I fredags lämnade det isländska fastighetsbolaget Stodir ett bud på det danska fastighetsbolaget Keops. Keops har gjort sig känt som ett mycket aggressivt fastighetsbolag som med extremt hög belåning har köpt på sig stora fastighetsportföljer, och då framför allt i Sverige. Bolagets affärsidé har också inspirerat andra ”entreprenörer” så som exempelvis den i juridisk mening välkände ”finansoraklet” Bernhard von der Osten-Sacken och hans skapelse Allokton.

Keops, liksom även Allokton har emellertid fått allt större problem med att finansiera sina fastighetsköp, där de tidigare lånat upp emot 105 procent av köpeskillingen på sina transaktioner, där danska obligationsköpare har svarat för toppfinansieringen. De stigande räntorna och de nedpressade avkastningskraven har gjort det allt svårare att hitta finansieringen till köpen, och marknaden för denna typ av högriskobligationer har torkat upp. Keops har det senaste året sålt av en hel del av sina fastigheter för att realisera resultat och stärka balansräkningen, bytt ut hela ledningen och för en månad sedan så sålde grundaren och huvudägaren Ole Vagner hela sitt innehav.

Köpare till dessa 30 procent av aktierna i Keops var isländska Fons, som i sin tur ägs av den isländske finansmannen Palmi Haraldsson. Nu har alltså Palmi och Keops andra huvudägare, likaledes privatägda isländska Baugur som sedan tidigare äger 30 procent i Keops, kommit överens om att låta Baugurs delägda dotterbolag Stodir lägga ett bud på Keops. Stodirs ambition är att skapa en pannordisk fastighetsjätte som ska börsnoteras på First North inom en tolvmånaders period.

Budet kan synas genomtänkt, men har av initierade men obekräftade uppgifter till E24 andra bevekelsegrunder än de officiella. Enligt dessa har de danska banker som har finansierat Fons köp av Keopsaktierna fått kalla fötter och beslutat att dra in sina krediter. Baugur har då kommit upp med lösningen att låta Stodir lägga bud på hela Keops.

Stodir är knappast något under av finansiell stabilitet, utan har en finansiell struktur som påminner om Keops. Bolaget redovisade visserligen ett resultat för det senaste räkenskapsåret, 2006, på motsvarande 1,25 miljarder kronor, men då bidrog uppvärderingen av fastighetsportföljen med knappt 1,8 miljarder kronor. Den löpande verksamheten, förvaltningsresultat minus finansnetto och exklusive värdejusteringen, gav en förlust på 260 miljoner kronor.

Bolaget har vuxit snabbt genom lånefinansierade förvärv, där köpet av danska Atlas Ejendomme med tillträde i början av januari 2006 var det största. Under samma år förvärvades ytterligare fastigheter och då bland annat det danska prestigevaruhuset Illum. För de som var med under de svenska fastighetsvikingarna härjningar under sent 1980-tal, ger Illumfastigheten, köpt av bolaget Pleiad, ett lätt illamående. Stodirs balansomslutning uppgick till motsvarande 17 miljarder kronor och soliditeten till 14,5 procent vid årsskiftet. Exklusive värdeförändringarna under 2006 så var soliditeten knappt 4 procent. För en utomstående framstår inte det som ett bolag med någon större förmåga att finansiera ett förvärv av ett fastighetsbolag som vid det senaste delårsbokslutet hade en balansomslutning på runt 28 miljarder kronor.

Eftersom även Keops löpande verksamhet redovisar förlust, så ser det ut som en riktigt skakig konstruktion. Enligt information på Baugurs hemsida från början av juni så planerades en nyemission i Stodir på motsvarande 4,4 miljarder kronor, men inget nämns om det i det material som Stodir presenterat. Man kan också undra hur stor finansiell flexibilitet privatägda Baugur har. Att de egna reserverna inte är outtömliga framgår av att Baugur så sent som den 29 juni tecknade en ”equity finance facility” med Morgan Stanley på drygt 3 miljarder kronor för att säkra sin investering i den isländska banken Glitnir.

Det kan knappast uteslutas att det blir börsnoterade Kaupthing, som enligt Stodirs årsredovisning äger knappt 25 procent av bolaget, som får reda ut det tilltagande trasslet i den isländska finansiella trålen, eller nätverket.