Såväl norrmän som svenskar försvann från den spanska fastighetsmarknaden när finanskrisen slog till. Men nu är de på väg tillbaka.

Krismedvetenheten har lagt sig, men ett ännu viktigare skäl är kronförstärkningen gentemot euron.

För svenskar har euron blivit 16 procent billigare sedan toppen i mars 2009. Flera investmentbanker spår dessutom ytterligare kronförstärkning gentemot euron. Det innebär att de spanska fastighetspriserna i praktiken har sjunkit mer för svenskar än vad de har gjort för spanjorer.

I snitt har fastighetspriserna fallit med 15 procent sedan toppen, men det skiljer sig från region till region, förklarar Susanne Vendsalu på mäklarfirman Max Casa som bland annat förmedlar lägenheter på Costa Blanca och Costa del Sol.

- Spanien är ett stort land. Det finns områden där priserna har gått ned ända upp till 40 procent, säger hon.

Enligt Lars Hinn på spanska mäklarfirman Euroland Properties är priserna mer pressade på Costa del Sol än på Costa Blanca.

- På Costa del Sol har utbudet varit större och dyrare. Det beror också på klientelet, områden populära bland engelsmännen har också drabbats hårdare, säger han.

- Engelsmännen har spekulerat i Spanien i stor utsträckning och belånat sina engelska fastigheter. När de brittiska fastighetspriserna sjönk konstaterade bankerna att det inte fanns tillräckliga säkerheter för lånen och britterna tvingades dumpa sina affärer i Spanien.

Det är inte alltid som privatpersoner är intresserade av att sälja till dagens prisnivåer.

- Det är svårt att diskutera priser med många ägare. De förstår inte, eller vill inte acceptera, att priserna har gått ned. De som verkligen vill eller måste sälja idag får räkna med att gå ned ordentligt i pris, säger Susanne Vendsalu.

- I Stockholm går budgivningen uppåt. Här är det tvärtom. Här går den nedåt. Det har hänt att vi sålt penthouselägenheter med ett utgångspris på 350 000 euro för mellan 240 000 till 250 000 euro, säger hon.

Om det är svårt att hitta privatpersoner som kan tänka sig att sälja, är det desto lättare att få tag på nyproducerade fastigheter till rejäla rabatter.

- Under åren innan krisen byggdes det oerhört intensivt - uppemot 700 000 bostäder årligen, varav cirka 85 procent har sålts till spanjorer, förklarar Lars Hinn.

- Tidigare sålde vi på ritningar. Och när man hade sålt runt 80 procent av ett projekt sattes det igång, resten såldes snabbt under byggnationen. Det som sedan hände var att allt stannade upp och de 20 procenten blev inte sålda. Dessutom backade många från ingångna avtal.

Många projekt har aldrigfärdigställts.

- Det är många många projekt som bara stängt ned. Man ser stora områden med byggkranar och skelett utan fasader. Konstruktörerna gick helt enkelt i konkurs, säger Susanne Vendsalu.

Nu är många byggmästare hårt pressade av bankerna.

- Vi ser rabatter på mellan 30-40 procent på nyproduktion. Och man har börjat beta av det nyproducerade vilket sannolikt innebär att det mesta i bra lägen är utsålt på kanske ett års sikt, säger Lars Hinn.

- De som stått för konstruktionen och finansieringen har tidigare skött försäljningen själva, men när krisen slog till började de komma till oss. De har inte varit särskilt intresserade av att samarbeta med mäklare som ska ha betalt tidigare, men nu är de desperata, säger Susanne Vendsalu.

En viktig orsak till att den spanska fastighetsbubblan byggdes upp var bankernas frikostiga utlåning till låga räntor – fram till för ungefär två år sedan.

- Om du ska köpa en fastighet i Spanien och vill ha en värdering så är det bankerna som skickar ut värderingsmän. De har inte egna värderingsmän, men de har sådana knutna till sig, förklarar Susanne Vendsalu.

- Men värderingsmännen har övervärderat fastigheterna och de som velat köpa har fått lån som har varit upp till 110 procent på redan övervärderade hus. Köparna har kanske velat passa på att köpa bil eller göra någon annan investering, säger hon.

I spåren av en rekordhög kredittillväxt, en expanderande byggsektor och en allmänt glödhet ekonomi har levnadsomkostnaderna också ökat enormt, vilket har gjort Spanien dyrare för semestrande svenskar.

Men kostnaderna har blivit så höga i förhållande till andra länder att Spanien har svårt att konkurrera. Och många bedömare menar att Spanien kommer att tvingas genomgå en så kallad ”intern devalvering” för att rätta till kostnadsläget.