SvD Näringsliv skrev i våras med utgångspunkt från statistik från tidningen Fastighetsvärldens fastighetsindikator om att hyresutvecklingen sedan 80-talet för kontor i de flesta svenska städer bildar ett nästan horisontellt streck. Realt har hyrorna på de flesta marknader vandrat ner i källaren. Det går lite på tvärs mot hur branschen brukar vilja beskriva sig.
I en alldeles färsk analys från fastighetsrådgivaren Leimdörfer visar de att detta också i stor utsträckning gäller för den hetaste och mest likvida kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige, centrala Stockholm.
Under de senaste 30 åren, sedan 1981, har kontorshyrorna i Stockholms innerstad stigit med drygt 60 procent. Den allmänna prisnivån, konsumentprisindex, har under samma period ökat med 200 procent.
Då ska man också beakta att en allt större del av kontorsbeståndet utgörs av moderna och ”yteffektiva” lokaler och att den fastighetsägare som suttit med en fastighet som var nybyggd på 80-talet med de smårumsbaserade kontorslösningar som gällde då, till skillnad mot dagens öppna landskap, med all sannolikhet har haft en än sämre hyresutveckling.
Det går att dra en parallell till effektiviteten i gamla lagårdar med uppbunda kor och dagens lösdrift med mjölkrobotar, även om det förekommer en del ”kättar” i de moderna callcenterinspirerade landskapen.
Fler analyser av Per Lindvall:
Konkurs bästa lösningen för krisländerna
Kina riskerar att gå Japans väg
Sedan finns det några fastighetsägare som har gått in vid rätt tillfälle och haft en klart positiv avkastningsutveckling. För de som kom in på marknaden efter finanskrisen i början av 90-talet har marknadshyrorna fördubblats. Samtidigt som de allmänna priserna har ökat med drygt 30 procent. Det krävde emellertid en stabil egen insats eftersom de svenska realräntorna då låg upp emot 7 procent. Mycket av värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden har därefter handlat om fallande realräntor.
Men det finns också de som har haft ”otur” och klivit in vid fel tidpunkt. Det gäller exempelvis de som gjorde förvärv av kontorsfastigheter på Stockholmsmarknaden runt millennieskiftet, för sedan dess så har hyresnivån fallit med 15 procent.
Enligt Leimdörfer är det förvånansvärt många fastighetsinvesterare som har haft ”otur”. För fastighetsmarknadens direktavkastningskrav har varit som lägst när den faktiska hyresutvecklingen har varit som sämst.
Enligt Leimdörfters analys så har avkastningskraven varit omvänt korrelerade med den faktiska hyresutvecklingen under de senaste 30 åren. Detta kan te sig lite märkligt eftersom just hyresmarknaden och dess potential borde vara det som de professionella aktörerna är bäst skickade att bedöma.
En förklaring är väl att det är i ekonomiskt molnfria tider som tillväxt och annat extrapoleras mot himlen och tron på att ”den här gången är det annorlunda” växer sig stark. Under de senaste riktigt heta åren på den svenska fastighetsmarknaden, 2005-2007, kom det också in en del annorlunda aktörer på köparsidan, med bolag som Allokton och Keops, vilka drev tesen att eget kapital var en helt onödig ballast för fastighetsinvesterare. Det höll i ett par år.
Rapporten visar också att aktiemarknaden förefaller vara bättre på att bedöma den framtida hyresutvecklingen än vad fastighetsfolket är. För när intjäningen, EBITDA eller driftsnetto som det heter i fastighetssammanhang, ökar så sjunker värderingen av denna, (lägre värderingsmultipel).
Detta är intressant för att fastighetsbranschen brukar hävda att aktiemarknadens värdering av fastighetsaktier, vilket också ger ett implicit värde på fastigheterna, och fastighetsmarknadens värdering inte är samma sak, där värderingen av fastighetsaktier påverkas av den allmänna börsutvecklingen och annat brus som inte bör påverka fastighetsmarknaden där man fattar mer övervägda beslut på rationellare grunder.
Detta kastar också ett klarare ljus över branschens grumliga tes att fastighetsaktier och fastigheter inte är samma tillgångsslag då värdena inte korrelerar, vilket brukar användas av många institutionella investerare som ett av motiven till att just direktäga fastigheter. Men det visar sig vara en av alla dessa kulisser som byggts på fatighetsmarknaden. Det finns fler om man bara vill titta lite från sidan. Eller vad säger Erik Sedin och Rutger Arnhult.
Per Lindvall skriver om marknad och börs i SvD Näringsliv.
