Annons
X
Annons
X

Forskare spår boprisras

Det finns tydliga likheter mellan dagens svenska bostadsmarknad och läget före kollapsen på den amerikanska bostadsmarknaden. Det säger Jan Kallberg, forskare i statsvetenskap, till E24. ”Svenskar köper till belopp som inte står i paritet med deras disponibla inkomst”, säger han.

Allt fler röster höjs nu om de svenska hushållens höga skuldsättning, som lett till vad många anser vara för höga priser på den svenska bostadsmarknaden.

Svenskamerikanen Jan Kallberg har gett E24 sin syn på bomarknaden, han drar flera paralleller till vad som inträffade i USA under finanskrisen under 2008-2009.

Kallbergbeskriver sig själv som ”en disputerad amerikansk statsvetare väl bevandrad inom en rad aktuella samhällsfrågor som bland annat bakgrunden till vad som skapade den amerikanska fastighetskrisen.”

Annons
X

Kallberg har följt Sverige som kolumnist och krönikör och kan jämföra delar av det svenska samhället med det amerikanska.

Hur är din syn på den svenska bostadsmarknaden?

– Att smällen inte inträffat än, men att den finns runt hörnet. Som USA 2006 eller våren 2007. Jag reagerar även på att svenskar köper till belopp som inte står i paritet med deras disponibla inkomst efter skatt. Värderingen är minst sagt utmanande.

Varför är den utmanande?

– Därför att man ser inte på kapitalbeloppen utan enbart månadskostnaden. Det bygger på tron om att ekonomiska faktorer är huggna i sten och är eviga. Få i Sverige under 45 år har upplevt räntor över tio procent men det är mindre än tjugo år sedan det var verklighet.

Kallberg menar också att risken för högre räntor framöver är stor. När konkurrensen om kapital blir allt mer intensiv i takt med att stater, kommuner och länder går med enorma underskott, bör det förr eller senare leda till betydligt högre prissättning, det vill säga räntan stiger.

Är relationen mellan bostadspris och disponibel inkomst hållbar i Sverige?

– I USA köper folk bostäder för 3 - 4 gånger sina disponibla inkomster även i storstäderna. I Sverige sker det inte ens i Storuman utan det ligger betydligt högre, på småorter kanske 4 gånger och i östra Mälardalen med Stockholm i topp på 6 - 9 gånger av den disponibla inkomsten.

Kunskapen om vilka risker det här innebär för det enskilda hushållet är för liten, säger han.

– Om man har 250 000 kronor i disponibel årsinkomst är det förstås en betydande skillnad i riskexponering om man köper något för 750 000 kronor eller 2 250 000 kronor.

Han påpekar också att amerikaner generellt sett har mer besparingar än svenskar.

– Förvisso är staten möjligen bankrutt, men pengarna finns istället hos folket. I Sverige är det tvärtom - staten sitter på pengarna och befolkningen har generellt sett få likvida besparingar.

På sikt borde relationen mellan bostadspris och disponibel inkomst korrigeras eftersom nuvarande nivå inte kan underhållas.

Kallberg tror emellertid inte att Stockholms innerstad ligger värst till, istället menar han på att kransen kring Stockholm ligger mer illa till. Han nämner Vallentuna, Uppsala eller Eskilstuna som exempel.

På vilket sätt kommer relationen korrigeras?

– Antingen genom att folk plötsligt tjänar substansiellt mer som 30 - 50 % mer i disponibel inkomst med bibehållna bostadspriser eller att bostadspriserna går radikalt ner över ett antal år i reala termer. Jag tror det senare är mest troligt.

Förespråkare av en korrekt värderad svensk bostadsmarknad använder sig ofta just av förklaringen ”bostadsbrist”, många poängterar att det i storstäderna är näst intill omöjligt att få tag i en bostad. Vad tycker du om det argumentet?

– Stockholm har för lite bostäder men det betyder inte att folk är beredda att betala vad som helst. Först måste det finnas pengar, sedan skall det prioriteras. Alla måste bo men de kan styra var och till vilket pris och yta.

- Bostadsbristen i Stockholm ökar med förstagenerationsinvandring och ekonomiska flyktingar som ges uppehållstillstånd, det säger sig självt att de inte kommer att köpa en sexmiljonerslägenhet på Söder det första de gör.

Har politikerna och andra makthavare ett intresse av att tala tyst om bostadsmarknaden?

– Staten och politiker har alltid ett undermedvetet incitament att låta en bubbla rulla på. För varje ny bubblemiljon i fiktiva realiserade värden på bostadsmarknaden har staten 220 000 kronor i reavinst att hämta ut, plus alla andra skatter. Bubblor ger en push uppåt för skatteintäkter utan att staten ger mer service. Att Sverige sedan har en internationellt unikt lågutbildad riksdag gör ju inte saken bättre, folk blir inte smartare av utbildning men det underlättar att se samband.

Har svenskar en annan mentalitet än amerikaner?

– Amerikaner är betydligt mer anpassningsbara. De är beredda att flytta hem till mamma eller att bo i brorsans konvertade garage tills de är på fötter igen. De vet att de är sårbara. Få svenskar är adaptiva. Tron på att Sverige är skyddat av en naturlag mot ekonomiska kriser har vuxit sig stark de senaste åren.

Kallberg menar också att mobiliteten i USA är betydligt större eftersom folk inte låser sig vid sitt boende, ”man kan bara lämna in nyckeln” när det är dags att flytta. Rättsregler gör det lättare att gå vidare i livet efter en smäll i USA.

I Sverige finns däremot en uppenbar risk, när priserna börjar falla, att lånen är större än värdet på bostaden. Då kan det i det närmaste bli omöjligt att flytta.

Varför tror folk att de är osårbara?

– Det är fråga om medvetande. De som är köpare idag och inträder på marknaden är i åldern 25 - 45 år. Få var privatekonomiskt aktiva när den förra krisen rullade i Sverige för tjugo år sedan. De var tolvåringar för vilka en femtiolapp var en förmögenhet, inget fel i det men man exponerades inte för vad som skedde. Därför har man bara upplevt uppgång och har svårt att se vidden av hur en krisen slår i samhället där de kan förlora arbete, tappa halva sin f-skattade fakturering och se lägenheten i det närmaste osäljbar.

Annons
Annons
X
Bild 1 av 1
Annons
X
Annons
X