Det finns otaliga exempel på oseriösa säljare som vill göra sig en snabb slant genom att köpa och renovera billigt och sedan sälja dyrt. En dålig renovering kan vara svår att upptäcka för en lekman. Och efter att papprena är underskrivna är det svårt som köpare att få tillbaka sina pengar. Magnus Janson, förbundsdirektör på Svenska Byggingenjörers Riksförbund, säger att det förekommer att regelrätta fejder uppstår mellan föreningen och bostadsrättsägaren.

– Oftast handlar tvisterna om vad som är bostadsägarens ansvar och vad som är föreningens ansvar. Om man besiktigar så har man i alla fall garderat sig, säger Magnus Janson, förbundsdirektör på Svenska byggingenjörers Riksförbund.

Villor omfattas av Jordabalken och i den finns det en tydlig undersökningsplikt. En säljare är ansvarig för dolda fel i tio år. Lägenheter i bostadsrättsföreningar omfattas av köplagen och bostadsrättslagen, vilket kortfattat innebär att överlåtelsen av en borätt betecknas som en varuförsäljning. Men även där finns en undersökningsplikt. Trots detta genomförs i dag försvinnande få lägenhetsbesiktningar. Väldigt många köper helt enkelt grisen i säcken.

– Bostadsrättsbesiktningar sker i väldigt liten omfattning i dag. Tyvärr har man som lekman ganska liten eller ingen kompetens alls om byggtekniska frågor, säger Magnus Janson.

Bostadsrättsföreningar är uppmanade att göra besiktning av lägenheten varje gång den byter ägare. Men på föreningens ansvar åligger enbart de så kallade yttre skikten, det vill säga fasader, ledningar och stammar. Allt annat hamnar på köparens ansvar. Och dolda fel kan försätta köparen i en dyr och jobbig sits. Vanligast är, enligt Magnus Janson, fuktskador i badrummet och andra våtrum.

– Då är det inte bara uppenbara fel som skador på kakelplattorna. Tyvärr. Problematiken och orsaken till skadan ligger bakom kakelplattan, i det så kallade tätskiktet. Om det finns en skada där så får man inte reparera, man måste byta ut, säger han.

Det låter som svårt att upptäcka?

– Ja, en lekman har näppeligen fuktmätare.

Måste man riva ut allting?

– Japp.

Mäklare har en plikt att uppmana köparen att undersöka lägenheten innan köp, men de behöver inte nödvändigtvis konsultera en auktoriserad besiktningsman – eller upplysa köparen om att en besiktning kan behövas.

– Mäklaren ska tydligt informera köparen om dennes undersökningsplikt. Men det är försvinnande få som besiktigar bostadsrätten innan köp. Bara tre procent av våra kunder, säger Arvid Sundquist, utvecklingschef på Fastighetsbyrån.

Men varför måste inte mäklaren upplysa om besiktning? Enligt Arvid Sundquist är det önskvärt att mäklarna ställer frågan. Men det är inget tvång.

– Tittar vi på vad lagen säger så finns det inget specifikt om detta, säger han.

En lösning på problemet hade varit om mäklaren i samförstånd med säljaren ordnar med besiktning redan innan bostaden hamnar på marknaden.

– Så gör vi med villorna i de allra flesta fall. Men jag tror att anledningen till att så få bostadsrättsbesiktningar görs är att köparen tror att de inte behövs. Lägenhetsköpet upplevs som mycket tryggare än ett villaköp. Det upplevda värdet av en besiktning är betydligt lägre för en bostadsrättsköpare.

Experterna på Anticimex, som genomför flest besiktningar i Sverige, ser egentligen ingen större skillnad på en besiktning av villa eller bostadsrätt. Att så få lägenheter besiktigas är ett problem, säger de. Ungefär var femte lägenhet löper enligt Anticimex stor risk för vattenskador.

– Vi gör kanske ett tusental bostadsrättsbesiktningar varje år. Jämför det med de runt 23000 villabesiktningar vi gjorde förra året. Jag tror att ungefär 90 procent av alla villor besiktigas innan köp, säger Per Bergström, utvecklingsansvarig på Anticimex.

Men de vanligaste felen återfinns både i villor och i lägenheter.

– När det gäller villor är alla köpare oerhört medvetna om att man har ett ansvar att undersöka. Köparna vill ha reda på allt om risker och skador. Frågan man bör ställa sig är varför det är skillnad på lägenheter, eftersom att prisnivåerna är desamma. Ett felkonstruerat badrum kostar precis lika mycket att renovera i en lägenhet som i en villa. Och det är lika jobbigt att bråka med en villasäljare som en lägenhetssäljare, säger Per Bergström.