Under 2000-talet har större, privata bostadsbolag som missköter sina hyreshus dykt upp i storstädernas förorter. Inte sällan är det kortsiktiga köpare som investerar i hyresfastigheter med förhoppningen att sälja dem vidare med vinst. Under tiden lägger de inte många kronor på underhåll.

–Det är en ny typ av aktör som har dykt upp de senaste tio åren. För dem har fastighetsförvaltning inte högsta prioritet, säger Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan, KTH.

Ägarna har ofta kunnat tjäna en hel del pengar eftersom räntan har varit låg samtidigt som priserna på fastigheter har ökat.

–De gör kortsiktiga vinster. Affärsmodellen bygger på att någon annan köper i slutänden, lite grann som ett kedjebrev, säger Stellan Lundström.

Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman tvekar inte att kalla de här nya fastighetsspekulanterna för slumvärdar – ett uttryck som kommer från USA där hyresvärdar som låter hus förfalla ibland benämns ”slumlords”.

–Det är absolut relevant att använda det begreppet i de värsta fallen i Sverige, säger hon.

Hon förklarar att det för det mesta inte har gått så långt att hon vill använda begreppet slumvärd, men att lägenheterna ändå ofta är allmänt dåligt skötta.

–Man underhåller inte, byter inte tapeter eller fönster och det är fuktskador i badrummen.

Ett exempel på det senaste decenniets fastighetsspekulation hittar vi i Huddinge, i området Visättra som har två delar. På ena sidan ägs miljonprogramshusen av det kommunala bostadsbolaget Huge och har röda, nyrenoverade fasader. På den andra sidan är husen i uppenbart dåligt skick: fasaderna är slitna, det är klotter i hissen och armeringen i ett garage har lossnat med rasrisk som följd.

Lägenheterna i den nedgångna delen ägs sedan 2005 av bolaget Allokton som på kort tid köpte upp ett stort bestånd av hyresfastigheter i Sverige. Hyresgästföreningen har nära 60 aktuella ärenden med klagomål från Visättravägen om bland annat fuktskador och trasiga vitvaror.

–Det är ovanligt med så många ärenden i ett bestånd av den storleken, säger Hyresgästföreningens presstalesman P-O Brogren.

Ingemar Åbrandt bor sedan elva år tillbaka i en lägenhet högst upp i ett av husen. För ett år sedan började vatten läcka in i lägenheten, först i ett köksskåp.

–Jag ringde jouren och de kom och tittade. De sa att de skulle byta ut skåpet, men det hände aldrig, berättar Ingemar Åbrandt.

Efter ett tag droppade det även i hallen och vardagsrummet.

–Jag fick ställa ut hinkar för att samla upp vattnet.

Hyresvärden tätade läckan i taket efter en vecka, men fuktskadorna blev kvar i golvet och bakom tapeterna. Ingemar Åbrandt har i ett år sprejat med rosdoft för att slippa den värsta lukten. Han är sjuk i diabetes och reumatism – och har undrat om hyresvärden velat göra honom ännu sjukare.

–Jag har mått dåligt av mögellukten och har säkert gjort av med en sådan här sprejflaska i veckan.

Det mest uppmärksammade exemplet på ett bolag som har kritiserats för att missköta bostäder i Sverige är annars den norska kapitalförvaltaren Acta, känd för möglet och skadedjuren i området Herrgården i Malmö. När två Actabolag nyligen sålde drygt 11000 lägenheter i Sverige gjorde investerarna en miljardvinst.

Hyresgästföreningens förhandlingschef Pär Svanberg anser att det idag är relativt enkelt att tjäna pengar på fastigheter utan att underhålla dem.

–De kortsiktiga ägarna minimerar utgifterna för underhållet och räknar med att göra en vinst när de säljer fastigheten. Underhållet påverkar inte priset så mycket på kort sikt, säger han.

Men Tore Ljungkvist, vice vd på Fastighetsägarna Stockholm, betonar att det inte är något fel med att fastigheter köps och säljs.

–Det är fullständigt naturligt att fastigheter byter ägare – men det är inte samma sak som att fastighetens förvaltning måste ändras väldigt mycket.

Han anser att det är komplicerat att äga bostadshus i Sverige, vilket kan vara skälet till att flera företag har misslyckats med att tjäna pengar på fastigheterna.

–Det har ju dykt upp många utländska företag som har köpt i Sverige och trott att det varit större möjligheter än vad som varit fallet att kunna förbättra lönsamheten genom att exempelvis sänka förvaltningskostnaderna.

Allokton, som äger husen i Visättra, har länge haft stora ekonomiska bekymmer. Bolagets huvudägare är numera den svenske affärsmannen Jakob Johansson som köpte de aktier som tidigare ägdes av det nu konkursade danska fastighetsbolaget Centerplan. Med ny ägare har Allokton ändrat sin affärsidé och ska nu bli ”ett traditionellt fastighetsförvaltande bolag”.

–Nu ligger fokus på att ta hand om de fastigheter och hyresgäster vi har, inte på att köpa en massa nya fastigheter och hålla på med fiffiga finansieringsupplägg.

Renoveringen i Visättra har kommit i gång. Garaget renoveras, sopkärl har byggts på gården och farliga lekredskap ersätts. Alloktons avgående vd Anders Wehtje säger att bolaget har lagt över tio miljoner kronor på underhåll i Visättra det senaste året.

–Det är inte tillräckligt, men mer än de noll kronor som stått till förfogande historiskt.

Med hjälp av en finansiell rekonstruktion hoppas ledningen få fram pengar för att kunna fortsätta med renoveringarna.

Efter SvD:s besök hemma hos Ingemar Åbrandt åtgärdas även till sist fuktskadorna i hans lägenhet. Men det krävdes alltså ett års väntan och påtryckningar från Hyresgästföreningen.

–Nu är de här och byter ut golvet, men det har varit en lång process med många klagomål, säger Ingemar Åbrandt.

Alloktons tidigare ägare Bernhard von der Osten-Sacken medger att det inte fanns så mycket pengar till renoveringar när bolaget köpte fastigheterna och belånade dem högt. Men han håller inte med om att underhållsbudgeten skulle ha varit noll.

–Det fanns ett program där vi bytte ut badrum. Men husen var i ganska dåligt skick när Allokton tog över. Bristerna har grundlagts mycket tidigare.