Ett argument för så kallade lägeshyror har länge varit att det är dyrare att bo i förorten än i centrala Stockholm. Detta är något av en myt, anser Hyresgästföreningen som samtidigt erkänner att förändringen av hyressättningen gått trögast i huvudstaden.

Det så kallade bruksvärdessystemet infördes 1969 som en ersättning för den statliga hyresregleringen som fortfarande gällde på en stor del av hyresmarknaden. Tanken var att modellen skulle likna den situation som uppstår på en marknad i balans. En lägenhets bruksvärde - läge, skick, miljö, kvalitet på förvaltningen med mera - skulle vara avgörande för hyran.

För att detta ska fungera krävs en ”systematisk” hyressättning. Lokala parter bestämmer vilka egenskaper som ska påverka hyran och i vilken grad de ska göra det. Och för att komma fram till detta måste man fråga hyresgästerna hur de värderar olika egenskaper. Det är dessa värderingar som återspeglas i hyressättningen.

En egenskap som påverkar hyran är läget. Hur mycket det spelar in varierar från kommun till kommun. Hyresgästföreningen har undersökt saken och kommit fram till att hyrorna i attraktivt läge generellt är mellan 15 procent (Stockholm) och drygt 40 procent (Malmö) högre än i de minst attraktiva.

I Malmö påverkar cirka 200 egenskaper hyran. Lägesfaktorn är indelad i tio olika zoner. Och det skiljer alltså drygt 40 procent mellan hyrorna för en likvärdig i innerstad och ytterstad.

Men det är många andra egenskaper som också påverkar hyran, till exempel standard. I extremfall kan det skilja 60 procent mellan hyrorna för lika stora lägenheter i samma område.

Det talas ofta om ”Malmö-modellen”, men det inte detta som avses, utan det sätt på vilket man genomför hyresförändringarna. Hyresgäster som får en hyreshöjning på grund av förändringar i bruksvärdet, vid till exempel omfattande renoveringar, får en hyresrabatt som gradvis minskas under tolv år. En ny hyresgäst får däremot den nya hyran direkt. Någon motsvarighet till detta finns inte med i den sittande utredningens förslag.

I Göteborg, Umeå och Norrköping är hyrorna 30-35 procent högre i centrala lägen än i förorterna.

I Stockholm ser det lite annorlunda ut. Enligt Hyresgästföreningen finns det ett ”fåtal” äldre lägenheter i innerstaden som, utifrån bruksvärdet, borde ha en högre hyra än vad de har i dag. Detta beror till stor del på att man vid hyressättningen i Stockholm haft för stort fokus på byggår. Merparten av de äldre lägenheterna i innerstaden är dock renoverade och har därför en högre hyra, menar man.

Enligt en utredning från USK var 2006 den genomsnittliga hyran för en trea i innerstaden 15 procent högre än för en trea i söderort och västerort. Det är emellertid en jämförelse som inte tar hänsyn till övriga kvalitetsskillnader.

Allmännyttans hyresnivåer i Stockholm för en nyproducerad lägenhet (2000-talet) är samtidigt generellt drygt 25 procent högre i innerstaden än i ytterstaden. Men skillnaderna varierar beroende på när husen byggdes. Fastighetsägarna framhåller gärna att det faktiskt går att hitta lägenheter i miljonprogramsområdena som har en högre kvadratmeterhyra än äldre och mer attraktiva lägenheter i innerstaden.

De senaste åren har hyran höjts mer i innerstaden än i ytterstaden. I förhandlingarna om 2007 års hyror fick till exempel hyresgäster i innerstaden en höjning med 3,3 procent medan de i ytterstaden kom undan med 1 procent. Detta är emellertid en utveckling som mött starkt motstånd från Hyresgästföreningens stridbara lokalavdelningar i innerstaden.