Från att länge ha saknat all sjukdomsinsikt, så sjönk blodtrycket i fastighetsbranschen markant under början på vintern. En del aktörer såg plötsligt svimningsfärdiga ut.
Frossan har sedan dess lindrats en del av de sänkta kortfristiga räntorna. Och visst befinner sig branschen fortfarande en bra bit ifrån det tidiga 1990-talet då det krävdes akuta ABC-insatser, (andning, blödning chock), för att komma ur krisen.
Men att hävda att den svenska fastighetsbranschen inte står inför stora bekymmer är att försöka lura sig själv. För det finns ett stort antal aktörer som riskerar att både svimma, och råka än värre ut.
Bara under de två åren 2006-2007 gjordes fastighetstransaktioner i Sverige för rekordhöga 400 miljarder kronor. Enligt bedömare som E24 har pratat med så är det rimligt att anta att belåningsgraden i genomsnitt låg runt 85 procent.
Med ett värdefall på 15-20 procent så skulle det egna kapitalet i princip vara utraderat i dessa affärer.
Femton procent är väl knappast något som branschen skulle acceptera som ett faktum, men det är bara att se hur finansieringsvillkoren har stramats åt sedan dess och inte minst hur konjunkturbilden har förmörkats för att inse att femton procent kanske inte är i överkant.
Och med de nya IFRS-reglerna, där värdeförändringar ska plockas med i resultatet, lär det bli blodröda siffror på många håll.
Det ska onekligen bli intressant att se hur värderarna hanterar situationen vid årsskiftet. Att värdera fastigheter är en vetenskap som rymmer en hel del konstnärlig höjd.
Transaktionsvolymen har torkat upp, dels beroende på att det blivit allt svårare att få till finansieringen, och dels som följd av den stora osäkerheten, och en köpare idag kan nog argumentera för att avkastningskravet borde justeras upp en hel del.
De mer blodsugna runt Stockholmsbörsens fastighetsmarknad har satt igång drevet efter de snabbväxande bröderna Paulsson. Men man ska inte underskatta brödernas förmåga att kryssa fram mellan hindren även om ena foten är stukad och det andra benet är nere i diket.
Storbolag som Castellum och, i synnerhet, Fredrik Lundbergs Hufvudstaden är definitivt inte värst ute i detta väder. Detta även om Hufvudstaden har en stor exponering mot Stockholm City där hyressvängningarna nedåt kan förväntas vara störst. Nej, det är en samling andra aktörer.
De som har det allra värst och knappast kommer att kunna reda ut den här krisen är förstås de mest högbelånade aktörerna. E24 har tidigare fällt sina domar över Allokton och Keops, nuvarande isländska Landic, som har byggts med drygt 100-procentig belåning.
Deras affärsmodeller, som i princip kan liknas dels vid en finansiellt upp- och nedvänd pyramid och dels en lätt skabbig råtta som förvaltar en ostsäck, klarar inte dagens finansiella byggnads- och hygienkrav i många timmar.
Här finns också ett antal privata investerare som har förköpt sig med lånade pengar. Alloktons danska huvudägare Centerplan, med racerföraren Carsten Leveaux vid ratten, som förvärvade huvuddelen av Bernhard von der Osten Sackens aktier, och som också köpt ett eget miljardbestånd för lånade pengar har begärts i konkurs.
Även Landics huvudägare Stodir har ställt in betalningarna. Allokton försöker hålla näsan över vattnet med återkommande nyemissioner, där nästa på 55 miljoner kronor ska beslutas den 19 december, men även efter denna är den finansiella hälsan ytterst bräcklig. Landic har å sin sida beslutat genomföra en ”strategisk översyn”, vilket i praktiken torde innebära att bolagets kreditgivare har tagit kommandot över bolaget.
Vi har även en rad norska privata investerare samt de fastighetsfonder som det skandaliserade Acta, Dnb Nor med flera har sjösatt och som köpte vilt under de heta åren.
Den Göteborgsbaserade fastighetskungen Erik Selin har måhända inte kommit lika långt in i krisdimman som närområdets biltillverkare, men skulle han försöka springa lika fort som under senare år så riskerar det att bli slutdestinationen.
Här finns också brittiska Boultbee som tokköpte centrumanläggningar av Stockholm stad. Boultbee har enligt uppgift haft täta finansiella band med konkursade Lehman Brothers och nödräddade Royal Bank of Scotland, inga stabila partners således. Butiksfastigheter lär nog få känna av de hårdnande vindarna först. ”Köpladesektorn” är sannolikt den mest överutbyggda i denna cykel.
Även svenskar har spelat högt. Maths O Sundqvist har nog fyllt sin aktie- och fastighetssäck med mer än vad den tål. Men det lär poppa upp fler fastighetskungar med problem, i synnerhet om bankerna börjar få kalla fötter.
Bland de börsnoterade fastighetsbolagen, dit vi knappast längre kan räkna Allokton, så ska det bli intressant att se hur stryktåliga bolag som det transaktionsglada Kungsleden, Wallenstam och Din Bostad är. Detta även om Wallenstam och Din Bostad har en fördel av att ha hyresfastigheter, det kommersiella beståndet tar mest stryk nu.
Byggbolagen har visserligen sålt av större delen av sina förvaltningsfastigheter. Men det ska, som vanligt, bli spännande att se hur väl de lyckats komma ur sina projektportföljer. Det gäller inte minst den renodlade bostadsbyggaren JM, som fått se marknaden försvinna under fötterna.
De många internationella fastighetsfonder som hållit igång transaktionsbrasan i Sverige har till stor del försvunnit när kreditkranarna drogs åt. Det visade sig bland annat i försäljningen av statliga Vasakronan, där det till slut i praktiken bara fanns en köpare, statliga AP Fastigheter.
Kombinationen av svag konjunktur, och brist på både likviditet och ”tagare” av fastigheter gör att det lär bli en bister vinter på flera håll i Fastighetssverige.
