Storhusägaren Erik Paulsson har uppmärksammats för att han har fått hållkänslor i sin bolagsgrupp redan i inledningen av denna branta uppförsbacke, men än värre ute är nog Erik Selin. Där måste det hållas som tveksamt om han klarar att ta sig upp ur den vattengrav som han ser ut att ha hamnat i och där Mats O Sundqvist redan flyter på rygg. (”Haren” Allokton har knappast något att göra på banan.)

Domare i detta pågående gatlopp är nu uteslutande bankerna som i sin tur börjar bli allt nervösare och tuffare i sina kreditbedömningar eftersom de pressas av sina egna kreditgivande domare. Aktieägare i flera av de högbelånade fastighetsbolagen ska nog vara glada om de får ett diplom för bra kämpainsatser. Någon större pekuniär återbäring lär det inte bli.

Den snabbt avmattande konjunkturen i kombination med de fortsatt mycket tuffa villkoren på kreditmarknaden har gjort att börsen har diskonterat ett rejält prisfall på den svenska fastighetsmarknaden. Räknar man baklänges utifrån kursutvecklingen på aktierna för att få fram det ”implicita” fastighetsvärdet handlar det om ett prisfall på i snitt nästan 25 procent. Om detta verkligen återspeglar utvecklingen på fastighetsmarknaden är en akademisk hårklyvningsfråga eftersom det gjorts så få transaktioner under den stormiga hösten. Hårklyverierna kan visserligen bilda en del intressanta mönster eftersom de ska hjälpa värderingsmännen hitta det ”verkliga värdet” som ska pressas in i börsbolagens kommande bokslut.

Flertalet fastighetsdirektörer yrade för ett drygt halvår sedan att de såg fram emot en kommande avmattning och de skulle kunna utnyttja läget för att förvärva från ”andra” högbelånade fastighetsbolag. Det är bara att dessa ”andra” nu i många fall visade sig vara den egna spegelbilden.

De svenska bankerna kräver nu egenkapitalinsatser på runt 40 procent för att finansiera ett fastighetsförvärv, om de överhuvudtaget ställer upp med några krediter. De tidigare så utlåningsvilliga tyska och brittiska bankirerna hittar man möjligen på Brända Tomten.

Utgår man ifrån den börsvärdesmässiga soliditeten hos de noterade fastighetsbolagen så är det bara en handfull bolag som har någon förmåga att plocka russinen ur den sönderfallande fastighetskakan. Det är förstås de granitstenssolida Heba och Hufvudstaden, samt Castellum, Atrium Ljungberg och kanske någon till.

För den övriga gruppen är nog förvärv inte det de i första hand ska titta på.

Två bolag som sticker ut åt fel håll är Din Bostad och Balder, vilka båda ägarmässigt domineras av Erik Selin. För dessa båda bolag är den implicita soliditeten nu är nere runt 10 procent och kassaflödena hos dessa bolag är inte särskilt betryggande. Din Bostads redovisar en räntetäckningsgrad på 1,2 för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Balder, som redovisade sin niomånadersrapport idag fredag, ligger på 1,6 gånger för samma period. Båda bolagen har genom derivat hållit nere räntenivån. Den stora frågan är emellertid vilka krav bankerna ställer för att förnya de lån som förfaller under de kommande året.

Det borde inte förvåna om kreditgivarna ställer krav på att öka det egna kapitalet för att de skall förnya sina lån. Men tittar man i ägarbolaget Erik Selin Fastigheter AB så ser det heller inte stabilt ut. ”Dekonsoliderar” man Balder, där Erik Selin äger en majoritet av rösterna, men drygt 40 procent av kapitalet och därmed inte har kontroll över kassaflödet, ur Selinkoncernen så var det löpande resultatet negativt efter finansnetto för 2007.

Resultat från fastighetsförsäljningar såg visserligen till att landa helårsresultatet i fjol på plus. Det är svårt att se att det kan upprepas i nuvarande marknadsläge. Nej det är magplaskläge.