I en av otaliga bostadsannonser beskrivs en trerummare på Södermalm i Stockholm, ett stenkast från Hammarbys hemmaplan Zinkensdamm. ”Mysig sekelskifteslägenhet i gårdshus med två kakelugnar, trägolv, spegeldörrar och höga fönster med speglar”. Förvisso framgår att lägenheten har egen varmvattenberedare, vilket borgar för salta elräkningar under vintermånaderna. Ändå har mäklaren inte fått något bud som ens kommer i närheten av säljarens accepterade pris.

Kanske är det årsredovisningen som skrämmer bort spekulanterna, som där ges en helt annan bild av lägenheten. Här vittnar föreningsstyrelsen om en pågående radonsanering utan tillfredsställande resultat, omfattande saneringsarbeten till följd av råttor i källaren, och ytterligare kostnader till följd av en brand i fastigheten. Dessutom framgår av årsberättelsen att det råder eldningsförbud i samtliga kakelugnar. Helt ny information för den som bara förlitat sig på mäklarbolagets hemsida, och på pappret ganska långt från vad som utlovas i annonserna.

När mäklaren en lördagsförmiddag får tillfälle att berätta om lägenheten med egna ord, denna gång på telefon, understryker han att fastigheten saknar hiss, och att det sannolikt är därför som köparna hittills hållit sig borta. Han flikar in att takhöjden är fantastisk, men nämner inte ett ord om att det inte går att elda i kakelugnarna. Istället hälsar han välkommen till en ny visning.

Annika Ahlberg på Fastighetsmäklarnämnden, den statliga myndigheten, berättar att när det gäller mäklarens upplysningsplikt så lämnar inte lagen utrymme för några exakta tolkningar.

Förvisso finns en paragraf, nummer sexton, i den nya fastighetsmäklarlagen, där det står att om mäklaren känner till något om fastighetens skick som kan ”antas ha betydelse” för köparen, så ska mäklarens särskilt upplysa om detta. Detta förutsätter dock att mäklaren känner till eventuella problem.

Kan man inte förvänta sig att mäklaren ska ha läst föreningens årsredovisning och därmed upplyser om eventuella fel?

– Det har inte ställts på sin spets att mäklaren ska kunna redovisa vad som står på varje sida, för då kan man ju i princip säga att den inte skulle behövas. Vi försöker istället säga att mäklaren har skyldighet att upplysa köparen om undersökningsplikten, säger Annika Ahlberg.

Det mest specifika informationskravet som fastighetsmäklarlagen ställer rör en så kallad objektsbeskrivning, en skriftlig redogörelse för torra fakta om lägenhetens storlek, årsavgift, pantsättningar och andelstal. Ur det perspektivet, menar Annika Ahlberg, brukar mäklarna ofta berätta mer om objekten än vad lagen kräver.

I övrigt faller ett betydande ansvar på köparen, som enligt lagen själv förväntas ta reda på information om fastigheten. Att ta del av årsredovisningen, vilket för många är självklart från början, blir därmed än viktigare.

– Ja, det som framgår av årsredovisningen är ju normalt sett jätteviktigt, om renoveringar och underhållsplaner, eller om man drabbats av nyproduktion i närheten. Det finns mängder av detaljer och frågor som är av intresse för en köpare att få information om. Jag tycker att mäklaren i första hand ska uppmuntra spekulanter att ta del av den informationen som finns att tillgå, säger Annika Ahlberg.

Hon menar dessutom att det kan vara klokt att kontakta en representant för föreningens styrelse för att höra vad som har hänt sedan årsredovisningen publicerades.

– Det kan ju ha hänt vad som helst, säger Annika Ahlberg.