I stort sett samtliga börsnoterade fastighetsbolag har nu levererat sina rapporter för tredje kvartalet. Bland de som återstår finns de finansiella motpolerna Hufvudstaden och det för sin överlevnad kämpande Allokton, samt Erik Paulssons skakiga fastighetsinvesteringshybrid Brinova.

Utfallet blev naturligtvis ingen upprepning av de senaste årens klang och jubelföreställningar, utan tonläget hos de ”inga-problem-här”- programmerade fastighetsdirektörerna har tydligt påverkats av det månadslånga finansiella jordskalvet som inleddes under andra halvan av september.

Men grundinställningen hos i stort sett alla bolag är att den kris som nyss har varit, (och som en utomstående betraktare kan se fortfarande pågår), var en händelse som var så osannolik att man i Tage Danielssonsk anda kan ifrågasätta om den ens hänt.

För de flesta fastighetsbolag tycks vara ense om att de plötsligt stenhårda finansieringsvillkoren kommer att lätta och att räntorna kommer att sjunka.

Insikten om att konjunkturbilden har förmörkats finns emellertid numera även i fastighetsbranschen, men det är tur, (eller närmast märkligt), att nästan alla noterade bolag har fastighetsportföljer som kan förväntas klara sig bättre än genomsnittet vad gäller såväl, hyres-, vakans- som värdeutveckling i denna nedgång. Svarte Petter har ingen sett.

Tvärstoppet för fastighetstransaktioner har emellertid gjort att marknadsvärderingen av fastighetsportföljerna har fått ett ovanligt stort inslag av torrsim.

Bolagen är dock förbluffande överens om badtemperaturen där ute, och att den inte har svalnat så mycket. Konsensus tycks vara att avkastningskravet för kommersiella fastigheter har höjts med 0,25 procent.

För bostadsfastigheter har kravet, av någon anledning, justerats upp mindre. Tidigare framförhandlade hyresökningar och i några fall sänkta kostnader som höjt driftsnettot dämpar emellertid värdeeffekten. Men för flertalet bolag gör ändå nedskrivningarna att resultatet blivit negativt.

Men verkligheten är nog att kylan där ute är klart värre än vad bolagen tagit höjd för. Börsen har gjort en rejäl nedjustering och bolagen handlas med rejäla rabatter i förhållande till den redovisade substansen.

För det finns krafter som talar för att sättningen kommer att bli djupare och mer långvarig än vad bolagen får plats med i sin föreställningsvärld. Det går heller inte att utesluta att även fler börsbolag än i stort sett uträknade Allokton kommer att få allvarliga problem.

För det första så är det sannolikt att transaktionerna kommer att komma igång. Och då inte minst en hel del ofrivilliga försäljningar, där prisras lär bli oundvikliga även om det blir kreditgivarna som tar över dem.

För även om det, än så länge, finns ett gemensamt intresse hos både kreditgivare och de bolag som nu kämpar för sin överlevnad att hålla sig flytande, så kommer några att sjunka.

Ett par problemhärdar har kommit i dagen under de senaste veckorna. En är Mats O Sundkvist, vars aktie- och fastighetsimperium håller på att falla ihop - Carnegie har redan tagit en miljardförlust.

Det mesta av hans högbelånade fastighetstillgångar lär kreditgivarna ha tagit hand om. Frågan är när de vågar släppa ut dessa på banan?

Den andra är Alloktons huvudägare Centerplan, som även har ett lika stort helägt svenskt bestånd som Allokton, och dess ägare Carsten Leavue som begärts i konkurs. Där är det den havererade danska banken Roskilde Bank som ryckt undan mattan.

Många andra kreditgivare lär i det längsta vilja dölja sina problemengagemang, men därmed inte sagt att de inte kommer att vara allt tuffare i sin kreditgivning. Krav på en högre andel eget kapital och högre riskpremier lär vara ett faktum.

De internationella banker som under det heta åren prisat in sig på den svenska marknaden och skruvat upp belåningsgraderna och sänkt riskpremierna - däribland brittiska Royal Bank of Scotland, tyska HSH Nordbank och Euro Hypo - har blivit brända både här och där och lär inte ha så mycket annat än kreditvård på sin agenda för lång tid framöver.

Men det är inte bara svagare konjunktur och stigande räntor som har skapat problem. Många investerare och kreditgivare börjar nu också inse att många förvärvskalkyler har varit allt för optimistiska, inte minst på kostnadssidan, varför även det leder till ökad försiktighet och ökade avkastningskrav.

Listan av bolag som har problem har inte heller blivit kortare. Brittiska Boultbee som vann slaget om Stockholms stads centrumanläggningar till ett mycket högt pris måste har problem, även om bolagets ledning och dess kreditgivare förnekar detta med en bankirs hela trovärdighet.

Allokton säger sig visserligen ha fått ihop 80 miljoner kronor till en nyemission, men det är mycket svårt att se hur detta räcka. Det ska bli intressant att se vilket reptrick som den i media namngivne investeraren, pyramidbyggaren, (Keops), Ole Vagner, kan presentera.

Även Ole Vagners tidigare bygge Keops, nuvarande Landic, som har den strörsta delen av sitt innehav i Sverige, lär få svårt att undvika kollaps. Bolagets huvudägare Stodir har ansökt om konkursskydd och dess balansräkning, med en för fastighetsbolag svårmotiverad stor goodwillpost, är en riktig rysare och kassaflödet likaså.

På börsbolagsfronten har även en del andra problem blivit allt tydligare. Erik Paulsson-kontrollerade Brinova har knappast en verksamhet och balansräkning som är anpassad till dagens klimat.

Brinova har dels investerat stort i börsnoterade fastighetsbolag, som Fabege, Wihlborgs, Diös, Klövern och Dagon, och i egna fastigheter. Belåningen är hög och då inte minst vad gäller aktierna.

Av företagets tidigare presenterade räkenskaper så framgår att företaget tagit lån på runt 1,2 miljarder kronor för att finansiera dessa aktieköp. Börsvärdet på denna portfölj ligger efter torsdagens ras på runt 1,1 miljarder kronor.

Det är intressant att notera att Brinova, också av någon anledning, inte tar nedvärderingarna av dessa aktier över resultaträkningen utan för det direkt mot eget kapital. Motiveringen i den senaste årsredovisningen var att nedgången var ”tillfällig”. Sedan dess har värdet nästan halverats.

Frågan är om inte bankerna även börjar bli lite nervösa för Brinova och det är inte helt omöjligt att den ”tillfälliga” nedgången permanentas genom att tillgångarna realiseras.

Men även andra bolag har det allt kärvare. Och de omtalade möjligheterna att ”utnyttja nedgången” för att köpa fastigheter lär inte kunna realiseras utan snarare kan det bli fråga om det omvända, att följa den rådande trenden och sälja fastigheter för att konolidera balansräkning.

Och om fastighetsvärdena justeras med 10-20 procent så får flera bolag problem med sin soliditet och kan tvingas söka nytt kapital.