Prisuppgångarna på bostadsmarknaden bygger inte på fundamenta. Det finns en bubbla på marknaden, där priserna är övervärderade med 20 procent. När bobubblan spricker eller börjar pysa medför det stora kostnader i ekonomin. Det framkommer i en ny rapport från Bostadskreditnämnden.
Det har blivit populärt att höja ett varningens finger över utvecklingen på bostadsmarknaden och hushållens ökade skuldsättning. Myndigheten Bostadskreditnämnden, BKN, publicerade under gårdagen en rapport med namnet ”En bostadsbubbla kostar”.
Myndigheten är övertygad om att priserna på den svenska bostadsmarknaden kommer att justeras nedåt inom en snar framtid. Om bubblan spricker med ett rejält prisfall eller om den kommer att pysa under en lång tid, går inte att förutse. Men myndigheten laddar upp med många argument för att tiden är kommen då priserna ska ned.
Bostadspriserna har stigit påtagligt under hela 2000-talet och i takt med prisökningarna har hushållens skuldsättning ökat. Den ligger nu på rekordhöga 160 procent av den disponibla inkomsten. Hushållens belåningsgrad har också ökat successivt och ligger på den högsta nivån någonsin, som följd av en ökad bostadsutlåning. Under de senaste tio åren har bostadslånen ökat med 1250 miljarder kronor. Detta är en fördubbling jämfört med perioden mellan 1975 och 1999, mätt som andel av privat konsumtion.
Utvecklingen har gett en pris- och lånespiral uppåt. För över tid har svenska hushåll också ändrat sitt beteende. Bostaden har blivit en billig kreditkälla. Tidigare amorterade hushållen och använde delar av den egna disponibla inkomsten till reparationer och underhåll. Numera tar hushållen lån till sådana kostnader och amorterar mindre. Sedan 2000 har hushållen plockat ut ungefär 80 miljarder kronor per år i form av minskat eget kapital i bostäderna. Medan man, mellan åren 1975 och 1999 ökade det egna kapitalet i bostäderna med 3 miljarder kronor i snitt per år. BKN har funnit ett samband mellan uttaget av eget kapital och småhuspriserna. För varje procents uttag av bostadsförmögenheten har pressat upp småhuspriserna med 1,8 procent.
–Hushållen tror att man är förmögen när priserna går upp, men man ser inte att det är en bubbla, sade Bengt Hansson, analytiker på BKN, under presentationen av rapporten.
Trots hushållens stora skulder är räntebördan, tack vare den låga räntan, rekordlåg. Och den vaggar in folk i en falsk trygghet.
Hushållen med de stora skulderna är redan mycket sårbara och känsliga för högre räntor. När priserna inte längre stiger blir det omöjligt att använda villan som bankomat, det vill säga att ta nya bolån för att konsumera. Och faller priserna så som BKN spår, kommer prisfallet att påverka konsumtionen drastiskt. Att döma av det historiska mönstret kan vi förvänta oss en obefintlig eller kanske negativ konsumtionstillväxt, skriver BKN i rapporten och konstaterar att hushållen agerar spekulativt genom att inte amortera på bostadslånen och genom att använda bostaden som kreditkälla.
Fotnot: Hushållens belåningsgrad är en kvot mellan bostadslånestockens värde och bostädernas marknadsvärde.
