För det råder en hejdlös optimism i fastighetsbranschen som helhet och inte minst bland de noterade fastighetsbolagen. Kapitalet flödar till som aldrig förr och med risk menas inget annat än potential och möjligheter. Glöm det här med fokusering på olika geografiska marknader och fastighetstyper. Nu är det maximal exponering som gäller.

För det finns heller inga illikvida fastigheter längre. Ett plåtskjul i den gamla gruvorten Blötberget som ”yieldar” 12 procent är ett klipp för dagens Real Estate Angels. Vill de kliva av finns det gott om såväl ”prospects” och ”hang arounds” beredda att hoppa in.

Denna ”zeitgeist” visas av det börsnoterade fastighetsbolaget Capona, dominerat av den dynamiska norrmannen Petter Stordalen, som på bolagsstämman beslöt att bolaget ska släppa sin fokusering på hotellfastigheter för att istället även kunna investera i andra fastighetstyper, liksom även i något som har den juridiska definitionen ”lös egendom”.

Det tankegods som präglade fastighetsbranschen under det mer magra 90-talet har helt kastats överbord. För med dagens synsätt så var det tidiga 90-talets fastighetskrasch något så osannolikt att sannolikheten för att det ska hända igen är obefintlig, för att låna en analysmodell av Tage Danielsson.

De som vill förklara sig lite mera menar att fastighetskraschen till sin helhet förklaras av den realräntechock som följde av att Riksbanken dels måste försvara en fast valuta och dels förvandla Sverige från en ekonomi präglad av hög inflation till dagens låginflationssamhälle. När bankerna samtidigt började kräva stora amorteringar av lånen blev situationen omöjlig. Det faktum att fastighetspriserna i dag klart överstiger de dåvarande visar att branschens egna felsteg var marginella, förutom de som snubblade in på den tyska fastighetsmarknaden.

Investeringar i lös egendom är heller ingen ny tanke för ett fastighetsbolag. Wallenstam, som klarade fastighetskrisen genom att hålla andan, prydde tidigare sin balansräkning med en större konstsamling. Dåvarande Wihlborgs köp av ett landområde på Mallorca, som visade sig vara ett naturreservat, liksom Reinholds köp av två fastigheter i Bangkok, som inte fanns, visar att även investeringar i immateriell egendom inte varit branschens alkemister främmande.

En stor skillnad mot läget för tjugo år sedan är att svenskarnas investeringar på utländska fastighetsmarknader lyser med sin frånvaro. Det är svårt att ens hitta någon lycklig övervintrare från det sena 80-talets svenska köpfest. Just Sten Mörtstedt, som är huvudägare i London-noterade CLS Holdings, är ett av få undantag. I Sverige är det inte svenska vikingar som ska lära de tröga utlänningarna hur man räknar fastigheter, utan tvärtom, där norskar och danskar utgör en växande skara. Men många svenskar har lärt sig snabbt. Lanseringen av ett antal svenska fastighetsfonder är ett tydligt exempel på detta.

En annan viktig parallell till det sena 80-talet är att investerarmarknaden allt mer domineras av renodlat finansiella aktörer, där själva fastighetsförvaltningen endast är en del i kassaflödeskalkylen. Förvaltningen, som tidigare var kärnverksamheten, gör man bäst i att‘ ”outsourca” för värdeskapandet ligger i att sy ihop de finansiella paketen, som på 80-talet när Reinhold City lanserade balansräkningsbegreppet ”aktiv passivsida”.

Men det behövs inga realräntechocker för att skapa om inte en jordbävning så i alla fall ett nog så obehagligt större skalv på fastighetsmarknaden. Med de låga riskpremier som fastigheter handlas till så är det allt mer uppenbart att sannolikheten för ett sådant har kommit allt närmare.