Denna omsvängning är heller inget som synts i bolagens nu snart mangrant, (jo det är en bransch med manliga förtecken), avrapporterade niomånadersbokslut. I rapporterna pumpas fortfarande resultaten upp av positiva värdeförändringar, där till och med försiktiga Lundbergföretagen uppvisar en positiv värdeförändring i sin helägda fastighetsportfölj, om än marginell i jämförelse med exempelvis Balder och andra, i sin rapport som publicerades på torsdagen.

Branschföreträdarna tycks ha svårare att ta till sig och förstå denna nedgång än vad de haft att internalisera och personifiera de senaste årens kraftiga uppgång. Den svenska konjunkturen och ekonomin är ju stark, vakanserna sjunker och vi ser hyrestillväxt på många marknader är de typiska argumenten för att se denna kraftiga sättning som en tillfällig panik hos aktieägare som inte förstår den svenska fastighetsmarknaden.

”Den amerikanska bolånekrisen har ju inget med den svenska fastighetsmarknaden att göra”, är ett annat argument. Men det är just det den har, trots allt. För det som främst har drivit upp den svenska fastighetsmarknaden har ju varit samma likviditetspump, till synes oändlig tillgång till lånekapital och sjunkande riskpremier, som även tryckt upp tillgångspriser och belåningsnivåer på andra marknader runt det numera globala klotet, inklusive amerikanska bostäder.

De senaste årens kraftigt stigande svenska fastighetspriser har ju till övervägande del handlat om sänkta avkastningskrav, som drivits av sänkta räntor och riskpremier.

Men en påtaglig effekt av den amerikanska bolånekrisen är just att räntorna har stigit. Inte då de riskfria svenska statsobligationerna, där räntan faktiskt sjunkit något den senaste månaden, utan det som innehåller någon form av kreditrisk. Det vill säga resten.

Det går att argumentera för att avkastningskraven på svenska fastigheter borde ha skruvats upp med minst en halv procentenhet under hösten. Här finns också vittnesmål från några svenska stormäklare om att så också skett för ”portföljer i mindre attraktiva lägen”.

En annan effekt är att den tidigare konkurrensen från internationella kreditgivare, inte minst tyska banker, om att få kasta pengar efter svenska fastighetsköpare har mattats påtagligt. (Och, ho ho! Vart tog de danska obligationsköparna vägen? De som svarade för luften till Alloktons och Keops, (numera Landics), balansräkningsmässiga ballongfärder.) Kvar finns de svenska och kanske nordiska storbankerna. Men även de bör snart inse att de inte lever i en egen värld. Utrymmet för de mest högbelånade aktörerna, vars marginalköp bidragit påtagligt till prisuppgången, har därmed försvunnit.

Höstens kursnedgång för fastighetssektorn är därmed knappast omotiverad, även om enskilda aktier kan ha fått ta emot mer eller mindre välriktat stryk. Och om det är så att även fastighetsvärderarna, som i och med införandet av redovisningsprinciperna IFRS har fått ett allt större inflytande på fastighetsbolagen resultatutveckling, lyckas fånga upp att fastigheter även kan falla i värde kan det bli rörigt på den svenska fastighetsmarknaden.

För frågan är hur den stora grupp internationella investerare, fastighetsfonder och andra, liksom även deras bakomliggande finansiärer, agerar om avkastningen riskerar att krympa ihop och även bli negativ. Då kan det bli trångt i utgången till den svenska fastighetsporten framåt våren. Skulle det då dessutom stå klart för en bredare skara att även den svenska konjunkturen kommer att vika nedåt så lär även den rådande omnipotensen hos de svenska fastighetsbolagsdirektörerna, där den typiska inställningen är ”att en nedgång i marknaden bara är bra för det ger möjligheter till goda affärer”, komma att testas ordentligt.