Det är långt ifrån bara Riksbankens räntehöjningar som kan pressa ner dagens höga bostadspriser. Ett ökat bostadsbyggande till exempel ökar utbudet och är därmed prispressande. Förutom dagens bolånetak kan amorteringskrav och andra regleringar också pressa ner priserna.
För att priserna är höga går att konstatera när bopriserna jämförs med den allmänna ekonomiska utvecklingen.
Rapporten, som består av 12 forskningsrapporter, går igenom vad som kan hända med den svenska bomarknaden. Främst handlar det om bostäder men även kommersiella fastigheter berörs.
Rapporten ska främst användas för fortsatta diskussioner. Den är alltså inte ett officiellt ställningstagande från Riksbanken, som det står i förorden.
Forskarna rör sig på det makroekonomiska planet. Det vill säga de ser till bomarknaden som helhet och går inte in på att det för en enskild bostadsägare eller i ett visst område kan se helt annorlunda ut.
Två faktorer kännetecknar att bostadsmarknaden är i obalans – hushållens skuldsättning har ökat kraftigt och bostadspriserna har stigit kraftigt under de senaste 10-15 åren.
I många andra länder sprack bobubblan i och med finanskrisen. Hushållen klarade inte av lånen och huspriserna föll. Men så skedde inte i Sverige. Även räntechocken hösten 2008 passerade utan större problem. De svenska hushållen kunde fortsätta att konsumera och det var en av anledningarna till att finanskrisen inte blev lika djup hos oss.
Bolånen fungerar också annorlunda i Sverige än i exempelvis USA vilket gör att svenska bolånetagare fortsätter att betala även om de får sämre med pengar. I USA kan du krypa ur lånet genom att avstå bostaden till banken. Det gör att stabiliteten i finanssystemen är större i Sverige konstaterar forskarna. Därmed får inte svenska banker samma problem som många andra länders banker kan få.
Men det räcker inte att konstatera detta. Vi kan ändå hamna i en situation när bopriserna faller kraftigt. För att förhindra att det skadar hushållen och samhället är det viktigt att i förväg titta på vilka åtgärder som kan vara lämpliga.
Det klassiska sättet att dämpa uppgången är med penningspolitiken, alltså Riksbankens räntehöjningar. Men det får också allvarliga konsekvenser för företag och resten av samhällets ekonomi.
Så det gäller att utvärdera alternativa verktyg, menar forskarna. Fyra forskare på Riksbanken har gjort en inventering.
Och det är det här som är det viktigaste för dig i Riksbankens forskningsrapport. Det är dessa verktyg som kan bli verklighet.
• Bolånetaket. Högst 85 procent av bostadens värde får belånas. Resten kan lånas men då får bostaden inte vara säkerhet för lånet. Detta är redan genomfört i Sverige.
• Lånebegränsning baserat på inkomsten. De totala lånen får inte överstiga en viss del av hushållets inkomster. Det finns bland annat i Nederländerna och Hongkong. I Sverige finns bara krav på kreditprövning men utan fixerade gränser.
• * Amorteringskrav. Exempelvis skulle en rak amortering på ett miljonlån på 30 år ge en månadsavbetalning på 2 800 kronor.
• Riskförsäkringar. Finns i dag som krav i många länder, Försäkringspremierna ökar kostnaderna för hushållet.
• Räntebindningskrav. Då drabbas inte hushållen av tillfälliga räntetoppar. Men risken är stor att vi lånar mer i lågräntetider. Forskarna menar också att risken är stor för att vi lånar mer.
Forskarna har också listat olika alternativ som riktar sig till långivaren, banken. Ett exempel är högre kapitalkrav. Det innebär att banken kan låna ut mindre vilket i sin tur fördyrar lånen. Kassakrav är en annan metod som innebär att banken måste placera ett visst belopp i förhållande till bolånen hos Riksbanken. Fördyrar också lånen.
Den tredje typen av åtgärder är fiskala, det vill säga skattemässiga. Det kan vara höjning av stämpelskatten eller högre skatt vid bostadsförsäljningar. Det dämpar bostadspriserna. En annan metod kan vara att minska avdragsmöjligheten för låneräntor från dagens 30 procent ner till 20 eller 25 procent. Det fördyrar också lånen. Det skulle också gå att införa nya skatter och här spekulerar forskarna i en ny bolåneskatt som kan förändras över tiden beroende på konjunktur.
Senare under tisdagen håller Riksbanken ett seminarium med anledning av forskningsrapporten. Men räkna med att det blir många fler tillfällen då rapportens förslag och slutsatser stöts och blöts innan något i den blir verklighet.
