- I början av en konjunkturnedgång präglas bostadsmarknaden av vad man kan beskriva som en förnekelsefas. Säljarna vägrar inledningsvis att acceptera lägre priser, vilket leder till att omsättningen på marknaden sjunker, förklarar fastighetsprofessor Stellan Lundström i samtal med E24.

Vad Lundström kallar en förnekelsefas har präglat den svenska bostadsmarknaden från sensommaren 2007 ända fram till oktober i år. Och omsättningen har mycket riktigt sjunkit rejält. Statistik från bostadsmäklaren Hemnet visar att det totala antalet utannonserade objekt ökat med 21 procent mellan november förra året och november i år.

Att priserna på bostadsmarknaden tillslut säckat ihop efter en längre tids relativ osäkerhet beror på att förnekelsefasen är över. Istället befinner vi oss nu i vad man kan kalla för en acceptansfas.

- Nu har säljarna accepterat att situationen förmodligen kommer att bli värre och att vi är på väg in i en recession. Det innebär att omsättningen åter tagit fart på marknaden, men att objekten handlas till lägre pris, säger Stellan Lundström.

Det som markerade starten på acceptansfasen var den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers konkurs i mitten av september. Bankens kollaps fick till följd en kraftigt fördjupad oro på världens finansmarknader. Och medias svartmålning av den finansiella härdsmältan gjorde starkt intryck på säljarna, tror Lundström.

Pessimismen bland svenska hushåll rörande utvecklingen på bostadsmarknaden har ökat ordentligt under hösten. SEB:s boprisindikator, som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser, har fallit 127 enheter sedan toppen juni 2007. Nu tror 73 procent av hushållen att bostadspriserna ska falla framöver. Endast 11 procent av hushållen tror på stigande priser.

Det verkar även finnas ett samband mellan utvecklingen på aktiemarknaden och prisbilden för framförallt dyrare objekt på markanden. I alla fall om man ska tro fastighetsvärderaren Anders Ejermarks analys.

Ejermark påpekar att tidigare spruckna bostadsbubblor visat att priserna för dyrare objekt i storstadsområdena allt som oftast följer utvecklingen på aktiemarknaden, med ett knappt års eftersläpning.

En liknande utveckling kunde skönjas både under fastighetskrisen i början av 1990-talet och efter it-bubblan år 2001. Även nu ser man att dyrare villor i Stockholmsområdet har sjunkit i pris sedan maj månad i år, alltså ett knappt år efter att aktiemarknaden vek sig.

I år kan man även konstatera att bankernas agerande bidragit till de sjunkande priserna på bostadsmarkanden. Kreditkrisen i USA, som spred sig snabbt till Europa och Sverige, innebar att bankernas upplåningskostnader steg avsevärt, vilket man kompenserat för genom höga rörliga boräntor, som slagit hårt mot hushållens betalningsförmåga.

Finanskrisen har inneburit att bankerna nu skärpt kraven på eget kapital för dem som ansöker om bostadslån. Dessutom har man infört striktare kreditprövning och hårdare krav på amortering, vilket i sin tur gjort det svårare för svenskar att bli beviljade lån och finansiera sina bostadsköp.

Intressant kuriosa är att fastighetskriser verkar drabba Sverige med 10 års mellanrum. Tidigare citerade Ejermark hävdar att de återkommande kriserna delvis kan förklaras av ren och skär oerfarenhet bland nya bostadsköpare.

På 10 år hinner nämligen en ny generation komma in på bostadsmarknaden - en ny oerfaren generation som inte dragit de slutsatser som äldre generationer har dragit, och som allt för lättvindigt drar på sig allt för stora bostadslån utan att tänka på konsekvenserna.