Annons
X
Annons
X

”Laglig handel med hyreskontrakt fungerar inte”

Det finns flera viktiga invändningar mot att tillåta handel med kontrakt för hyreslägenheter. Det skriver doktoranden Rickard Engström i en slutreplik.

(uppdaterad)

Foto: Hasse Holmberg/TT

SLUTREPLIK | BOSTADSMARKNADEN

Forskarna Fredrik Kopsch och Herman Donner har svarat i debatten om svarta kontrakt och handel med hyresrättslägenheter (SvD Debatt 22/2).

Syftet med hyresregleringen och bruksvärdesprincipen är minskad segregering och den förbättras inte av införande av handel med hyresrättslägenheter. Priset på ett legalt kontrakt skulle dessutom bli betydligt högre än priset på ett illegalt kontrakt, kopplat till exempelvis sökkostnader. Att belåna kontrakt utan säkerhet kommer ingen långivare acceptera, samma problem kvarstår därmed.

Om vi nu väljer att abdikera för en olaglig verksamhet så är handel med hyresrättslägenheter långt ifrån en optimal lösning utifrån perspektivet incitament och "property rights".

Annons
X

Intressekonflikter kommer att uppstå om ägandet av hyresrättslägenheten är helt avskild ägandet av fastigheten. Fastighetsägaren kommer att ta beslut utan hänsyn till innehavaren av hyresrättslägenheten om renoveringar och förbättringar av fastigheten vilket medför kraftiga hyreshöjningar. Detta påverkar värdet av hyresrättslägenheten. Ägaren av hyresrättslägenheten kommer inte ha insyn i förvaltningen vilket gör värdet av hyresrättslägenheten osäker och omöjlig att värdera. Intressekonflikter uppstår i regel alltid när beslutsrätten är skild från sin egen tillgång.

Vidare påstår författarna: ”Vad gäller nybyggnationen av hyresrätter så skulle möjligheten att sälja kontrakten skapa incitament att bygga fler hyresrätter”. På vilket sätt skulle avkastningen på fastigheten öka när det införs en handel för en extern part där fastighetsägaren inte har ett ägande?

Rent moraliskt och juridiskt är dock en central bostadskö att föredra om vi nu väljer fortsatt hyresreglering. Mitt förslag bygger på att alla hyresrättslägenheter återlämnas till fastighetsägaren som måste hyra ut hyresrättslägenheten via en central bostadsförmedling. Att hyresrättslägenheten kommer att inneha ett mentalt värde för innehavaren blir ett oundvikligt faktum vid en hyresreglering men en ytterligare option om ”rätten till byte” ska undvikas. Att kontroll och tillsyn till varje pris ska undvikas och är kostsamt är ofta ett argument hos ekonomer men saknar ofta empirisk substans, faktorer som signalvärde och prevention ska även beaktas.

Bostadsförmedlingen ska avgöra om hyrestagaren har ekonomiska förutsättningar att hyra lägenheten och det ska inte fastighetsägaren avgöra. En fri prövningsrätt för fastighetsägaren att välja innehavare ska inte kunna föreligga, vilket ytterligare skulle minska segregering.

I artikeln diskuteras att skillnaden mellan dessa två olika upplåtelseformer skulle vara belåningsmöjligheten. Detta är faktiskt två helt olika upplåtelseformer. Rätten till belåning av en bostadsrätt är främst kopplat till andelstalet i föreningen där föreningen äger en fastighet vilket ger ett realt värde på säkerheten. En långivare kommer inte att kunna värdera en hyresrättslägenhet och inte ange ett belåningsvärde på denna option som saknar ett realt värde.

Säljaren till detta kontrakt har köpt kontraktet och tjänar på värdeökningen med avdrag för alternativkostnaden. Tyvärr vill jag nog påstå att det är svårt för en säljare att få tillbaka köpeskillingen av ett svart kontrakt eftersom svartmäklare, hyresvärdar och fastighetsägare ska ta ut sina andelar.

Med hänvisning till artikeln är det inte ”en liten andel” andel vi diskuterar, jag vill poängtera att vi som lever i bostadsmarknaden vet att det handlar om skenbyten och otillbörliga triangelbyten. Vem vill byta bort en 3:a i Rimbo mot en 3:a på Östermalm utan ersättning? Vågar nog påstå att de flesta byten delvis består av ett köp.

Rickard Engström

doktorand KTH

Rickard Engström Foto: Privat

Annons
Annons
X
Foto: Hasse Holmberg/TT Bild 1 av 2

Rickard Engström

Foto: Privat Bild 2 av 2
Annons
X
Annons
X