Många av de investerare som klev in på marknaden under de heta åren 2005-2007 önskar nog idag att de hade beställt biljetter till andra destinationer än köpcenter i Falun, bostadsfastigheter i Åtvidaberg och inte minst alla dessa köplador, som vuxit upp vid varenda vägkorsning. Den statliga ”internaffären” där AP-fastigheter köper Vasakronan är ett tydligt tecken på att antalet potentiella storköpare är begränsat och att den affären i sig plockar bort två av de tyngsta köparna i ett slag.

För även om självinsikten hos många fastighetsaktörer är lika liten som köp- och riskaptiten var stor för några år sedan så är det allt mer uppenbart att det kommer att braka till på den svenska fastighetsmarknaden inom en inte allt för avlägsen framtid. I USA liksom i Storbritannien har de kommersiella fastighetsmarknaderna börjat krokna ordentligt och här är likheterna med den svenska marknaden väsentligt större än vad som gäller på den likaledes problemdrabbade bostadsmarknaden.

För många av de aktörer som äntrat den svenska fastighetsmarknaden är helt enkelt inte anpassade till den rådande och med största sannolikhet ihållande kylan på kreditmarknaden, där många av de storvulna fastighetsbolagsbyggen som poppat upp som svampar ur jorden de senaste åren riskerar att likna stensoppar efter den första höstfrosten.

Hur snabb och hur stor en sådan korrektion blir hänger till största delen på hur kreditgivarna kommer att agera i kombination med hur konjunkturen utvecklas. En tredje viktig faktor är hur de opportunistiska men finansiellt mera välrustade internationella investerare som köpt in sig på den svenska marknaden kommer att agera. Om alla vill ut snabbt finns det risk för att det blir tumult vid utgången.

Riksbankschefen Stefan Ingves har uttryckt en växande oro för att den svenska fastighetsmarknaden riskerar att stå inför en större priskorrigering. Riksbanken pekar framför allt ut en snabbt fallande konjunktur som den stora riskfaktorn. Från fastighetsbranschen har det hörts ett mummel om att Ingves är ute och cyklar. Men faktum är att Stefan Ingves efter sina cykelturer i början av 1990-talet vet mer om fastighetskriser än de flesta.

För redan idag är det uppenbart att flera alltför högbelånade aktörer har akuta problem. Det börsnoterade Allokton är den första kanariefågeln i fastighetsgruvan som lider av uppenbar finansiell andnöd. Förvaltningsresultatet från den svenska fastighetsportföljen räcker inte till att täcka räntekostnaderna. I förra veckan kom beskedet att läget är akut i och med att ett dotterbolag inte kan betala räntan på ett av sina obligationsprogram. Bolaget behöver göra en större nyemission. Frågan är bara om eller vem som ska kasta in friska pengar i detta sjuka bygge. Alloktons huvudägare danska Centerplan som ägs av Carsten Levaue borde vara den naturliga finansiären.

Men det råder även stor tveksamhet runt Centerplans finansiella rörelseförmåga. Från dansk press rapporteras exempelvis om att några banker tvingats skriva ner krediter till några av Centerplans danska projekt och det förekommer uppgifter om att bolaget tvingats sälja fastigheter för 1-1,5 miljarder danska kronor det senaste halvåret. Centerplan klev härom veckan även ur sitt huvudägarskap i den börsnoterade danska projektutvecklaren Nordicom. Det rapporteras även om att Centerplans detaljhandelskedja Zoozity har betalningsproblem.

Centerplan har dessutom på egen hand genomfört en liknande lånefinansierad expansion på den svenska fastighetsmarknaden som Allokton. Det handlar om fastighetsförvärv för flera miljarder kronor där insatsen av egenkapital, enligt de officiella boksluten för 2006 för de svenska dotterbolagen, varit mycket liten.

Isländska Landic som förvärvade danska Keops förra året och som också har en mycket stor svensk fastighetsportfölj är ett annat mycket skakigt bygge. Här finns ett potentiellt stort problem, inte minst för de prövade isländska bankerna. Landic har visserligen lyckat sälja den olönsamma utvecklingsverksamheten Keops Development, men tvingades av bankerna att lämna finansiella garantier för flera av de projekt som ingick i affären.

Att den skenande omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden, som för åren 2006-2007 uppgick till hissnande 200 miljarder kronor per år, har haft klart osunda inslag framgår tydligt av uppläggen för det norska kapitalförvaltningsbolaget Actas fastighetsinvesteringar. Actas avgiftsmodell där de har tagit ut mycket stora avgifter direkt, oavsett hur avkastningen på de förvärvade fastigheterna utvecklas, och utan att Acta burit någon egen risk, har ju i likhet med ”subprimemäklarna” på den amerikanska bostadsmarknaden givit starka incitament till volymdrivna affärer. På den uppåtgående marknaden under de senaste åren har det uppenbarligen gått mycket lätt att bygga stora volymer. Totalt äger de av Acta förvaltade bolagen svenska fastigheter för 26 miljarder kronor.

Även andra norska finanskoncerner har varit pigga på att starta svenska fastighetsfonder, (som dock i de flesta fall utgörs av aktiebolag), även om avgiftskonstruktionerna inte har varit lika aggressiva som i Actas fall. Enligt tidningen Fastighetsvärldens beräkningar förvärvade norska investerare svenska fastigheter för 29 miljarder kronor under 2007. DnB Nors Eiendomsfond I AS svarade för en fjärdedel av detta, men även försäkringsbolaget Vital, Orkla, Nordea och First Securities fondbolag har genomfört stora svenska fastighetsförvärv.

En annan aggressiv norsk aktör på den svenska marknaden är Ivar Tollefsen och hans helägda Fredenborgs Eiendomsselskap. Genom det svenska dotterbolaget Heimstaden, som förvärvades under hösten 2005 och ägde fastigheter för 1,9 miljarder kronor, så har bolaget expanderat snabbt. Enligt Fastighetsvärlden har beståndet fördubblats under såväl 2006 som 2007 och förvärven har även fortsatt i år, varför Tollefsen kan beräknas ha förvärvat svenska fastigheter för minst 8 miljarder kronor.

Men det är oklart hur Tollefsen har finansierat sin snabba expansion och hur finansiellt stark Fredenborgkoncernen verkligen är. De tillgängliga uppgifterna om den svenska dotterkoncernen Heimstaden indikerar att expansionen. Soliditeten uppgick vid utgången av 2006, då balansomslutningen uppgick till 4,3 miljarder kronor, till 3,2 procent.

De risktagande danska och norska racerförarna Leveau och Tollufsen kanske också ska kompletteras med en svensk busschaufför, Maths O Sundqvist, som också var en av dem som satsat sent men stort i det svenska fastighetracet. Under våren 2007 köpte han ut en rad Länsförsäkringsbolag ur den norrländska fastighetskoncernen Norrvidden, som ägde fastigheter för 4,5 miljarder kronor. I kombination med stora köp av noterade aktier lade han i högsta växeln för att maximera utväxlingen. Det har florerat rykten om att Sundqvist sitter pyrt till och att bankerna har tagit över ratten för delar av imperiet. Den senaste tidens stora aktieförsäljningar har knappast dämpat dessa.

Det finns således en stor risk för att den svenska fastighetsmarknaden utvecklas till en mycket dålig Norgehistoria, med inslag av en spräckt dansk skalle, isländsk ragnarök och norrländsk surpölsa.