En ögonblicksbild av sex stora börsbolag vittnar om kursfall på mellan 10 och 60 procent sedan årets början, med en mediannedgång på runt 25 procent. Stockholmsbörsens breda index har under perioden ömsat runt 40 procent.
Bäst av de stora är Atrium Ljungberg som i gott sällskap av Whilborgs och Hufvudstaden tappat i sammanhanget beskedliga 10 till 15 procent.
Wallenstam och Kungsleden backar liksom börsen som helhet runt 40 procent, medan sorgebarnet Fabege gått ned hela 60 procent under året.
Gemensamt för alla sex bolag är att de återhämtat sig kraftigt sedan början av december, något som kan tillskrivas centralbankernas aggressiva räntesänkningar.
För ett bolag som Atrium Ljungberg, med runt 9 miljarder kronor i skulder, motsvarar en procent i lägre upplåningsräntor en kostnadslättnad på 90 miljoner, ränteintäkter undantagna. Det, i förekommande fall, är en sjundedel av bolagets driftsöverskott.
För Kungsleden, med 20 miljarder i skulder, skulle samma räntesänkning skära 200 miljoner från bolagets kostnadsok, motsvarande en grovhuggen tredjedel av driftsöverskottet. Detta belyser räntelägets vikt för de högbelånade fastighetsjättarna, även om lägre styrräntor som bekant inte är liktydigt med lägre marknadsditon.
När det tredje kvartalets rapporter började trilla in under senhösten, vittnade bolagens räkenskaper om nedskrivningar av fastighetsvärden på sammantaget cirka 2 procent. Den siffran står i bjärt kontrast till då rådande aktiekurser som fallit tungt under året. Aktiemarknaden tycktes således ha något i kikarn.
Det frostbitna transaktionsklimatet - inte ens friska viljor hjälper när finansiärerna lyser med sin frånvaro - utmålades tidigt som en orsakt till att en fastighets ”marknadsvärde” blev allt svårare att definiera. Görs inga transaktioner i närområdet blir det av naturliga skäl besvärligt att sätta pris på den egna kåken.
En potentiellhuvudvärk för fastighetssektorn ryms nu i den nya redovisningsregimen IFRS, vars princip om ”fair value” för förändringar i fastighetsvärden rätt in i resultatet och bolagens egna kapital.
Detta har haft sina potentiella fördelar i goda tider där värdeökningar kunnat, om viljan har funnits, delas ut till bolagens ägare. Om inte annat har ett tillsnyggat eget kapital kunnat användas som ammunition i, med facit i hand, mycket framgångsrika bankförhandlingar.
När marknadengår åt andra hållet, vilket nu är fallet, måste värdeminskningar ohjälpligen hyvlas från bolagets egna kapital, något som kan tvinga ned soliditetsmåtten. Sådana manövrar kan få de tidigare så generösa långivarna att ställa obekväma frågor i eventuella återfinansieringsdiskussioner.
Intresset lär således vara stort när bolagen efter julstöket visar upp sina bokslutskommunikéer, där många analytiker förväntar sig avsevärt större nedskrivningar än under kvartal tre.
