Medan de isländska finansiella vikingarna Jon Asgeir Johannesson och Palmi Haraldsson vill ta över det danska högbelånade fastighetsbolaget Keops genom det högbelånade Stodir, så har den svenska Keops-kopian Allokton sedan ett par månader en ny huvudägare genom den danska racerföraren Carsten Leveau och hans Centerplan.

Frågan är om det kommer att leda till ett accelererat värdeskapande i det högoktaniga Alloktonbygget eller om bolaget tvingas gå in i depå eller till och med kan råka ut för en krasch.

I likhet med Keops har Allokton har haft en turbulent utveckling under det halvår som bolagets aktie har handlats i OMX ”outlethörna”, First North. Den mest publika händelsen är skiftet av huvudägarskapet där bolagets grundare Bernhard von der Osten-Sacken tvingades sälja huvuddelen av sina aktier i Allokton till Centerplan efter att ha dragits in i vårens stora insiderhärva.

Allokton har bytt vd, där Jim Engellau skiftats mot Andres Aulik, som tidigare arbetat på Tornet. På bolagsstämman i juni byttes nästan hela styrelsen ut, vilka också hade affärsintressen kopplade till Alloktonbygget. Den ende som är kvar är Claes Levin, som varit vd för tidigare börsnoterade Platzer.

Utifrån ser Allokton ut att ha gått in i depå. Bolaget har på ett halvår tagit in knappt 150 miljoner kronor i eget kapital i fyra riktade emissioner, varav de två senaste till Centerplan. Den officiella versionen är att företaget plockat in kapitalet för sin expansion, men faktum är att expansionen har gjort åtminstone tillfälligt halt. De affärer som har aviserats i år har initierats av den tidigare ledningen och ägarna. Det gäller förvärv av fastigheter i Sundsvall för runt 280 miljoner och en litet märkligt köp av en bostadsfastighet på Östermalm i Stockholm, där direktavkastningen knappast kan överstiga 2 procent och därmed knappast ett paradobjekt för en investerare som har använt sig av maximal belåning.

Den tidigare finansieringsmodellen, där topplånen utgjordes av obligationer noterade på Köpenhamnsbörsen, förefaller ha stött på samma problem som Keops. Inga nya obligationer har emitterats sedan början av 2006. Istället har ett kortfristigt lån från Deutsche Bank, som skulle användas som bryggfinansiering enligt prospektet, förhandlats om till ett långfristigt lån, med okända villkor. Därtill har bolaget plockat in 150 miljoner kronor i eget kapital.

Trots att bolagets låneportfölj till största delen har lång räntebindning så har de genomsnittliga räntekostnaderna stigit från 4,4 till 5,2 procent sedan prospektet skrevs i december. För ett bolag där kassaflödet redan tidigare balanserade nära nollstrecket, före amorteringar, så är det inte helt problemfritt. Företaget har inte presenterat några proformasiffror eller någon prognos för företagets löpande förvaltningsresultat, efter de stora förvärven, varför resultatredovisningen inte ger så mycket information om fastigheternas löpande avkastning. Men att döma av första kvartalets resultat så ligger avkastningen knappast över 5 procent. Förmågan att betala räntor och amorteringar för ett bolag med en soliditet på runt 10 procent är knappast den högsta.

För Alloktons kvarvarande minoritetsaktieägare och obligationsägare är det bara att hoppas att det bolag som snabbt byggdes upp, inte minst genom en hel del internaffärer, av en numera avpolletterad ledning och styrelse inte innehåller alltför mycket luft. De får sätta sin tilltro till den nya ledningen och huvudägaren Carsten Leveau och hans Centerplan, som äger 73 procent av rösterna och 42 procent av kapitalet. Hur finanserna hos Centerplan ser ut har emellertid inte publicerats. I Danmark har bolaget länge arbetat med fastighetsutveckling, men har de senaste åren genomfört stora förvärv av förvaltningsfastigheter i Danmark, Tyskland och Sverige, där portföljen, i yta, är lika stor som Alloktons, runt 430 000 kvadratmeter.

Frågan är om Centerplans expansion, också har följt den danska Keops-modellen, då kan även detta bygge vara en svajig konstruktion. Om man får döma av de svenska dotterbolagens bokslut, där egenkapitalinsatsen har varit minimal, så är det så. Det får därmed fortfarande hållas för oklart hur Allokton klarar sig nu när de finansiella vägarna blir lite bumpigare, även om de har en racerförare vid ratten.