden av hyreskontrakt som just nu finns till salu.

Emil har gått på flera visningar under våren. Med få år i bostadskön och utan fast jobb ser han inga andra möjligheter till ett långsiktigt boende än att köpa ett kontrakt. Oftast är lägenheterna nyrenoverade, tomma, men här ligger ägodelar från den tidigare hyresgästen utspridda. Han berättar för oss om den vaga oron: ”Tänk om någon har vräkts för att jag ska kunna köpa lägenheten?”

De svarta visningarna hålls oftast på vardagar, när inga nyfikna grannar är hemma. Och verksamheten kommer att visa sig vara långt mer systematiserad än vad någon av oss kunnat föreställa sig.

Grundpriset sätter hyresvärden. Men det finns en viss prutmån om man hittar en bra hyresgäst

Svartmäklaren Bosse



”Hallå”, svarar en man kort i telefonen.

”Hej. Är det du som är Bosse? Jag har hört att du kanske har koll på lägenheter i söderort.”

Vi har fått tag på ett nummer till en svartmäklare. Några samtal senare har vi själva vår första visning inbokad. Med dold kamera och inspelningsutrustning möter vi Bosse på en bensinmack i Aspudden, söder om Stockholms innerstad. Det är gråkall februari och högsäsong för hans bransch.

– Hyresvärdarna kan dra två–tre månader på semester över jul och då händer ingenting. När de kommer hem släpper de lite lägenheter. Sedan ska de ju på semester över sommaren också, säger han och ler.

För att vara en person som lever på att begå brott där maxstraffet är två års fängelse är Bosse inte särskilt hemlighetsfull. Han berättar för oss att han har försörjt sig som svartmäklare i många år och kan få runt 100 samtal om dagen.

Bosse gläntar på brevinkastet och lyssnar innan vi öppnar dörren. Innanför: en ljus funkislägenhet med balkong och nylagd parkett som knarrar under ytterskorna. Priset för tvårummaren: 300 000 kronor. I samma trappuppgång visar han en lägenhet med öppen spis för 325 000 kronor. Den är redan såld. Men hyresvärden är stor, det finns fler hus att titta på.

Vi hoppar in i Bosses silvergrå stadsjeep. Han berättar för oss om hur försäljningen av hyreslägenheterna fungerar.

– En tredjedel går till ”marknaden”, säger han.

– Grundpriset sätter hyresvärden. Men det finns en viss prutmån om man hittar en bra hyresgäst.

Allt som krävs av oss är kontanter i prydliga buntar, sedan möter Bosse upp i bostaden med ett kontrakt. Värden har redan skrivit på och är aldrig med, berättar han.

– Nä, då hade inte jag behövts, säger Bosse och svänger in vid ett högt hus i Västertorp.

På väg upp i trapphuset frågar vi om priset. Bosse hyschar oss: ”Vi tar det sen”.

Från balkongen syns nästan hela söderort. Kontraktet på lägenheten kostar 260 000 kronor.

– De utan balkong hamnar på 240 000.

När Bosse lämnar av oss vid tunnelbanan har ett 15-tal lägenheter varit uppe för diskussion. Nu måste han vidare för att visa en femrummare i Axelsberg för en barnfamilj. Pris: 550 000 kronor.

De här affärerna pågår i hela Stockholm, såväl i Bredäng som i Vasastan. På fester och arbetsplatser byts hemliga mobilnummer till folk som kan ”fixa” lägenhet. Vi räknar snabbt ihop ett tiotal bekanta som köpt kontrakt. Flera av dem har kommit över bostäderna via skenbyten, där värden är ovetande. Andra har köpt direkt av fastighetsägaren.

Ingen vet hur många hyresrätter eller hur många miljoner det rör sig om. Myndigheterna har så smått börjat få upp ögonen för värdarnas roll i svarthandeln. Boverket konstaterade förra året i samband med en rapport om den icke-fungerande bostadsmarknaden, nästan nyvaket, att fastighetsägarnas inblandning är större än de anat. Boverkets första förslag: att kartlägga omfattningen genom att låta kontrollpersoner spela rollen som bostadssökande.

Vi tog dem på orden.

I ett hyreshus söder om innerstaden – som ägs av en annan stor privat hyresvärd – introducerar svartmäklaren oss för en trevlig man i 60-årsåldern. Han ska flytta tillbaka till Norrland och ska ha blivit lovad att få tillbaka den största delen av pengarna som han betalt till värden.

– Det är trevligt här, en bra värd, intygar mannen och visar upp 80-talsköket.

I bilen frågar vi förvånat svartmäklaren om det är lätt att få tillbaka pengarna.

– Ja, förutsatt att det är samma värd. De tar en avgift för omskrivning av kontraktet.

Av en annan mäklare får vi senare reda på att den ”administrativa kostnaden” kan ligga på runt 40 000 kronor.

2 år

är maxstraffet för att sälja hyreskontrakt. Att köpa är inte olagligt.



På annonssajten Blocket söker en strid ström av desperata par bostad. Många hintar tydligt: ”endast förstahandskontrakt”. Vi låtsas vara ett av alla dessa ”skötsamma, djur- och rökfria” par och lägger ut en annons.

Klockan 23.02 trillar det första erbjudandet in: ”1 handskontrakt mot ekonomisk ersättning. Intresserad bara att höra av sig”. Lasse, en motorsportentusiast i 50-årsåldern som extraknäcker som svartmäklare, går rakt på sak när vi ringer upp.

– Det är ju så här, att vi säljer våra lägenheter, så är det bara, tyvärr.

Det gäller en hyreslägenhet i närförort, som håller på att renoveras med nytt Ballingslövskök. Pris: 240 000 kronor.

– Du kan till och med få bestämma färgerna på tapeterna, skrockar Lasse.

Han säger att affären är helt riskfri, han har inte haft något klagomål på 20 år.

– Det är inga konstigheter. Jag har hjälpt åklagare, poliser och skådespelare, säger han.

– Vi är seriösa fast det är svart.

Gemensamt för svartmäklarna vi träffar är att ingen av dem tycker att de gör något fel. Boven är bostadsmarknaden ”som ju alla vet inte fungerar”. De har en poäng. Förra året slog Stockholms stads bostadsförmedling rekord i antalet köande och i innerstaden ökade kötiden med ett år. I praktiken stod den alltså still.

Några dagar efter att vi lagt ut annonsen står vi vid Fridhemsplan och testar den dolda inspelningsutrustningen ännu en gång. Bara timmar efter Lasses mejl, vid 03.42, plingade det nämligen till igen i vår falska mejlkorg:

”Hej, är ni intresserade utav ett 1:a handskontrakt så ring”.

En bil svänger in. Det är 40-årige Reza, svartmäklare och driver flera restauranger i innerstaden. Han talar i telefon, säger snabbt ”hej” och rivstartar bilen.

– Det här är en ”raking”, säger han när han lagt på och syftar på att värden själv säljer kontraktet.

När vi stannar vid hyreshuset på Kungsholmen dyker en liten röd bil upp. En kvinna i 25-årsåldern öppnar bildörren, med pärm och nycklar i famnen, och skakar vant hand med Reza. Vi går in i trapphuset och hon knackar på en dörr: ”Man vill ju inte överraska någon som sitter på toaletten”. Hon visar upp den tomma nyrenoverade hyrestvåan på 49 kvadrat. Pris: 320 000 kronor. Över axeln ser vi hennes telefonbok. Enbart dolda nummer och smeknamn, som ”Tjock-Berra”.

Vi lyckas aldrig reda ut vem kvinnan är. Men på väg från visningen säger Reza att hennes mamma är ”riktigt vass” och har tillgång till många lägenheter. Reza visar omgivningarna. Berättar om de mysiga badklipporna där han brukar grilla. När vi frågar om han har några andra lägenheter tar han fram ett mejl i mobilen som listar hyreslägenheter som just nu är till salu.

Det är inte bara Reza som jobbar för flera olika hyresvärdar. Vid 23-tiden samma kväll ringer han och kräver besked och vi förstår att två–tre olika svartmäklare slåss om att sälja lägenheten på Kungsholmen. När vi lägger pusslet förstår vi att värdarna ofta har flera svartmäklare knutna till sig. Vi blir även erbjudna ett kontrakt i söderort av två olika mäklare.

I en annan del av staden sitter en man i ett torn och tittar ut över takåsarna. På det stora designbordet i glas står tre kaffekoppar. Väggarna är fulla av modern konst. När vi skrev om hyresmarknaden i SvD tidigare i vår blev vi kontaktade av mannen. Han vill visa att det svarta Stockholm har flera ansikten.

Mannen hävdar att han förmedlar bostäder till utsatta kvinnor och att han själv inte tar betalt för sin del i affären. Under åren har han haft kontakt med flera värdar och varit med när hundratusentals kronor byter ägare för att landa hos fastighetsägarna. Och han har ett råd:

– Jag har alltid pengarna i kuvert innanför kavajen, aldrig i portfölj. Någon kan ju råka väskrycka den.

Vissa delar av branschen har han svårt för, en kontakt har tagit 20 000 kronor bara för att visa en lägenhet. Svartmäklaren orkade inte med oseriösa spekulanter. Omoraliskt, anser mannen i tornet, även om pengarna drogs av från priset om det blev en affär. Han varnar även för risken att bli lurad på både pengar och lägenhet.

– Ingen är rädd för att åka fast.

Under våren följer vi tvåbarnpappan Emils bostadsjakt ända till köpet. Han och andra köpare vi talar med har en dubbel syn på den svarta marknaden.

– Jag vill inte att det ska finnas ett sådant här system och tvingas ändå in i det, berättar han för oss.

Bara i hans bekantskapskrets finns ett tiotal personer som bor i köpta hyresrätter.

– Jag känner folk som bor i hus där de inte behöver smyga, eftersom alla köpt sina kontrakt. Det är mycket mer normaliserat än vad jag trodde, säger Emil.

Andra köpare, som Kristina, har aldrig frågat sig om köpet var rätt eller fel.

– Beslutet var rent egoistiskt, man kan inte vänta 25 år i kö, säger hon och tittar ut över sina 35 centralt belägna kvadratmeter.

Inredningen andas medveten retro med en stilren 50-talssoffa.

– Jag är en lyckligare människa nu. Men innan köpet var helt klart sov jag inte på ett halvår.

Känslan att lämna ifrån sig stora mängder kontanter i deposition innan kontraktet var skrivet tärde. Hennes närmaste vänner vet sanningen, till andra säger hon att lägenheten är en bostadsrätt.

– Man vet aldrig om någons mamma jobbar på Skatteverket.

Försäljning av svarta kontrakt är inget nytt. Via vår bostadsgranskning, SvD:s Hyreskollen, har vi fått kontakt med många som köpt kontrakt. Som en 54-åring som berättar att han köpte en etta i Hägersten redan 1977 för 25 000 kronor. Men i takt med bostadsmarknadens överhettning har handeln blivit allt mer lukrativ – och vår granskning visar att fastighetsägare i dag systematiskt säljer hyreskontrakt.

De sitter högst upp i näringskedjan. På pappret verkar de fastighetsägare vi kommit i kontakt med inte särskilt framgångsrika. En kontroll hos Skatteverket visar att de flesta går back, vissa med upp emot tolv miljoner kronor. Trots det tycks flera av värdarna ha smak för dyra bilar. En av värdarna kör Ferrari, en annan Porsche 911. Ofta äger de sina fastigheter som privatpersoner eller i handelsbolag där insynen är minimal.

Lukten av nymålat hänger tung i ett trapphus i Hägersten. Här pågår intensiv renovering i samtliga sex lägenheter till tonerna av lugna favoriter. De flesta kontrakt är redan sålda, men är vi snabba kan vi få ett på första våningen. Om priset vi erbjuds gäller för alla lägenheter har värden nu kunnat inkassera 1,5 miljoner kronor. Plus hyreshöjningarna efter uppfräschningen. Och enligt svartmäklaren som visar oss runt ska ytterligare två trappuppgångar rustas upp inom kort.

Gång på gång leder våra vägar till närförorterna strax sydväst om stan. Det är ingen slump. Här finns fortfarande många hyresrätter kvar. När hyresgäster som bott här sedan husen byggdes på 40- och 50-talet dör får värden tillbaka bostaden. Genom att samla på sig flera tomma lägenheter som renoveras i ett svep kan de dessutom höja hyran med tusentals kronor. Vi talar med en man från Södertälje, som jobbar inom byggbranschen. Han berättar att flera privata värdar erbjudit honom hyreskontrakt som betalning. Åtråvärda kontrakt har blivit hårdvaluta i bostadsbristens Stockholm.

Under vår tid på den svarta marknaden får vi uppgifter om totalt ett tiotal större privata värdar som säljer hyreslägenheter. Ett namn återkommer. Det är en värd som systematiskt renoverar sina hyresrätter – förstahandskontrakt som vi erbjuds köpa för hundratusentals kronor.

Vi åker till värdens kontor för att ringa på.

Fotnot: Namnen i artikeln är fingerade, likaså har vissa andra uppgifter justerats för att skydda personernas anonymitet.