SvD Näringslivs genomgång visar att byggbolagen fortfarande har fokus på att fylla redan färdiga kontorshus med hyresgäster. För att få valuta för sina kostsamma byggen krävs välfyllda hus – en viktig förutsättning för att byggbolagen i sin tur ska kunna få ut ännu högre pris för kontorshusen i nästa steg när de säljs till fastighetsbolag som mer långsiktigt förvaltar kåkarna.
På kontorshyresmarknaden i Stockholmsregionen har de nyaste kontorshusen klarat sig förhållandevis väl jämfört med lite äldre kontor från 1970- och 1980-talen.
Men att dra igång nya kontorshusprojekt är just nu en svår ekvation för byggbolagen. Det känns för riskfyllt i tider med hög arbetslöshet när bolag och organisationer snarare slimmar än expanderar på personalsidan och andelen tomma kontorslokaler skjuter i höjden.
–Vakanserna kommer att fortsätta stiga något i Stockholmsområdet till och med nästa år, säger Marie Bucht, analyschef på fastighetskonsulten Newsec.
Av nya kontorsprojekt (se fotnot) som kommit ut på marknaden i Stockholmsområdet under förra året och som når marknaden i år är uppemot 75 procent uthyrt, tillägger hon. Marie Bucht menar att detta illustrerar att nyproduktionen vinner terräng på det äldre beståndets bekostnad. Skillnaden mellan nya yteffektiva kontorslokaler och lite äldre lokaler med mindre flexibla planlösningar, på en och samma delmarknad, har ökat både vad gäller hyresnivåer och uthyrningsgraden.
–Företag och organisationer söker allt mer yteffektiva kontor med bra kommunikationer. Det är därför nya kontorshus klarar sig betydligt bättre än de äldre kontorsfastigheterna, säger Marie Bucht.
Hennes branschkollega hos konkurrenten Jones Lang Salle är inne på samma linje. Trenden inom kontorsmarknaden är, enligt henne, liknande den som råder inom egnahem – man vill ha nytt och fräscht samtidigt som läget blir allt viktigare.
–Det blir mer attraktivt att bygga där det finns knutpunkter för allmänna kommunikationer. Både miljöaspekten och trängselskatter gynnar ett sådant läge för kontoret.
Grundregeln är att dra igång ett nytt kontorsprojekt (läs sätta spaden i jorden – red:s anmärkning) först när en viss andel hyresgäster förbundit sig att flytta in i fastigheten. Hur stor andel varierar och beror på geografiskt läge och, självfallet, på hur konjunkturen ser ut. I goda tider är riskaptiten större.
Robert Hägg, marknadschef på NCC Property Development, som sysslar med att utveckla nya projekt inom handel, kontor och logistik, säger att runt 95 procent av ytorna i bolagets nya och inflyttningsklara kontorshus i Stockholms innerstad är uthyrda. Det har dock varit sparsamt med nybyggen i Stockholmsområdet för bolaget under de senaste åren.
–Marknaden för nya kontorshus börjar nu kännas mer hälsosam i Stockholm med omnejd, säger Robert Hägg.
Ett kontorshus under utveckling finns på Kungsholmen, nära Thorildsplan, döpt till Kristinebergshöjden. Här är inriktningen att kroka nya hyresgäster medan byggplansärenden och annan formalia har sin gång. Samma förhållande gäller två kontorshus vid Norra Stationsområdet som ska poppa upp i grannskapet av de omdiskuterade tvillingtornen Tors torn. För att starta båda byggena krävs att minst 50 procent av tänkt kontorsyta är kontrakterad, betonar Robert Hägg.
Även Skanska tycker att det är en islossning på gång efter flera år då byggjätten legat lågt med att dra igång nya kontorsprojekt. I en djup lågkonjunktur, som framkallar lägre hyresnivåer, har det inte varit guldläge att satsa.
–Men vi drog faktiskt igång ett stort kontorshusprojekt i Gårda i Göteborg under förra året utan att ha förankrat några hyresgäster eftersom vi såg att det fanns ett stort behov, säger presschefen Peter Gimbe och räknar med satsningar på nya kontorshus i Stockholm, Göteborg och Malmö under 2010.
Kontorsprojektet i Gårda är i dagsläget uthyrt till 70 procent, enligt Skanska.
Fotnot: Med nya kontorsprojekt avses inte enbart helt nya kontorshus. Det kan handla om tillbyggnader på befintliga kontorshus och även att äldre kontorshus har genomgått så stora förändringar interiört att de i praktiken är nya i sin planlösning.
