Sommaren har varit hektisk för familjen Andreason–Wilgotson. Med två små barn har de inte bara flyttat till en ny lägenhet i Aspudden som ombildats till bostadsrätt.
De har dessutom köpt en ny, större lägenhet i Mälarhöjden med inflyttning i höst, samtidigt som lägenheten i Aspudden ska läggas ut till försäljning.
Omvandlingen till bostadsrätt blev en bra möjlighet att komma in på marknaden, men hade kanske kunnat bli en större vinst vid en annan tidpunkt.
Trots hårdare krav från banken och osäkerhet om hur bostadspriserna och det ekonomiska läget utvecklar sig, har det avgörande för bostadsaffärerna fortfarande varit ett bra boende i områdena där de trivs.
Men familjen är beredd på lägre priser till hösten och har gjort en ekonomisk kalkyl som ska hålla både för högre ränta och sämre arbetsmarknad.
Som aktör på bostadsmarknaden har det varit – och är – ett svårt läge i konjunktursvackan. Från varningar om prisfall på mellan 10 och 30 procent förra hösten till rekordstora räntesänkningar som till och med fick priserna att stiga under våren.
Men kan faran redan blåsas över? Eller sett från andra hållet – blev det aldrig läge att fynda?
SvD Näringsliv har träffat fyra huvudaktörer: Bankerna, mäklarna, byggbolagen och familjen i färd med att byta bostad för att pejla deras förväntningar på bostadsmarknadshösten 2009.
Fastighetsmäklarnas syn på höstens bostadsmarknad kan sammanfattas så här: en stabil marknad där bostadsbyten sker utifrån behov – inte spekulation.
Långt ifrån både 2007 års toppnoteringar och förra höstens totala stiltje. Från olika delar av landet hörs en försiktigt positiv ton när hus- och lägenhetsvisningar drar igång igen efter sommaren.
– Det är en stabil prisbild och jag tror det kommer fortsätta så under hösten. Däremot tror jag inte vi kommer få se de prisökningar vi varit vana vid de senaste tio åren, säger Per Gunnarsson som är fastighetsmäklare i Stockholmsförorten Bromma.
Bilden av en bostadsmarknad utan några större prissvängningar bekräftas också i den senaste statistiken från Mäklarsamfundet. För hela landet stod villapriserna still under maj–juli jämfört med föregående tremånadersperiod samtidigt som bostadsrättspriserna steg med 1 procent.
Den stigande arbetslösheten oroar inte Per Gunnarsson.
– Arbetslösheten har inte slagit alls bland de kunder som tittar på villor i Bromma. Snarare har räntan och skatten sänkts så man har fått mer pengar i plånboken.
Samma signaler får SvD Näringsliv från mäklarna i Stockholms innerstad, men också från andra närförorter som har mindre köpstarka kunder än Bromma.
Däremot är skillnaden stor mellan objekten. Attraktiva bostäder säljs snabbt, men objekt med sämre skick och läge är betydligt mer svårsålda.
Claudia Wörmann, analyschef på Mäklarsamfundet, menar att köpare och säljare har anammat ett nytt, mer normalt läge efter de svarta månaderna förra året då det var tvärstiltje och köpare och säljare stod långt ifrån varandra. Men hon ser också platser där hösten kan bli mer osäker.
– På den lilla orten, de som är väldigt kopplade till bilindustrin där det kanske finns en eller två stora arbetsgivare. Har du inget jobb spelar det ingen roll hur låga räntorna är.
Även i Malmö och Göteborg, som drabbats hårdare av konjunkturen än Stockholm, är dock mäklarnas förväntningar inför hösten positiva. I Göteborg har bostadspriserna stigit över förväntan under våren. Mats Ljung, vd för Bjurfors i Göteborg, medger att efterfrågan också hjälps av att utbudet minskat när det byggs färre nya lägenheter.
– Byggnationen har stannat av väldigt tvärt, det innebär att det blir ett större tryck på begagnatmarknaden.
Också hos byggbolagen finns nu mer optimistiska utsikter. Försäljningen av färdiga bostäder har förutom av räntesänkningarna, fått hjälp av lockbeten som sänkta insatser, fria avgiftsmånader och tillval på köpet.
Däremot har köparna inte varit redo att köpa på ritning och binda sig 1,5–2 år i förväg och det har byggts väldigt lite. Först nu vågar de byggbolag SvD Näringsliv pratat med planera för några få projektstarter igen.
– I april hade jag sagt att vi inte startar ett enda 2009. Nu tror jag det blir ett par projekt. Vi har en helt annan marknadssituation, säger Håkan Falk på HSB Bostad Stockholm.
Sedan veckan innan midsommar har försäljningen i Stockholms län av redan eller nära färdiga lägenheter tagit bra fart och Håkan Falk bedömer nu att antalet sålda lägenheter blir fler än under ett normalår.
På en del projekt har HSB sänkt insatserna med 20 procent. Men enligt Håkan Falk är signalerna om att botten i konjunkturen är nådd och en mer positiv ton i medierna det avgörande för att kunderna vågar sig tillbaka.
Även Skanska, NCC och Riksbyggen planerar byggstarter i höst. Men Riksbyggens produktionschef Roger Pohjanen är betydligt mer försiktig om marknadsläget.
– Även om det lossnat sedan förra hösten uppfattar vi att det fortsatt är en svag efterfrågan.
Han ser också stora geografiska skillnader där Stockholm med sin stora tjänstesektor klarat sig bäst.
– I Västsverige har kunderna en mer avvaktande hållning.
För att starta ett projekt vill Riksbyggen ha 50–75 procent av lägenheterna sålda i förväg. Roger Pohjanen bedömer att det dröjer till slutet på 2010 eller till 2011 innan bolaget kan se en tydlig ljusning på marknaden.
En tredje huvudaktör på bostadsmarknaden är bankerna och bolåneinstituten. Från att ha varit verkliga bromsklossar i höstas och vintras för finansiering hos bostadsköpare och byggare har de nu både en lättare situation när det gäller den egna upplåningen och en betydligt högre efterfrågan.
I slutet av juni var utlåningen till bostadsändamål 10,4 procent högre än vid samma tidpunkt 2008, enligt SCB:s senaste statistik. Detta trots att bankerna höjt kraven för insatser, amorteringar och sina marginaler för vilka räntenivåer kunderna ska klara.
En viktig förklaring, förutom den låga räntan och islossning på bostadsmarknaden, är rotavdraget.
– Människor som bott länge i sitt hus som därmed stigit i värde behöver inte belåna fastigheten särskilt mycket mer för att bygga ut. Däremot är bankerna mer försiktiga mot yngre som köper sitt första hus, säger Johan Hansing, chefsekonom på Bankföreningen.
Familjen Andreasson–Wilgotson märkte av bankernas hårdare krav i våras när deras hyresrätt skulle ombildas till bostadsrätt.
– Vi tyckte att det var ett kap när vi skulle vara med i ombildningen, men ändå kastade sig inte bankerna på oss. Det var först när vi fick tag på en person som kände till Aspudden som förstod att lägenheten är värd betydligt mycket mer än vad vi betalade som de var villiga att ge oss ett lånelöfte, säger Anna Vilgotsson.
När det några månader senare var dags att köpa en större bostad märkte de att banken tog i med sina marginaler för att de skulle klara ett prisfall på den befintliga lägenheten.
– Vi hade gjort en boendekalkyl och där hade vi lagt oss ganska lågt, men banken sa att de spår en nedgång på 10 procent i området. Då tyckte de att vi skulle gå ned ytterligare. Även om det inte var något problem kände man absolut en vaksamhet.
Enligt mäklare och byggherrar är dock tuffare bolånekrav inte någon betydande generell bromskloss på marknaden just nu.
Mer aktuella farhågor gäller om svenskarna lånar på sig för mycket. Andelen rörliga lån ökade från 60 procent förra året till 70 procent under första kvartalet, enligt Bankföreningen.
När räntorna börjar klättra uppåt blir det kännbart för hushållen, även om marginalen ska finnas där enligt bankernas kalkyler.
Statligt ägda SBAB tvingades i juni tillfälligt stoppa handläggningen av nya bolånekunder då anstormningen blivit för stor.
Under första halvåret nära fördubblade bolåneinstitutet sin nyutlåning. Ansökningarna om lånelöften tyder, enligt vd Eva Cederbalk, på att efterfrågan blir lika stark under hösten som i våras.
Även hon tror på en ganska stabil bostadsmarknad under hösten där den låga räntenivån tar ut den ökade arbetslösheten.
– Möjligtvis blir det en svag sänkning, men inga starka prisfall.
En positiv vändning spår hon ”kanske kommer någon gång nästa år”.
Fastighetsmäklare, byggbolag, bolåneinstitut och bostadsägare tycks dra en liten kollektiv suck av lättnad så här i augusti 2009.
Samtliga tror och hoppas på en ganska stabil höst där fler bostadsaffärer åter görs på en marknad där priserna ligger still, efterfrågan på bostadslån väntas vara fortsatt hög och byggbolagen långsamt vågar ta fram färska prospekt och rulla fram grävskoporna igen.
Men arbetslösheten är fortfarande på uppgång och att botten kan vara nådd betyder inte att kurvan snart är på väg uppåt igen. Vi låter Cecilia Hermansson, chefsekonom på Swedbank med en mer övergripande blick, få slutordet.
Förra hösten spådde hon, som de flesta makroekonomer och fastighetsekonomer, en nedgång med tvåsiffriga procenttal för bostadspriser. Med räntesänkningar till rekordlåga nivåer har läget vänt.
Men även om hon tror att den låga räntan håller priserna på en stabil nivå under hösten, varnar hon för att de på medellång sikt kan falla när räntorna stiger och många hushåll inser att de inte tagit tillräcklig höjd.
Hur bedömer du risken att vi drabbas av ett bakslag i konjunkturen som ingen förutser just nu?
– Som relativt stor fortfarande. Vi har fått en del positiva signaler, men det är väldigt tidigt att avgöra om det är en uthållig tendens. Speciellt eftersom det varit sommar. Det normala i sådana här situationer är att det kommer rekyler och bakslag. Det står och väger kring hur allvarlig situationen blir på arbetsmarknaden, säger hon.
Hon poängterar att det, även om priserna gått upp under våren, görs betydligt färre bostadsaffärer i år jämfört med de senaste två åren.
– Det finns en fortsatt försiktighet, även om det kommer ljusare signaler. Vi är långt ifrån den eufori som fanns under högkonjunkturen.
