Väntar på den stora smällen

De sencykliska fastighetsbolagen är först med att rulla ut sina kvartalssiffror. Storspelaren av veckans rapportbolag är fastighetsbolaget Fabege, som visar sina siffror på fredag. Men redan idag kommer Wihlborgs och Brinova.

Fastighetssektorn är en av få som inte hängt med i vårens börsrusning. Medan börsens index är upp med närmare 20 procent i år har fastighetsindex tappat 5 procent. Men än så länge har inte fastighetsbolagen drabbats av någon kraftig kris. Kassaflödesmässigt tjänar de fortfarande gott om pengar, mycket tack vare de låga räntorna. Samtidigt har inte bolagens hyresintäkter och driftnetton drabbats i någon större utsträckning än.

Hittills har hyrorna i Stockholm gått ned mellan 10 och 15 procent sedan toppnoteringen 2008 och enligt Newsecs prognos kommer de att fortsätta ned ytterligare under 2009.

– Vi har sett en stabil hyresuppgång de senaste åren, därför ser vi inte att hyrorna kommer att falla lika dramatiskt som de gjorde under 2000 efter it-kraschen, säger Marie Bucht, analyschef på Newsec.

Men längre fram väntar de stora utmaningarna, framförallt för de fastighetsbolag som verkar i Stockholm. I slutet av 2008 var kontorsvakansen i Storstockholm ungefär 9,5 procent och den beräknas stiga till omkring 12 procent i slutet av 2010, enligt Newsecs nordiska rapport.

– Vakansen varierar väldigt mycket mellan olika marknader. Men Stockholm är ju den största kontorsmarknaden och där sker mest förändringar, säger Marie Bucht.

Enligt fastighetsanalytikern Andreas Daag på Swedbank finns flera anledningar till oro i fastighetsbolagen, trots det gynnsamma ränteläget.

–Eftersom fastighetspriserna har sjunkigt så minskar tillgångarnas värde i bolagens balansräkningar. Det påverkar det egna kapitalet och det är ju det egna kapitalet som finns tillgängligt för företagets aktieägare, säger han.

Att fastigheternas marknadsvärde minskar gör att bolagen inte kan realisera några vinster. Utan snarare riskerar att göra förluster vid försäljningar. Samtidigt märktes redan förra året att nettouthyrningen, alltså det man hyrt ut minus vad man fått uppsagt, minskar i Stockholmsregionen.

– Det är svårare att hyra ut samtidigt som utbudet på nya lokaler ökar och hyrorna faller. Hyresintäkterna kommer att minska för många bolag nästa år, säger Andreas Daag och slår fast att 2010 blir ett tufft år för fastighetsbolagen.

– Dels är det inte säkert att ränteläget är lika gynnsamt då samtidigt som driftsnettot kommer att minska i ett flertal bolag när det blir svårare att hyra ut och man drabbas av flera konkurser.

Hittills i år har närmare 4000 bolag gått i konkurs, visar ny statistik från kreditupplysningsföretaget UC, en ökning med drygt 50 procent jämfört med 2008 års första halvår (se artikel på sidan 6).

Det är just konkurser som är det största hotet mot fastighetsbolagens intjäning. Men än har det inte slagit igenom fullt ut. Det värsta väntas komma nästa år, menar Andreas Daag.

Vad tror du väntar i rapporterna?

– Det är framförallt fokus på hur nettouthyrningen ser ut. Risken är, som vi såg redan i första kvartalet, att många bolag har negativ nettouthyrning, säger han.

Det tar ungefär nio månader innan en hyresgäst flyttar ut ur sina lokaler efter att ha fått en uppsägning.

– Så det tar tid innan det påverkar intjäningen. Det är därför de levererar så bra kassaflöden för tillfället ihop med det fördelaktiga ränteläget. Men vi tror intjäningen kommer att försvagas under nästa år. Och det ska bli intressant att se vad som händer med hyrorna.

Tobias Kaj, fastighetsanalytiker på Handelsbanken, lyfter också fram den splittrade bilden. De fallande fastighetsvärdena är en negativ sida, men samtidigt räknar han med att de extremt låga räntorna leder till väldigt starka resultat.

– Förvaltningsresultatet, vilket motsvarar kassaflödet före investeringar, kommer i de flesta bolag öka med 20 procent eller mer jämfört med andra kvartalet ifjol.

Han poängterar att vi hittills har sett relativt lite av den fallande uthyrningen.

– Det är mest i Stockholmsbolagen, som i Fabege, där vi har sett negativ nettouthyrning under de senaste kvartalen. Vilket indikerar att uthyrningsgraden är på väg ned, säger Tobias Kaj.

Bolag som till exempel Wihlborgs, med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen, har fortfarande haft en positiv nettouthyrning så här långt.

– Givet stigande arbetslöshet kommer vi sannolikt att se en ordentlig ökning av vakanserna men nettouthyrningen indikerar att det dröjer tills nästa år innan vi ser ett ordentligt hack ned i uthyrningsgraden.

Carolina Neurath

08-135000

carolina.neurath@svd.se

Fler artiklar