Och om man vill sammanfatta intrycket av Allokton-aktien som investering så kan man göra en lättare omskrivning av recensionen av den svenska kalkonrullen Blåjackorna från tidigt 60-tal - ”Om detta är en god investering då är jag Mao Tse Tungs kusin”.

Vad är det då som talar för att Allokton-aktien liksom kalkonen ska ha svårt att kunna flyga?

Allokton har på det dryga år som företaget funnits köpt ihop en helägd fastighetsportfölj för 4 miljarder kronor. Därtill har bolaget tillsammans med en lokal partner köpt 40 procent i ett tyskt fastighetsbolag med ett uppgivet fastighetsvärde på 1,25 miljarder kronor. Därtill har bolaget ”diversifierat” sina investeringar genom att köpa en mindre aktiepost i det likaledes First North –noterade hälsokostföretaget Bringwell.

Hela denna expansion har skett när fastighetsmarknaden står på topp och med en mycket begränsad egen kapitalinsats. Totalt har företaget plockat in 100 miljoner kronor. Visst, Allokton redovisade ett resultat före finansnetto på 190 miljoner kronor för det halvår som bolaget var verksamt under fjolåret, vilket kan te sig imponerande. Men 169 miljoner kronor av det resultatet hänför sig till värdeförändringar av fastigheter och lån samt upplösning av negativ goodwill. Det underliggande resultatet efter finansnetto landade på mera blygsamma 21 miljoner kronor. Storleken på värdeförändringen är i sig anmärkningsvärd eftersom merparten av fastigheterna köptes in i juli och december förra året. För en utomstående hade det varit intressant att veta vem som gjorde värderingen, tydligen CB Richard Ellis, och få ta del av utlåtandet, men det saknas liksom en hel del annan väsentlig information i det prospekt som publicerades inför noteringen.

Exempelvis saknas proformaredovisning av det nuvarande fastighetsportföljens intjäning. Eftersom fastigheterna förvärvats i omgångar blir det nästan omöjligt att från den löpande redovisningen bena ut vad fastigheterna avkastar och hur kostnadsstrukturen ser ut. Det man får titta på är marginalen och den är i Alloktons fall mycket tunn.

För årets första nio månader uppgick det underliggande resultatet efter finansnetto till 14 miljoner kronor. Eftersom företaget inte gör några avskrivningar så är också det redovisade resultatet, exklusive värdeförändringarna, lika med det kassaflöde som verksamheten löpande genererar. Mot bakgrund av att Allokton från och med i oktober i år ska börja amortera på banklånen i sin första ”struktur” med 23 miljoner kronor årligen och från och med februari nästa år lika mycket för sin andra ”struktur” så har Allokton inte några möjligheter att klara större negativa avvikelser. Det vill således till att avkastnings- och kassaflödeskalkylerna håller. Och för Alloktons del ska de hålla i tio år. Förvärvskalkyler, inte minst i fastighetssammanhang, har emellertid en förmåga att vara väl optimistiska. Kostnader för hyresgästanpassningar och periodiskt underhåll i allt mer installationstunga fastigheter glöms lätt bort eller skjuts på framtiden. För en institutionell köpare med stor egenkapitalinsats spelar sådana missar inte så stor roll, även om det ger en lägre avkastning än vad man hade räknat med, men för en investerare som är beroende av att kalkylen håller för att man ska kunna fullgöra sina egna betalningar så kan det vara ödesdigert.

Nu är det visserligen inte Alloktons aktieägare som står den stora risken om kalkylerna inte stämmer mot verkligheten. Alltokton har i praktiken inte satsat något eget kapital i fastigheterna och har heller inga garantier mot de dotterbolag, ”strukturer”, som äger fastigheterna. De stora risktagarna är de investerare som har köpt de obligationer som utgör toppfinansieringen och som Allokton har emitterat via Köpenhamnsbörsen.

Skulle något av Alloktons dotterbolag fallera, eller för övrigt även någon av konkurrenterna som har liknande upplägg, torde emellertid Alloktons affärsmodell haverera.

För även om Allokton skriver att de inte har någon konkurrent på den svenska marknaden vad gäller sin finansiellt drivna affärsmodell så finns det flera. Den främsta är danska Keops, vars affärsupplägg är i stort sett identiskt med Allokton. Keops har ju köpt fastigheter i Sverige för 20 miljarder kronor och Catella, som tidigare gjorde ”strukturerna” åt Keops, är de som har sålt in dessa idéer till Allokton. Men även andra aktörer som norska Acta, svensk-cypriotiska Akelius och Erik Paulssons Brinnova har liknande upplägg, även om graden av finansiell hävstång varierar.

Den här nya typen av fastighetsaktörer med Allokton och Keops i spetsen utgör ett realtidsexperiment på hur hårt fastighetsballongen kan pumpas den här gången.

De som hittills har tjänat pengar på Allokton är de som har sålt in fastigheter till bolaget, som genom obligationsupplägget dels har kunnat betala mycket bra för fastigheterna och dels vältrat över riskerna på någon annan. Där har Alloktons huvudägare och närstående IBP Properties med flera hållit sig framme. Att det är IBP närstående Mangold Fondkommission som är likviditetsgarant och Certified Adviser stärker också klubbkänslan runt hela upplägget.

För eventuella nyfikna Allokton-investerare blir rådet att inte köpa osten i säcken, även om innehållet luktar som en vällagrad dansk hawarti. Huvudägare i Allokton är för övrigt Bernhard ”70 000-kronorsflaskan” von der Osten-Sacken.