”50-60 procent nedsida för lägenhetspriserna”

Tron på bomarknaden börjar på allvar svikta. Andelen hushåll som tror på nedgång på bostadsmarknaden har ökat från 22 till 33 procent, enligt färska siffror från SEB. Det är i storstadsregioner och områden som upplevt den största prisuppgången som ligger värst till vid ett eventuellt ras. I alla fall om man ska tro Sveriges största oberoende ekonomibloggare.

I takt med att räntorna går upp och ekonomin kyls av hörs allt fler röster om en större nedgång på bomarknaden. En av de tidigaste förespråkarna för just ett sådant scenario är Lars Wilderäng, mer känd under sitt bloggalias, Cornucopia.

– Min tes är att det, försiktigt räknat, finns en nedsida om 50-60 procent på lägenheter och omkring 30 procent på villor.

Varför anser du att bomarknaden är övervärderad?

– Marknaden har under det senaste decenniet drivits av engångseffekter. Vi har bland annat upplevt slopad förmögenhetsskatt, slopad fastighetsskatt, jobbskatteavdrag, amorteringsfrihet, ROT-avdrag och rekordlåga räntor, som alla är faktorer som kan förklara delar av fenomenet. Lägg därtill mäklare och bankmän, Martin Timell och alla andra som drivit bostads/inrednings/renoveringshystrerin på sistone, så förstår du själv hur vi har hamnat där vi hamnat, resonerar Lars Wilderäng.

Wilderäng poängterar också att bopriserna sedan drygt 10 år tillbaka har lämnat KPI, löneökningstakt och alla andra mått som kan tänkas beskriva hur bopriserna förhåller sig till motsvarande konsumtionsvaror. Vidare ser han bara en tänkbar engångseffekt som kan upprepas och det är fortsatta jobbskatteavdrag. Men att den faktorn ensam ska kunna driva marknaden mot nya höjder håller han som ytterst osannolikt.

Hur har det det blivit så här?

– Många av dagens köpare förstår inte att lån någon gång skall betalas tillbaka. Man räknar bara på räntekostnader och tror sedan att inflationen ska äta upp lånen. Många var inte med på 90-talets krasch och har dessutom vant sig vid det lågränteparadigm som för tillfället råder.

Hur kommer sättningen att se ut?

– Jag tror på en generell nedgång utdragen under kanske 3-4 års tid. Där en minskning om 15 procent årligen är siffror som kan tänkas vara troliga, det är för övrigt ungefär samma scenario som uppmålas i SBAB:s prognos för lägenheter inför kvartal tre. Generellt lär områden som fått uppleva den största prisökningen också få uppleva den största nedgången.

Hur kommer det sig att bankerna fortsätter att låna ut stora belopp trots risken?

– Min uppfattning är att även bankerna börjar dra öronen åt sig. Jag får rapporter från läsare som kan låna betydligt mindre nu än bara för några månader sedan. Dessutom hör folk av sig och berättar att banker har börjat kräva att de amorterar ned belåningen med si och så mycket alternativt att de säljer eller byter bank. Men att byta bank är inte ett alternativ eftersom det inte är någon som vill ta över belåningsgrader som ofta motsvarar 100 procent av bostadens marknadsvärde. Främst handlar det om människor koncentrerade till skåneregionen.

Wilderäng förklarar också att det på flera håll redan har börjat synas att bankerna blivit mer restriktiva i sin utlåning. Han nämner den minskade omsättningen på bomarknaden som en faktor som indikerar att lånelöftena blir allt smalare.

– Det börjar också synas på den stiltje som för tillfället råder på bostadsmarknaden. Omsättningen är ned med 20-30 procent i maj jämfört mot förra året. Nu är junisiffrorna inte helt klara ännu, men preliminärt pekar det på en minskning om 60 procent jämfört mot föregående år.

Hur hårt skulle bankerna drabbas och vilka ligger värst till om vi skulle få en rejäl nedgång?

– SBAB ligger värst till. Men om du tänker på storbanker så är det Swedbank och Handelsbanken. Främst för att Nordea och SEB har högre utlandsaktivitet och således en lägre andel av den totala balansräkningen i svenska bostadsobligationer. Byggsektorn och bolag exponerade mot svensk handel är andra företag som kan tänkas lida om det scenario jag med stor sannolikhet tror ska inträffa, faktiskt gör det också.

Han pekar också på att mäklarbranschen är speciellt utsatt redan som det är i dagsläget.

– Det blir intressant att se vad som händer på mäklarfronten när de kommer tillbaka efter semestern. I och med finanskrisen 2008/2009 minskade omsättningen med 23 procent, då fick många kontor slå igen. Vad som sker senare i år vill jag inte ens tänka på.

Wilderäng beskriver även ett scenario där svenska banker, vid en eventuell krasch, skulle få problem att låna upp pengar på den internationella kreditmarknaden.

– En rejält fallande bostadsmarknad behöver inte nödvändigtvis betyda att vi får mildrat räntetryck. Det finns en uppenbar risk med att svenska banker sitter tydligt exponerade mot den svenska bostadsmarknaden. Blir det oroligt där lär internationella banker vara snabba med att reagera. Kreditmarknaden kommer fortfarande tydligt ihåg vad som hände när USA:s bomarknad sviktade. Sådan risk vill ingen sitta på.