En byggnadsfirma köper oftast en hel råvind från bostadsrättsföreningen och säljer sedan separata lägenheter. Men lika lite som en bostadsrättsinnehavare kan bygga om sin lägenhet till flera små lägenheter och överlåta dem till olika personer kan en entreprenör som har köpt en råvind bygga om den till flera små lägenheter och överlåta dem separat.

Är avtalet mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören inte skrivet på rätt sätt blir det oklart vems försäkring som gäller, hur pantsättningen av bostadsrätten ska ske, hur avgiften ska fastställas och vad som ska gälla för rösträtten på föreningsstämman.

Innan du köper en vindslägenhet ska du alltså kontrollera hur upplåtelseavtalet mellan bostadsrättsföreningen och den entreprenör som har projekterat råvinden ser ut. Det är nämligen inte ovanligt att upplåtelser av råvindar görs på fel sätt.

När entreprenören, byggfirman, köper råvinden är det inte alltid klart hur många lägenheter som ska byggas och bostadsrättsföreningen upplåter därför hela vinden, som en enhet, till entreprenören.

- Min uppfattning är att det här är ganska vanligt. Jag har ingen statistik på det, men många bostadsrättsföreningar skriver bara ett avtal med entreprenören på hela råvinden när de säljer den, säger Blanka Kruljac, advokat och partner på Advokatfirma DLA Nordic.

Föreningen vill inte ta risken i byggprojektet utan överlåter allt på entreprenören. Felet som bostadsrättsföreningen gör är alltså att den skriver upplåtelseavtalet med entreprenören innan det är klart hur många lägenheter det ska byggas på vinden.

Vad som ingår i en bostadsrätt bestäms av upplåtelseavtalet, till exempel om lägenheten består av tre rum och kök om 80 kvadratmeter samt ett källarförråd. Detta upplåtelseavtal ligger sedan i botten för det som säljs i nästa led, genom ett överlåtelseavtal med den nya medlemmen.

Avtalet mellan föreningen och entreprenören om själva bostadsrättsupplåtelsen ska alltså skrivas först när det är klart hur många lägenheter som ska byggas och hur dessa ska se ut.

- Grundtipset till bostadsrättsföreningen är att den måste vara delaktig i projektet och följa med i vad entreprenören gör. Föreningen kan inte låta byggaren sköta det här utan den måste följa projektet noga hela tiden, säger Blanka Kruljac.

Problemet med bostadsrättsföreningen som har ett upplåtelseavtal med entreprenören på hela råvinden är att du som köper en vindslägenhet i den föreningen juridiskt sett samäger den med de andra som också äger lägenheter på vinden. Det kan som sagt leda till problem.

- Säg att du inte har några lån, men din granne tar ett lån med bostadsrätten som säkerhet. Här blir det osäkert vad säkerheten för grannens lån är; är det bara hans del av vinden, hans bostadsrätt, som pantsätts eller är det hela vinden? Inträffar en skada kan det vara oklart vems försäkring som gäller, exemplifierar Blanka Kruljac.

Hon tillägger att när bostadsrätten väl är skapad går det inte lika lätt att ändra den som en hyresrätt.

- Bostadsrätten är ett delägande i fastigheten som inte ska gå att ändra enkelt. Det finns ofta felaktiga uppgörelser i botten på grund av att man inte har kollat juridiken. Men det är enkelt att göra rätt från början om man har koll på regelverket, säger Blanka Kruljac.