- Vi tycker fortfarande att det finns bra affärer att göra. Det är mycket som talar för en fortsatt god marknad. Vakansgraderna fortsätter ned och vi ser tecken på något stigande hyror. Driftskostnaderna är stabila och inflationen under kontroll, säger Thomas Erséus.

- Dessutom är längden på de hyresavtal vi tecknar tillfredställande. På räntesidan ligger det en höjning i korten, men det är i ett historiskt perspektiv en låg nivå.

Att Kungsleden skulle slå av på takten bara för att företaget bytt ut sin mångåriga vd Jens Engwall är totalt fel. Enligt Thomas Erséus ökar fastighetsbolaget takten internt för att möjliggöra fler affärer. Företaget undviker också de största affärerna, där konkurrensen enligt Thomas Erséus är som hårdast.

- Vi tackar nej till väldigt mycket mer idag än vad vi gjorde 2003-2004, säger han.

Det syns också i avslutade affärer. Kungsleden har, precis som förra året, varit en nettosäljare under inledningen av året. Kungsleden-chefen räknar dock med att slutföra en rad köp.

- Vi har sagt att vi ska vara en nettoköpare i år. Jag räknar med att vi ska nettoköpa i Tyskland, inom den publika sektorn och att vi också ska vara nettoköpare i den kommersiella sektorn, säger Thomas Erséus.

Och visst har marknaden varit extremt stark under de senaste åren. Målet om en minsta avkastning på eget kapital om 15 procent har slagits med råge sedan 2003. De senaste två åren har avkastningen varit 43,7 respektive 37,5 procent.

- Målen kvarstår. Sedan kan man inte räkna med en avkastning på eget kapital på 40 procent varje år. Men vi räknar med att fortsatt kunna generera efter de här kraven. De fastigheter som vi köpt i år lever upp till våra egna avkastningskrav.
- Men vi får jobba mer idag för att hitta affärer som lever upp till de här kraven, säger Thomas Erséus.

Många fastighetsbolag har byggt upp enorma värden på senare år genom spekulera i den existerande ”yieldspreaden”, det vill säga skillnaden mellan räntan och avkastningen på fastigheten.

Kungsleden har aldrig haft planer på att öka takten?

- För oss är riskjusterad avkastning väldigt viktigt. Vår ambition är att kontinuerligt öka den över tiden och ha ett direkt eget ägande i fastigheterna. Satsningen på det publika segmentet, där vi har uppemot halva balansräkningen, sker för att vi tror att det finns mer värde att skapa. Det är svårt att blanda för många affärsmodeller. Det måste vara tydligt för investerarna vilken risk man tar på sig när man köper aktier i Kungsleden.

Kungsleden tvingades i februari avbryta en fastighetsförsäljning. Affären var betydande, runt 2 miljarder kronor. Tidigare var även företagets affär med danska högriskbygget Keops i gungning. Den affären granskades noggrant. Kungsleden-chefen vill inte säga att kvaliteten på köparna gått ned.

- En stor och komplex affär tenderar alltid att dra ut på tiden. Att den affären sedan gjordes under sommaren bidrog till att tidsplanen förlängdes. De allra flesta aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, vanliga fastighetsföretag likaväl som olika typer av fonder, är mycket seriösa och vi tycker om andra aktörer som också är kreativa och opportunistiska.

Historiskt har det funnits spekulationer om en försäljning eller avknoppning av enheten för äldrevård. Finns det några sådana planer nu för tiden?

- Vi utesluter ingenting. Har vi något att berätta så gör vi det till marknaden i sin helhet samtidigt men idag ser vi en synergi mellan det publika och det kommersiella benet. Det skapar en stabilitet i vår fastighetsportfölj och en låg risk. Sedan har vi en bättre belåningsmöjlighet på den publika sidan, vilket bland annat ger bättre räntor. Det innebär även att det i vissa fall gör det lättare att göra affärer inom den kommersiella sidan. Idag är det inte aktuellt med en uppdelning, slår Thomas Erséus fast.

Under 2006 påbörjade Kungsleden en större satsning på den tyska marknaden. Målet är att företaget ska bygga upp en portfölj värd 5 miljarder kronor, motsvarande 16 procent av det totala beståndet, fram till och med utgången av 2008.

Kungsleden är samtidigt inte ensamt om att bygga upp en fastighetsportfölj i Tyskland. Bland annat har opportunistiska företag som Allokton valt att satsa på samma marknad. I Kungsledens fall handlar det dock om att fokusera innehaven kring äldreboende. Hittills har dock bolaget presenterat måttligt med affärer.

- Vi har precis fått en person på plats i Tyskland. Det gör att vi på allvar kan börja jobba med olika propåer. Vi hoppas att det här ska ge resultat framöver.

Andelen möjliga förvärv är stort. I Sverige är cirka 10 procent av de offentliga byggnaderna i privata händer. I Tyskland är motsvarande siffra cirka 50 procent. Dessutom ökar mängden bestånd.

- De flesta av de tyska äldreboendena ägs av privata lokala aktörer. Många aktörer satsar på att bli operatörer vilket öppnar upp för fastighetsbolag, säger Thomas Erséus.