Låg avgift och med Stockholmsmått ett förhållandevis lågt utgångspris för lägenheten. Kanon, tänker du. Men så läser du i annonsen att bostaden finns i en oäkta bostadsrättsförening på grund av en hög andel lokaler och garageplatser.

Ordet oäkta andas att någonting inte är som det ska vara, någonting sämre.

– Det behöver inte vara sämre. En uppsida för en oäkta bostadsrättsförening är ofta just de stora lokalhyresintäkterna som gör att månadsavgiften kan hållas nere och att föreningen har god ekonomi. Men samtidigt drabbas den enskilde bostadsrättsinnehavaren genom extra skatter, säger Göran Olsson som är vd för intresseorganisationen Bostadsrätterna.

Hans uppfattning är ändå att det negativa överväger. Det är svårt att sätta sig in i alla skattemässiga konsekvenser för den enskilde. Oftast är kunskapen om alla skattedetaljer kring begreppet oäkta bostadsrättsförening låg även hos mäklare. Och i en stressad budsituation blir det svårt för bostadsspekulanten att analysera vad oäktheten innebär i extra skatt.

Den skara bostadsrätter som klassificeras som oäkta ligger, mellan tummen och pekfingret, i Stockholms innerstad. Det är mestadels här som lokalhyresintäkterna kan bli så stora så att äktheten äventyras.

Ett förenklat sätt att förstå skillnaden mellan oäkta och äkta är, enligt Göran Olsson, att i tanken göra om hela bostadsrättshuset till ett hyreshus. Vad skulle hyran för bostadsrätterna hamna på om de var hyresrätter. Sedan ska denna ”hyra” jämföras med hur mycket alla andra som finns i huset betalar i hyra.

Alla andra handlar om oäktingar. Det är intäkter från lokalhyresgäster, boende i hyresrätt, juridiska personer och garage. Om andelen oäkta överstiger 40 procent blir föreningen oäkta. Skatteverket är dock inte benhård med att klassificera en förening som oäkta om oäktheten för en bostadsrättsförening bara är en tillfällig historia.

Pontus Kopparberg är vd för Bjurfors Stockholm som förmedlat en del bostadsrätter i oäkta bostadsrättsföreningar, bland annat runt Odenplan i hus med attraktiva affärslägen. Han säger att nackdelen för en mäklare är just att det är svårt att förklara i detalj vad oäkta bostadsrättsförening innebär.

– De mäklare som jag talat med bedömer att det kan vara lite svårare att sälja dessa. Prisbilden kan också påverkas negativt om det rör sig om större lägenheter som treor och fyror.

Att större lägenheter kan drabbas prismässigt beror på en av flera negativa skatteeffekter av att vara oäkta. Det hushåll som sålt sin stora och dyra villa och väljer en centralt belägen våning i en oäkta förening är inte berättigad till uppskov med betalning av eventuell reavinstskatt.

Hur många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad som är oäkta är oklart. Det intryck som Göran Olsson har är att oäktingarna minskat i takt med att många oäkta bostadsrättsföreningar sett till att göra sina föreningar äkta.

– Det kan handla om att skapa nya bostadsrättslägenheter i huset. Ett sätt att göra det på är att använda sig av en råvind och bygga bostäder där.

• LÄS MER: Besiktning – en säkerhet få utnyttjar