Det är alltså inte så konstigt att folk utgår från att den uppgång vi har bakom oss är naturlig och att man därmed kan räkna med att den fortsätter.

Låt oss därför se vad en sådan utveckling skulle innebära. Grafiken ovan är indelad i två delar. Den första visar utvecklingen för en genomsnittlig bostadsrätt i Stockholms kommun mellan 1996 och 2011. Priserna har under perioden gjort ett lyft från drygt 12000 kronor per kvadratmeter till cirka 42500 kronor, vilket motsvarar cirka 250 procent.

Det ovanliga med just denna uppgång, förutom att den är sensationellt stark, är att inflationen under 15-årsperioden varit mycket låg, runt 20 procent. Det rör sig alltså om en mycket kraftig real prisuppgång.

Den andra delen i grafiken visar vad bopriserna blir om de fortsätter att stiga i samma takt realt de kommande 15 åren. En bostadsrätt i Stockholms kommun skulle i så fall i genomsnitt kosta cirka 130000 kronor per kvadratmeter.

En ordinär trea i en närförort i Stockholm skulle enligt detta scenario om 15 år betinga ett värde på cirka 10 miljoner kronor, i dagens penningvärde. I innerstan är prisläget högre och här skulle det röra sig om priser på uppemot 200000 kronor per kvadratmeter.

En sådan prisutveckling är förstås på alla sätt otänkbar och illustrerar tydligt att de 15 år vi har framför oss måste bli annorlunda än den period vi lämnat.

När man granskar situationen kan man också se att de krafter som har drivit utvecklingen till stor del är uttömda. I januari 1996 låg Riksbankens reporänta på 8,66 procent (inflationen för samma år var 0,4 procent!) jämfört med dagens 1,75 procent.

Räntan kan alltså omöjligtvis spela samma roll som underperioden 1996–2011, det troliga är snarare att den får motsatt effekt. När det gäller hushållens belåningsgrad har den nått rekordhöga nivåer (se artikel i lördagens SvD Näringsliv) och utrymmet för ytterligare belåning som kan elda på bostadsbrasan är litet.

Visserligen fortgår inflyttningen till storstäderna och det byggs inte nya bostäder i den utsträckning som skulle behövas, men bostadsbristen i sig betyder ju inte att hushållen har mer pengar.

Det finns en tredje viktig psykologisk faktor som är mycket svårbedömbar. En stor drivkraft på bostadsmarknaden har varit att köparna kunnat känna sig säkra på att priset på objektet kommer att stiga. Om alla aktörer på en marknad är överens om att ett senarelagt köp också är ett dyrare köp, får det stor effekt på priset.

Men vad händer när detta byts till sin motsats; när alla på marknaden misstänker att den som avvaktar kan köpa till ett lägre pris?

Jag minns en anekdot som berättades om en av de fastighetsklippare som frodades i det fartblinda sena 1980-talet. Han hade gjort sig en förmögenhet på att köpa och sälja i en uppåtgående marknad.

”Det är klart att det inte kan fortsätta men jag ska bara göra en affär till. Bara en affär till.” Sedan kom kraschen och han förlorade sina pengar.

För de unga som är på väg in på den hektiska bostadsmarknaden är det inte lätt att skönja de större mönstren. Och den äldre generation som normalt skulle finnas till hands för att mana till försiktighet har knappt själva varit med om någon nedgång; det är 20 år sedan sist det begav sig.

Det är dags att lära om. Den som köper en bostad i dag måste ta med i beräkningen att priset kan falla och också vara medveten om risken att tvingas sälja med förlust om några år. Har man dessutom en hög belåning finns en risk att köpeskillingen inte täcker lånen på bostaden.

I Danmark är man redan mitt i den här processen, liksom i Storbritannien, USA och Spanien. Tyskland är ett iögonfallande undantag men där har bostadsmarknaden inte stigit alls de senaste tio åren.

Frågan är om vi just nu befinner oss i vändningen. Enligt Sandro Scocco (se intervju på nästa sida) har prisfallet sedan sommaren 2011 varit större än mäklarstatistiken visar och för honom är det en tidsfråga innan den långa vintern på bostadsmarknaden är här.

Bilden är förstås inte entydig. SBAB:s senaste prognos visar på stigande priser under första kvartalet 2012; mäklarna spår kraftigt ökad efterfrågan på bostadsrätter och småhus. Men på längre sikt kvarstår problemet: om ränteläget och hushållens belåning inte längre kan understödja bostadsmarknaden, vad ska då göra det?