Har du sålt din bostad och har kvar ett bundet lån hos banken måste du göra en förtida lösen av det lånet. Du måste betala ränteskillnadsersättning eftersom banken har lånat upp pengar till högre ränta och vill ha kompensation för det.
- Det här tjänar bankerna enorma summor på varje år. Bankerna tjänar egentligen inte massa pengar på själva ränteskillnadsersättningen utan de tjänar på förtida lösen av lån med lägre ränta eftersom inte kunden får ränteskillnadsersättning tillbaka, säger Rickard Engström som arbetar som mäklare parallellt med sitt forskningsarbete inom fastighetsekonomi på KTH.
Andra situationer när du kan behöva lösa ett lån i förtid är exempelvis vid bodelning, bouppteckning, förtida amortering, ökad amorteringsnivå eller om du byter bank.
När kunden löser in ett lån i förtid kan banken låna ut de här pengarna till en annan kund, till högre ränta. I många andra länder betalar kunden ingen ränteskillnadsersättning alls, där är villkoren lika för kunden och banken, enligt Rickard Engström.
Hans råd till köparen är att fråga om det finns möjlighet att ta över bostadens befintliga lån och göra ett gäldenärsbyte, alternativt att den som säljer bostaden tar med sitt lån och gör ett säkerhetsbyte.
- Det blir lätt fokus på skicket på bostaden, man glömmer lätt de här faktorerna. Dessa områden bör också kapitaliseras i köpeskillingen på bostaden, enligt finansiell teori, men det kräver att köparna har information och kunskap för att kunna hantera de här frågorna, säger han.
Rickard Engström betonar att man också ska fråga banken vilka möjligheter det finns att öka amorteringen eller förkorta amorteringstiden utan att man därmed måste betala ränteskillnadsersättning. Här skiljer sig villkoren åt mellan bankerna.
Bankerna tjänar alltså på ränteskillnadsersättning när räntorna sjunker och säljaren förtidsinlöser sina bolån. Som Rickard Engström betonar: ”bankerna tjänar inte massa pengar på ränteskillnadsersättning utan de tjänar på förtida lösen av lån med lägre ränta eftersom inte kunden får någon ränteskillnadsersättning tillbaka”.
- Banken har lånat upp pengarna till en högre räntenivå och vill ha en kompensation för det. Det som förvånar mig är det omvända; när säljaren löser ett lån i förtid i en stigande räntemarknad, som vi har nu, bör förstås säljaren bli kompenserad, säger Rickard Engström.
Säljaren bör med andra ord få ersättning eftersom banken nu kan låna ut de här pengarna till en högre ränta.
- Jag har egentligen inga åsikter om bankerna utan det är lagstiftningen som bör ändras. Finansinspektion menar att lagstiftarna bär ansvaret och att de själva bara ser till att lagen efterlevs. Men inspektionen har också en kontrollerande och rådgivande funktion och ska se till att konsumentskyddet efterlevs.
Rickard Engström menar att transparens och symmetri mellan kunden och banken på sikt skulle leda till en bättre rörlighet för byte av både boende och bolån.
- I praktiken skulle det vara rimligt att värdet på optionen i ditt bolån skulle kunna lyftas bort och växlas in mot ett Clearing House, OMX Nasdaq skulle kunna sköta det, de har kunskaperna och resurserna. Kunden skulle då kunna utnyttja värdet i sitt bolån utan ett säkerhetsbyte.
Banken redovisar inte heller hur den har kommit fram till ränteskillnadsersättningsbeloppet och olika banker har dessutom olika sätt att beräkna beloppet.
Grundprincipen är att ränteskillnadensersättningen beräknas utifrån skillnaden mellan kundens befintliga räntesats och räntan på statsobligationer eller statsskuldväxlar med ett påslag på en procentenhet, enligt Rickard Engström.
- Jag vill alltså rikta kritik mot själva regelsystemet. Till och med myndigheter tycker att det här är anmärkningsvärt, men de har inte drivit frågan, säger Rickard Engström och fortsätter:
- Banken tjänar pengar åt båda håll, men tar noll risk. Antingen ska båda parterna betala ränteskillnadsersättning eller ingen.
