Den allmänna meningen i branschen är emellertid att den svenska fastighetsmarknaden är mycket sund och frisk och befinner sig långt ifrån det tidiga 1990-talet då det krävdes akuta ABC-insatser, (andning, blödning chock), för att komma ur krisen.
Visst är många fastighetsbolag bättre rustade idag än då. Men att hävda att den svenska fastighetsbranschen inte står inför stora bekymmer är att försöka lura sig själv. För det finns ett stort antal aktörer som riskerar att drabbas av frossa.
Bara under de två åren 2006-2007 gjordes fastighetstransaktioner i Sverige för rekordhöga 400 miljarder kronor. Enligt bedömare som E24 har pratat med så är det rimligt att anta att belåningsgraden i genomsnitt låg runt 85 procent.
Med ett värdefall på 15-20 procent så skulle det egna kapitalet i princip vara utraderat i dessa affärer.
Femton procent är väl knappast något som branschen skulle acceptera som ett faktum, men det är bara att se hur finansieringsvillkoren har stramats åt sedan dess och inte minst hur konjunkturbilden har förmörkats för att inse att femton procent kanske inte är i överkant.
För Castellum, som kanske är ett av Stockholmsbörsens mer välskötta fastighetsbolag, räckte en justering av direktavkastningskravet på 0,1 procent för att det redovisade kvartalsresultatet skulle landa långt under nollstrecket.
Totalt har Castellum justerat upp avkastningskravet med 0,25 procent sedan årsskiftet.
Transaktionsvolymen har torkat upp, dels beroende på att det blivit allt svårare att få till finansieringen, och dels som följd av den stora osäkerheten, och en köpare idag kan nog argumentera för att avkastningskravet borde justeras upp klart mer.
Men storbolagen Castellum, Fabege och i synnerhet Hufvudstaden är inte de som är illa ute i detta väder. Detta även om Fabege och Hufvudstaden har en stor exponering mot Stockholm City där hyressvängningarna nedåt kan förväntas vara störst. Nej, det är en samling andra aktörer.
De som har det allra värst och knappast kommer att kunna reda ut den här krisen är förstås de mest högbelånade aktörerna. E24 har tidigare fällt sina domar över Allokton och Keops, nuvarande isländska Landic, som har byggts med drygt 100-procentig belåning.
Deras affärsmodeller, som i princip kan liknas dels vid en finansiellt upp- och nedvänd pyramid och dels en lätt skabbig råtta som förvaltar en ostsäck, klarar inte dagens finansiella byggnads- och hygienkrav i många timmar.
Här finns också ett antal privata investerare som har förköpt sig med lånade pengar. Alloktons nuvarande danska huvudägare Centerplan, med racerföraren Carsten Levaue vid ratten, som förvärvade huvuddelen från Bernhard von der Osten Sacken, har också köpt ett eget miljardbestånd för lånade pengar.
Vi har även en rad norska privata investerare samt de fastighetsfonder som det skandaliserade Acta, DNB Nor med flera har sjösatt och som köpte vilt under de heta åren.
Här finns också brittiska Boultbee som tokköpte centrumanläggningar av Stockholm stad. Boultbee har enligt uppgift haft täta finansiella band med konkursade Lehman Brothers och nödräddade Royal Bank of Scotland, inga stabila partners således. Butiksfastigheter lär nog få känna av de hårdnande vindarna först. ”Köpladesektorn” är sannolikt den mest överutbyggda i denna cykel.
Även svenskar har spelat högt. Mats O Sundqvist har nog fyllt sin aktie- och fastighetssäck med mer än vad den tål. Men det lär poppa upp fler fastighetskungar med problem, i synnerhet om bankerna börjar få kalla fötter.
Bland de börsnoterade fastighetsbolagen, dit vi knappast längre kan räkna Allokton, så ska det bli intressant att se hur stryktåliga bolag som det transaktionsglada Kungsleden, Wallenstam och Din Bostad är.
Byggbolagen har visserligen sålt av större delen av sina förvaltningsfastigheter. Men det ska, som vanligt, bli spännande att se hur väl de lyckats komma ur sina projektportföljer.
De många internationella fastighetsfonder som hållit igång transaktionsbrasan i Sverige har till stor del försvunnit när kreditkranarna drogs åt. Det visade sig bland annat i försäljningen av statliga Vasakronan, där det till slut i praktiken bara fanns en köpare, statliga AP Fastigheter.
Kombinationen av ökande räntekostnader, svag konjunktur och en brist på ”tagare” av fastigheter gör att det lär bli en bister vinter på flera håll i Fastighetssverige.
