Våren är stämmotid i bostadsrättsföreningar. Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ och kan vara allt från glest besökta och sömniga tillställningar till obehagliga stormöten med vredesutbrott och personangrepp. Det finns mycket att bli osams om i en bostadsrättsförening, allt från trappstädning till beslut om stambyte.
Göran Olsson är vice vd vid Sveriges bostadsrättscentrum och har jobbat 20 år i SBC, en rikstäckande intresseorganisation för bostadsrättsföreningar.
- Jag vet inte om konflikterna har ökat, men karaktären har ändrats. De är tuffare. Jag har en känsla av att folk har blivit mer egotrippade. Det ser jag på stämmorna. Människor drar sig inte för att på en stämma prata i egen sak på ett ogenerat sätt. Det har blivit mer påtagligt de senaste åren.
Han tycker att människor i ålderskategorin 30 och en bit upp utmärker sig.
- De är hämningslösa. Jag vet inte vad det beror på. De är vana att prata för sin egen vara, det tycker jag är ganska tydligt. Ibland tänker jag att det måste bero på att jag har blivit äldre, men jag tror faktiskt inte det.
Föreningsdeltagandet i Sverige har minskat. Göran Olsson tycker att det är tydligt att kunskapen om hur man uppträder på stämman och hur man motionerar har minskat. Det kan i sig leda till konflikter.
Många föreningar vänder sig till SBC för att ha en opartisk ordförande vid årsstämman. Ibland beror det på ren osäkerhet, styrelsen vet inte hur man sköter en stämma. Det kan också vara att man är orolig för en konflikt. Ju mer pengar folk har satsat på sitt boende, desto mer ökar kraven.
- Tidigare fanns också konflikter, men de var på ett mer jordnära plan och kunde till exempel handla om källarförråd och tvättstuga, säger Göran Olsson.
Enligt honom lever de flesta bostadsrättsföreningar i lugn och ro, men så gott som alla råkar någon gång ut för en konflikt. Viljan att bevara och förädla investeringen kan stå mot målsättningen att bo så billigt som möjligt. Några vill göra stambyten medan andra tycker att det är dyrt och besvärligt och vill vänta.
För de som vill ha hjälp att lösa konflikten, men inte gå till domstol, har SBC inrättat Bostadsrättsnämnden dit bostadsrättsföreningar skriftligen kan vända sig för att få hjälp.
Tidigare har nämnden haft 30-40 fall om året, men det har skett en kraftig ökning det senaste året.
- Det har tillkommit en hel del nya
bostadsrättsföreningar på senare år. Bostadsrättslagen är ganska besvärlig och ska tillämpas av lekmän. Då blir det kanske inte så bra ibland, säger Stig Alexandersson, jurist vid Bostadsrättsnämnden.
Vanliga frågor är vem som ska betala vatten- och fuktskador eller vilken befogenhet en styrelse respektive en stämma har att fatta beslut i olika frågor.
- Mitt intryck är att man drar sig för att föra tvisterna till vidare prövning. Det är ett väldigt tryck att ha en rättslig process med människor man stöter ihop med i trappen varenda dag. Det är begripligt, säger Stig Alexandersson.
Kunskaperna i styrelserna varierar oerhört.
- Det finns föreningar som tar det här på stort allvar och föreningar som inte gör det utan tycker att man begriper det här bra själv utan att haka upp sig på vad lagar och stadgar säger.
Som exempel nämner han en liten förening där medlemmarna skottade snö, skötte trädgård och gjorde en del underhållsarbeten själva. En dam i 80-årsåldern orkade inte göra så mycket och då tyckte
medlemmarna som arbetade att de skulle få lägre årsavgift än damen.
- Men stadgarna sade att årsavgiften skulle sättas i relation till insatserna, inte arbetsinsatser utan insatser för bostadsrätten. Så det där var alldeles åt skogen, säger Stig Alexandersson.
Ett annat exempel är en styrelse som beslöt att en styrelsemedlem skulle få bygga ut sin lägenhet i trapphuset. Den frågan borde ha behandlats på årsstämman.
I dag finns inga exakta siffror på hur många som bor i bostadsrätt, men enligt en urvalsundersökning från Statistiska centralbyrån har antalet hushåll som bor i bostadsrätt ökat från 645 000 hushåll 1997 till 812 000 hushåll 2001, en ökning med 26 procent.
Tvister som gäller bostadsrätter kan prövas juridiskt i hyresnämnden eller tingsrätten. Antalet fall i hyresnämnden i Stockholm som gäller tvister mellan bostadsrättsföreningar och bostadsrättshavare har ökat från 152 ärenden 1997 till 223 ärenden 2003. Det är en ökning med 47 procent.
I de siffrorna ingår även medling. Sverker Thorslund,
sakkunnig i boendefrågor vid Konsumentverket, tycker att bostadsrättshavare som råkar i tvist med sin förening ska utnyttja den möjligheten.
- Ett samtal i sammanträdesrum under sakkunnig ledning leder till att folk inte säger så mycket dumma saker som de annars skulle göra.
Sverker Thorslund anser att det är viktigt att man som medlem ställer krav och inte återväljer styrelsemedlemmar som man är missnöjd med.
Råkar en bostadsrättshavare i konflikt med sin förening kan han eller hon behöva ett ombud om saken ska prövas rättsligt.
- Det är ett mycket stort konsumentproblem. De advokater på fältet som kan något om bostadsrättsföreningar är i regel väldigt lite intresserade av att hjälpa bostadsrättshavare som är i konflikt med föreningen. Däremot finns det folk som hjälper föreningen att mosa till bostadsrättshavaren om de tycker att han är kaxig, säger Sverker Thorslund.
Bostadsrättshavare kan ha svårt att ta tillvara sina intressen, antingen för att det är svårt att få tag på ett ombud eller för att ombudet kan för lite.
- Det finns ombud som ställer till ännu större problem för den stackars bostadsrättshavaren genom att antingen driva processer som inte går att vinna eller sådana som går att vinna, men som ombudet är för tunt för att klara av. Då har man kvar sitt problem och dessutom en saftig advokaträkning, säger Sverker Thorslund.
Han påpekar också att riksorganisationerna Riksbyggen, HSB, SBC och Fastighetsägarna inte är intresseföreningar för bostadsrättshavare utan för bostadsrättsföreningar. Bostadsrättshavaren har ingen annan intresseorganisation än den bostadsrättsförening han eller hon är medlem i.
Ingrid Uggla var tidigare rättssakkunnig på Bostadsdepartementet och var med och skrev bostadsrättslagen. I dag biträder hon bostadsrättsföreningar och ibland även bostadsrättshavare. Hon tror att Konsumentverket kan ha rätt i sin kritik.
- Det är ganska få som sysslar med det här området och det är en svår lagstiftning. Jag ser många utlåtanden från ombud för bostadsrättshavare där jag
tänker ”var har han fått det där ifrån”. Sedan finns det förstås duktiga ombud och advokater också, säger Ingrid Uggla.
Hon har också uppfattningen att konflikterna har ökat.
- Ju mer pengar som man betalar för bostadsrätten, desto mer konflikter blir det. Det är nog en iakttagelse som många gör, säger hon.
Hon ser många tvister som hon tycker borde ha kunnat lösas inom föreningen utan rättslig prövning.
Sedan finns det förstås den typen av konflikter som aldrig når rättsväsendet, till exempel bostadsrättshavarna som gruffar över att behöva sköta trappstädningen själva.
I en trappuppgång i Stockholm, där SvD pratat med några av de boende, tycker en ung man att städningen går lätt och är ett förträffligt sätt att spara pengar på. En ensamstående mamma är inte glad över att behöva städa trappor med tvååringen i släptåg. En man som hyr arbetslokal är förgrymmad när trappen är lortig när det kommer kunder.
- Man har ibland haft lust att fråga vem det är som har ansvar för städningen och ställa den mot
väggen. Alla som har någon form av ordningssinne kan se att ibland är det bättre och ibland är det sämre, säger mannen.
