Den dämpade belysningen gör att det känns som sen kväll i den exklusiva konferenslokalen på Clarion Hotel Sign, trots att klockan är åtta på morgonen. I rummets centrum står en strategiskt upplyst miniatyr av det nya mångmiljardprojektet.

Modellen är av det exklusivare slaget – med en enkel knapptryckning hissas våningsplanen upp och den intresserade kan beskåda varje våningsplan av jättegallerian för sig. Fem miljarder kostar investeringen i Mall of Scandinavia.

Nu måste den säljas in på bästa sätt för att de över 100 000 kvadratmetrarna ska fyllas av attraktiva hyresgäster.

– Vi tycker inte att Mall of Scandinavia bara är ännu en galleria. Vi vill skapa en shoppingupplevelse i världsklass, säger Lars-Åke Tollemark, operativ chef för Norden på Unibail Rodamco, den internationella koncern som står bakom Mall of Scandinavia.

När det nya rekordbygget presenteras på Clarion Hotel Sign i Stockholm har det nästan gått sextio år sedan Sveriges första inomhusgalleria tog form i Luleå. Sedan dess har rekorden avlöst varandra, och allt fler internationella stora aktörer sökt sig till den svenska marknaden.

Galleriorna har blivit fler, större, byggts om och ut i ett allt högre tempo. Och expansionen fortsätter. Från 2011 till 2015 planeras över 860 000 kvadratmeter ny butiksyta i svenska köpcentrum, i såväl helt nya köpcentrum som i utbyggnationer. Under samma period kommer två storleksrekord att slås - först av köpcentrumet Emporia som öppnar i Malmö om bara ett par veckor, sedan av Mall of Scandinavia som enligt planen ska öppna 2015.

• LÄS OCKSÅ: ”Lokal galleria blomstrar”

– Alla variabler i branschen har pekat i rätt riktning de senaste femton åren. Detaljhandeln har haft en unikt positiv tillväxt, aktiemarknaden har gått bra och fastighetsmarknaden har haft en mycket stark utveckling. Investeringar i köpcentrum har helt enkelt varit väldigt lönsamt, säger Fredrik Kolterjahn, analytiker på HUI.

Men nu kan utvecklingen vara på väg att vända. De variabler som tidigare pekade spikrakt uppåt har börjat darra. Några fler jätteprojekt i stil med Mall of Scandinavia lär vi inte få se på mycket länge tror Fredrik Kolterjahn. Även Agneta Uhrstedt, vd på branschorganisationen Nordic Council of Shopping Centers, anar att branschen håller på att lugna ner sig.

– Ja, man är lite mer försiktig. Det är bara att titta på Mall of Scandinavia, där man ursprungligen pratade om 150 000 kvadratmeter. Nu är man nere på runt 100 000.

– Men vi tror inte att det är så illa som de olyckskorpar som säger att det här skulle vara början på köpcentrumdöden i Europa. Det finns fortfarande ett stort behov av att visa upp sig som detaljist och dit når man inte genom mobil- eller näthandel, säger hon.

De båda branschexperterna får medhåll av en av huvudaktörerna på den svenska köpcentrummarknaden, Wilner Anderson, vd på Steen & Ström som om bara några dagar öppnar jättegallerian Emporia i Malmö.

• LÄS MER: ”Nytt köpcentrum ska byggas i Kungens kurva”

– Jag tror att man kommer att vara mer försiktig med att spika upp så stora projekt i fortsättningen och att utvecklingen av köpcentrum kommer att plana ut. Det finns någon sorts naturlig balans mellan olika typer av handelsytor, och den har vi nått på ganska många orter, säger han.

I en del regioner kan man till och med tala om en överetablering, om än tillfällig. Men även om konkurrensen i just norra Stockholm och centrala Malmö ”kommer att vara mycket hård framöver”, för att citera Fredrik Kolterjahn på HUI, är bedömarna överens om att vi på lite längre sikt får räkna med en fortsatt expansion. Och det gäller särskilt i Stockholmsområdet, där befolkningen väntas fortsätta växa med två SL-bussar om dagen, eller 450 000 personer till 2025.

De kritiker som varnar för att stadskärnor och småbutiker drabbas av köpcentrumens expansion kan alltså inte pusta ut. Mycket tyder nämligen på att köpcentrumen, liksom förebilderna i USA, kommer att utvecklas allt mer åt att bli som små stadskärnor.

Större serviceutbud och fler restauranger och mötesplatser är att vänta i framtidens köpcentrum. I till exempel Mall of Scandinavia ska tio procent vigas åt just restauranger, dubbelt så mycket som normalfallet. Det som tidigare varit unikt för stadskärnorna, är med andra ord på väg att bli galleriornas nya konkurrensmedel.

– Vi ser tydligt att köpcentrum går från att vara bara handelsplatser till att bli sociala arenor där man träffas och umgås. Den tendensen blir särskilt tydligt i storstadsregionerna där galleriorna behöver göra mer för att sticka ut ur mängden. Och visst kommer stadskärnorna att märka av det, säger Fredrik Kolterjahn.

• LÄS OCKSÅ: ”AMF storköper gallerior för 4 miljarder”