En ”betydande del” av årets försäljningsintäkter på 120 miljoner kronor, med ett nettoresultat på 53 miljoner, är enligt finanschefen Leif Carlsson hänförliga till bostadsprojektet Hornsbergsstrand, i Stockholm. Trots att bara fem av 62 lägenheter är sålda, har bolaget påbörjat uppförandet av husgrunder och garage. Nu står försäljningen och bygget helt stilla.
För den utomstående inbegriper projektering av bostadsrätter vissa finansiella trollkonster. SBC startar en bostadsrättsförening som i egenskap av extern part upptar ett lån från en bank. Med lånade pengar köper sedan föreningen marken från koncernen varpå byggandet kan ta fart.
Transaktionen resulterar i en rockad på balansräkningens tillgångssida, där marköverföringen uppstår som en kortsiktig fordran på bostadsrättsföreningen, samtidigt som lika mycket försvinner från ”fastigheter och mark”. Inga kronor och ören trillar således i bolagets kassa.
Men om överlåtelsen sker till ett högre pris än det bokförda värdet, vilket varit det normala under de senaste åren, så uppstår en bokföringsmässig vinst. Överskottet tillförs eget kapital.
Så långt är allting gott.
Problemet för SBC är att de köpande föreningarna i Hornsbergsstrand knappt har några medlemmar. I praktiken har koncernen kort och gott gjort en affär med sig själv, där några styrelseproffs nu bevakar den ”byggande” bostadsrättsföreningens intresse. Vad värre är, när bostadsmarknaden dessutom bromsar in rejält är frågan om medlemmarna över huvud taget blir fler – priserna för en andel i Hornsbergsstrandsföreningarna ligger mellan 50 000 och 70 000 kronor per kvadrat.
Om inte det låter tillräckligt dyrt ska det betänkas att föreningarna tyngs under dignande skulder. Det gör det verkliga priset per kvadratmeter väsentligt högre, något som återspeglas i högre avgifter och bortskrämda köpare.
Inbegripet vårens försäljning av mark till de byggande, men alltjämt medlemslösa bostadsrättsföreningarna gör SBC ett resultat för årets tre första kvartal på minus 174 miljoner kronor. Det sänkte koncernens egna kapital till 114 miljoner och soliditeten till oroväckande låga 16 procent.
Risken för SBC är att hela projektet måste återtas till egen balansräkning. Leif Carlsson vill själv inte spekulera i vad en sådan åtgärd skulle ha för konsekvenser.
Bekymmersamt läge för SBC (13/11-08)
I ett illavarslande scenario, där de hittills fiktiva intäkterna från det bottenfrusna bostadsprojektet i Hornsbergsstrand måste skrivas av, blir resultatet för årets tre första kvartal uppskattningsvis 40 miljoner kronor sämre. Det ger ett eget kapital på 74 miljoner och en soliditet på nedslående låga 10 procent.
Det kan argumenteras om detta är ett rättvisande synsätt. Men till dess att riktiga bostadsköpare betalar in riktiga pengar är SBC:s fordringar på de medlemslösa föreningarna inte så mycket att hänga i årets julgran.
Till saken hör,vilket E24 tidigare har rapporterat , att SBC för ett par månader sen blev av med sin kreditlina på 900 miljoner. Nya finansieringsavtal, menar Leif Carlsson, ligger på förhandlingsbordet, men med hänsyn till den minst sagt tröga försäljningen och den potentiellt dödliga soliditeten är frågan vem som vill skjuta till kapital i ett redan frostbitet kreditklimat.
Om inte banken vill bidra så kan lotten falla på de redan hårt prövade aktieägarna – de har sedan våren 2007 fått se SBC-aktien falla med runt 70 procent. Största ägare i SBC med knappt 40 procent av aktierna är SBC ekonomisk förening, bestående av runt 5 000 bostadsrättsföreningar runt om i landet.
SBC:s krockkudde utgörs av förvaltningsorganisationen som löpande hämtar in pengar från långa servicekontrakt. Finanschefen Leif Carlsson har tidigare sagt att koncernens kassaflöde är ”svagt positivt” även i stunder när bostadsförsäljningen står still. På grund av kvalitetsproblemen i projektet Eoshäll i Stockholm plågas dock koncernen av ett ganska påtagligt kassautflöde, som möjligen riskerar ställa den ekvationen på huvudet.
Mellan årsskiftet och sista september minskade kassan från 192 miljoner till 59 miljoner kronor, något som knappast gör bolagets kalkyl roligare.
