I en undersökning har Villaägarna frågat mäklarna hur stora räntehöjningar en villaägare bör klara av i sin boendekostnadskalkyl.

Två av tre mäklare anser att det räcker med att klara av 6,25 procents ränta. Men det tycker Villaägarna är en ”tveksam marginal”. En av fyra tycker att det räcker med 5,25 procent eller därunder. ”En helt otillfredsställande marginal” kommenterar Villaägarna.

Undersökningen gjordes i februari när den rörliga bolåneräntan var 3,25 procent. Den presenterades i maj men är aktuell igen efter att Villaägarna använder den i en debattartikel i DI.

Frågan är vad som är en rimlig marginal. Vi kan bara påminna oss om vad som hänt under det senaste året. Sedan oktober förra året har den rörliga bolåneräntan gått från 6,65 procent till 1,59 procent (exemplet hämtat från SBAB).

Det är ett fall med över 5 procentenheter. Visserligen var det en kort tid vi hade denna höga ränta. Men det är inget som säger att räntorna inte kan komma upp på samma nivå igen.

Jag brukar rekommendera att den som köper en bostad redan från början räknar med 5 eller 6 procents ränta. Ta det belopp detta motsvarar från lönekontot och sätt in på ett särskilt konto.

Från detta konto betalar du räntorna. Mellanskillnaden är en bra buffert. Blir den mycket stor ger den möjlighet till extra amorteringar på bolånet.

I Skops färska enkät pekar genomsnittet av prognoserna från aktörerna på ränte- och valutamarknaden på en reporänta på1,25 procent om ett år. Det är 1 procentenhet högre än i dag. Men det finns också de som tror på 2,5 procent.

Med dagens marginal mellan reporänta och den rörliga boräntan skulle det innebära att vi om ett år har en ränta på 3,75 procent. Inom en treårsperiod tror de på i genomsnitt 3,54 i reporänta. Det ger en rörlig boränta på 4,80. Men får den störste pessimisten rätt kan boräntan hamna på 6 procent.

Den som köper en bostad i dag bör alltså ta höjd för en boränta under de närmaste åren på 5-6 procent.

I förslaget till ny fastighetsmäklarlag ska fastighetsmäklarna få möjlighet att förmedla olika tjänster, bland annat bolån. I dag är det inte tillåtet för mäklaren att sälja försäkringar, bolån och annat mot provision.

I Villaägarnas undersökning svarar 9 av 10 att de räknar med att sälja olika tjänster. Risken är, menar Villaägarna, att ”bostadsmarknaden går mot en situation där köpare lockas in i skuldfällan med hjälp av glädjekalkyler och låneförmedling”.

Det första en köpare ska göra är att fråga mäklaren vilken provision mäklaren får för att förmedla lånet. Den ersättningen ska givetvis avräknas mäklararvodet tycker jag. Annars finns det risk för att det blir precis som Villaägarna befarar.